Onderverhuur via Airbnb – een gat in de markt. Ook voor verhuurders

Airbnb is hot. Niet alleen bij toeristen, maar ook in (ver)huurdersland. En de media maken vaak melding van de problemen die rijzen bij (onder)verhuur via Airbnb. Het lijkt een nieuwe trend, terwijl het dat in feite niet is. Hoe zit het nu precies in elkaar? Wat mag nu wel en wat mag niet?

Vele huurders verhuren hun woning via deze website aan toeristen. Het is de verhuurders daarentegen een doorn in het oog. Die kunnen natuurlijk zelf ook een woning tijdelijk verhuren, tegen vaak zeer forse bedragen (per nacht). Dat levert vermoedelijk meer op dan ‘reguliere’ verhuur. Voor de huurder is het een prettige bijverdienste. Maar mag de huurder zomaar een kamer verhuren aan een ander?

Onderverhuur toegestaan?

In de wet staat dat een huurder van woonruimte niet bevoegd is zijn woning geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Maar, wordt daar aan toegevoegd, een huurder van een zelfstandige woning die daar zelf zijn hoofdverblijf heeft, mag wel een deel van deze woning in gebruik geven aan een ander. Dus: die mag op grond van de wet wel een kamer onderverhuren. Om deze wettelijke bevoegdheid van de huurder te beperken, staat in de meeste huurovereenkomsten een onderverhuurverbod. Huurders met een dergelijk verbod (vaak zelfs op straffe van een boete) mogen niet onderverhuren of aan een derde in gebruik geven. Deze huurders mogen dus ook geen toeristen via Airbnb in hun huis laten verblijven.

Gemeente

Er zijn ook regels die van overheidswege worden opgelegd. De gemeente Amsterdam staat bijvoorbeeld wel toe dat er wordt verhuurd via Airbnb (voor eigenaren en huurders), maar heeft daar wel restricties aan verbonden. Zo mag er niet meer dan twee maanden per jaar worden verhuurd, moet er (toeristen)belasting worden betaald en moet er toestemming van de verhuurder of de VVE zijn. De gemeente heeft dit met Airbnb afgesproken. Het blijkt in de praktijk echter lastig om te controleren.

Middelen voor de verhuurder

Verhuurders die er achter komen dat hun huurder onderverhuurt, kunnen dus de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en vooruitlopend daarop in kort geding ontruiming vorderen. Bij ontdekking van Airbnb-verhuur gebeurt dat steeds vaker. Verschillende rechters hebben al ontruimingen uitgesproken van huurders die onderverhuurden. Het doet er niet toe of er een sociale woning of een niet-sociale woning wordt onderverhuurd. De verhuurders in die zaken beschikten over voldoende bewijs, bijvoorbeeld bestaande uit de advertentie op de site, foto’s, recensies van voormalige bezoekers, en zo voort. De verhuurder moet het bewijs verzamelen en kan vervolgens een procedure starten. Op het internet is er veel (belastende) openbare informatie te vinden die in procedures kan worden gebruikt.

Verschillende vorderingen

De huurder die tegen de lamp loopt, kan dus worden geconfronteerd met een ontruiming, maar er zijn meer vorderingen die een verhuurder in kan stellen. Zo kan de verhuurder betaling van (in geval van een kort geding) een voorschot op een contractueel overeengekomen boete vorderen. Als er in de huurovereenkomst staat dat onderverhuur is verboden op straffe van een boete, dan kan de verhuurder deze boete vorderen. Sinds enige tijd zijn rechters meer terughoudend bij toewijzing van dergelijke boetes, maar het kan nog steeds worden gevorderd en worden toegewezen. Verhuurders kunnen ook gemaakte (onderzoeks)kosten vorderen. Als de verhuurder kosten heeft moeten maken om de onderhuur op te sporen, bijvoorbeeld door een daar in gespecialiseerd onderzoeksbureau, dan kunnen deze kosten bij de huurder worden neergelegd. Daarnaast kunnen de kosten van de ontruiming ook bij de huurder worden gevorderd en zal de rechter ook een veroordeling in de kosten van de procedure uitspreken. De verliezer betaalt.

Kortom, de huurder die zonder toestemming onderverhuurt, loopt een groot risico. Hij verspeelt mogelijk niet alleen zijn woning, maar kan ook worden geconfronteerd met betaling van flinke bedragen. En de verhuurder heeft de woning daarna weer tot zijn beschikking om opnieuw te kunnen verhuren. De verhuurder doet er dan verstandig aan een goed dichtgetimmerde huurovereenkomst te sluiten met de nieuwe huurder.