Eerder dit jaar aanvaardde de Tweede Kamer een wetsontwerp dat het mogelijk maakt tijdelijke verhuur van woonruimte breder in te zetten: maximaal 3 jaar in plaats van 2 jaar en met de mogelijkheid van verlenging en een initiële huurtermijn. De Eerste Kamer schoot dit afgelopen zomer weer af, maar door wetgeving technische ontwikkelingen is niet helemaal uit te sluiten dat deze verruiming vanaf 1 januari 2022 onbedoeld tijdelijk van kracht wordt. Wat is er aan de hand?

Eerste Kamer wil geen verruiming

In wetsontwerp 35517 waren allerlei voorstellen over de woningmarkt opgenomen (waaronder wijziging van de Woningwet (over positie van de woningcorporaties) en de opkoopbescherming). In deze wet, die ik hierna kortheidshalve de ‘Woningmarktwet’ zal noemen, zit ook een verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur (kort gezegd: van maximaal 2 naar maximaal 3 jaar). De Woningmarktwet is in de Tweede Kamer (TK) aangenomen. Maar bij de behandeling in de Eerste Kamer (EK) op 6 juli 2021 bleek er weliswaar een meerderheid te bestaan voor de wet, maar niet voor de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur (hierna: VTV). Maar de EK wilde ook geen vertraging van de invoering van de Woningmarktwet. Doel was en is nog steeds invoering per 1 januari 2022.

Staatsrechtelijk probleem

Uit het verslag bij de EK blijkt dat de Minister een staatsrechtelijk probleem had: de EK kan alleen voor of tegen een wetsontwerp stemmen. De EK kan het wetsontwerp niet wijzigen. Er zijn verschillende mogelijkheden om dat probleem te omzeilen. De mogelijkheid waartoe de minister toen met instemming  van de EK besloot was: aannemen van de gehele Woningmarktwet (dus inclusief de VTV), maar meteen een Reparatiewet indienen bij de TK die de VTV weer ongedaan maakt. Met de bedoeling dat beide wetten tegelijk in werking treden (dus per 1 januari 2022). De Woningmarktwet is op 7 juli 2021 gepubliceerd in het Staatsblad en op 9 december 2021 is het inwerkingtredingsbesluit in het Staatsblad gepubliceerd. Daarin staat dat de gehele Woningmarktwet, dus inclusief de VTV, op 1 januari 2022 in werking treedt. Het is voor de wetgever nu dus zaak dat de aangekondigde Reparatiewet ook op die datum in werking treedt. Gebeurt dat niet, dan kunnen vanaf 1 januari 2022 rechtsgeldig huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal 3 jaar worden afgesloten. De vraag is dus hoe het staat met de Reparatiewet?

Komt de Reparatiewet te laat?

De minister heeft op 25 oktober 2021 het wetsontwerp voor de Reparatiewet bij de TK ingediend (nadat het wetsontwerp op 22 juli 2021 in consulatie was gegaan). De TK heeft de Reparatiewet op 16 december 2021 als hamerstuk afgedaan en de EK bespreekt het wetsontwerp op 21 december 2021. De laatste inhoudelijke wetsgevingsactie is de Nota naar aanleiding van het verslag van 23 november 2021. Daarin staat onder andere het volgende:

‘Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen door de beide kamers der Staten-Generaal en de voorgestelde wijzigingen niet later dan 1 januari 2022 in werking treden, verandert er niets aan de bestaande rechten en plichten van huurders en verhuurders waar het gaat om tijdelijke huurovereenkomsten. Indien de voorgestelde wijzigingen na 1 januari 2022 in werking treden, zal er een korte periode zijn van ruimere mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten. In beide situaties zal voorzien worden in adequate informatievoorziening richting huurders en verhuurders over de als dan geldende wettelijke regels.’

Het zal erom spannen of het lukt de Reparatiewet op 1 januari 2022 in werking te doen treden. Als dat niet lukt ontstaat de situatie die hiervoor in het onderstreepte gedeelte van het citaat wordt beschreven: de VTV gaat dan per 1 januari 2022 tijdelijk gelden.

Merkwaardige aanpak van de wetgever

Het is niet goed te begrijpen dat de minister er nu een race tegen de klok van heeft gemaakt. Want zij had ook gebruik kunnen maken van de mogelijkheid de Woningmarktwet gefaseerd in te voeren en dus om de VTV pas later in te voeren. De mogelijkheid daartoe staat gewoon in de Woningmarktwet (artikel VI lid 1: ‘Deze wet treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld.’). Dat had de minister meer tijd gegeven om de Reparatiewet er doorheen te krijgen, ook als dat pas in de loop van 2022 lukt. Het is merkwaardig dat de Minister deze mogelijkheid niet noemt in de Nota naar aanleiding van het verslag en dat zij niet voor deze aanpak heeft gekozen.

Het wellicht een storm in een glas water, maar zeker is dat niet. Dus iets om de komende weken goed te blijven volgen.

Wat houdt de (mogelijk tijdelijke) verruiming van de tijdelijke verhuur in?

Indien de VTV (tijdelijk) wordt ingevoerd, zal dat het volgende betekenen:

1. Per 1 januari 2022 kan dan voor zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden aangegaan van maximaal 3 jaar (nu maximaal 2 jaar).
2. De huurder kan de huur tussentijds opzeggen met de wettelijke opzegtermijn (meestal één maand).
3. Maar partijen kunnen in het contract een initiële minimale huurtermijn afspreken waarin tussentijdse opzegging door de huurder is uitgesloten. Daarbij gelden de volgende regels:
   • Bij een overeenkomst tot 1 jaar: de huurder kan altijd tussentijds opzeggen;
   • Bij een overeenkomst tot 2 jaar: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 3 maanden;
   • Bij een overeenkomst tot 3 jaar: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 6 maanden;
   • Bij een overeenkomst van 3 jaar of langer: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 12 maanden.
4. Een tijdelijke huurovereenkomst kan eenmalig verlengd worden met een afgebakende termijn, zodanig dat de totale duur maximaal 3 jaar is (bij zelfstandige woonruimte).

Update 24 december 2021

De Reparatiewet is op 24 december 2021 gepubliceerd in het Staatsblad. Daardoor verandert er op 1 januari 2022 uiteindelijk niets rond de tijdelijke huurcontracten. Het is de wetgever dus gelukt om dit op tijd te repareren.