Tussenhuur: tussentijds opzeggen?
Wij krijgen regelmatig de vraag of een huurder bij een tussenhuurovereenkomst (ook weleens genoemd: “een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule”) het recht heeft om de huur tussentijds, dus voor de einddatum, op te zeggen. Wij denken dat dit niet mogelijk is maar hier is nog maar weinig rechtspraak over. De rechtbank Noord Holland heeft zich in haar uitspraak van 26 mei 2021 over deze vraag uitgelaten. Voordat ik deze zaak bespreek eerst kort de verschillen tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) en de tussenhuurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (voor maximaal 2 jaar)
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar bestaat sinds 1 juli 2016 en is bedoeld voor de situatie dat de huurder na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd daadwerkelijk vertrekt. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege, dus zonder dat een opzegging vereist is. Verhuurder hoeft de huurder alleen tussen 1 en 3 maanden voor het einde daarover schriftelijk te informeren. De huurder heeft bij een bepaalde tijd contract het wettelijke recht om de huur op te zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn in acht nemen van één kalendermaand (althans een betaalperiode, wat meestal één maand is). De verhuurder is daarentegen niet bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.
Tussenhuurovereenkomst
De tussenhuurovereenkomst is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen. Hierbij moet een einddatum worden overeengekomen. Er is, anders dan bij de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar, geen wettelijke bovengrens aan de duur van de huurovereenkomst. Verhuurder dient op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van minimaal 3 en maximaal 6 maanden.
De uitspraak van 26 mei 2021
In de uitspraak van de rechtbank Noord Holland van 26 mei 2021 moest de verhuurder tijdelijk voor zijn werk naar het buitenland. Gedurende deze periode zocht hij een huurder voor zijn woning. Er wordt vervolgens een huurovereenkomst gesloten met als kop “Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)”. De huurovereenkomst is ingegaan per 14 augustus 2019. In deze overeenkomst wordt verder opgenomen dat:
- verhuurder na twee jaar de woning weer zelf wenst te betrekken, zoals bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub b jo. 2 BW (tussenhuurovereenkomst);
- geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar (zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW);
- partijen de huur niet voor 13 augustus 2021 kunnen opzeggen.
Huurder zegt de huurovereenkomst per 1 januari 2021 op en vertrekt. Verhuurder is het hier niet mee eens en vordert onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 13 augustus 2021 eindigt en dat huurder tot deze datum huurpenningen (€ 6.000,– per maand) verschuldigd is.
De vraag die in deze procedure voorligt is of de tussenhuurovereenkomst uitsluitend moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW of tevens als een huurovereenkomst die niet langer duurt dan twee jaar en die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De rechter oordeelt – met verwijzing naar de Kamerstukken – dat alleen van het eerste sprake is. Huurder kan dus niet tussentijds opzeggen. De rechter wijst de vordering van verhuurder toe en verklaart voor recht dat de huurovereenkomsttussen partijen niet eerder dan op 13 augustus 2021 eindigt. Huurder is tot deze datum huur verschuldigd is.
Deze uitspraak bevestigt dat partijen die een tussenhuurovereenkomst willen sluiten voor de duur van maximaal twee jaar de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW dus kunnen uitsluiten. Het is hierbij wel van essentieel belang dat je dit goed in de overeenkomst opneemt.