Het zat er al een tijdje aan te komen. De begin dit jaar aangekondigde landelijke noodknop voor het middenhuursegment gaat er toch niet komen. Er is te veel maatschappelijke weerstand. Maar er lijkt wel iets voor in de plaats te komen: maximering van de huurverhoging in de vrije sector.

Maatschappelijke weerstand

Er is volgens Martijn Schut, directeur woningmarkt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken, te veel maatschappelijke weerstand tegen de noodknop[1]. Met name van gemeenten, die de noodknop zouden moeten uitvoeren, en van de vastgoedsector. De noodknop is te ingewikkeld en te drastisch. De noodknop leidt volgens Schut bovendien alleen maar tot polarisatie tussen huurder en verhuurder. En daar zou hij nog wel eens gelijk in kunnen hebben. Want voorzien was in een buitengewoon ingrijpende regelgeving: indien een verhuurder een te hoge huurprijs overeenkomt met zijn huurder, zou de gemeente de bevoegdheid krijgen die verhuurder aan te pakken met boetes en een last onder dwangsom. Niet bepaald een subtiele aanpak, want gemeenten grijpen dan direct in in de privaatrechtelijke verhouding tussen verhuurder en huurder, waarbij de verhuurder wordt gedwongen de huurprijs te verlagen.

De minister ziet meer in lokale maatregelen en afspraken in plaats van landelijke wetgeving voor een noodknop. Precies zoals Van Gijzel in januari 2018 in zijn rapport over het middenhuursegment al voorstelde.

Maximering huurverhoging vrije huursector

De noodknop lijkt van de baan te zijn, maar er zit wel een andere maatregel voor in de plaats te komen: maximering van de huurverhoging in de vrije huursector. Deze maatregel kom niet uit de koker van de minister, maar uit die van IVBN. IVBN stelde dit begin november 2019 voor als alternatief voor de noodknop. Maar de Tweede Kamer heeft dit voorstel vrijwel direct omarmd. PvdA-Kamerlid Henk Nijboer diende op 19 november 2019 een motie in. Daarin vraagt hij de minister ‘maximering van de jaarlijkse prijsstijging in de vrije huursector als mogelijkheid uit te werken’. De motie werd gesteund door een meerderheid van Tweede Kamer.

Nijboer wil dat er een wettelijke beperking komt, zoals die er ook voor sociale huurwoningen is. Hij denkt aan een jaarlijkse huurverhoging van 1% boven de inflatie, maar dat percentage staat niet in zijn motie. Hij heeft dat slechts geuit in de pers. De IVBN is voor maximaal 7,5% boven de inflatie in vijf jaar, oftewel gemiddeld 1,5% boven de inflatie per jaar.

Gehele vrije huursector?

Wat direct opvalt is dat zowel IVBN als Nijboer de maximering van de jaarlijkse huurverhoging willen toepassen op de gehele vrije huursector. Dat wil zeggen op alle woningen met een huur van meer dan € 720,- per maand. Dat valt op omdat alle tot nu toe voorgestelde maatregelen ter beteugeling van de huurprijs in de vrije sector zich beperkten tot het middenhuursegment, dat wil zeggen het segment tussen € 720 en circa € 1.000  huur per maand. Dat gold voor de door van Gijzel voorgestelde maatregelen. Dat gold voor de uitwerking van de noodknop van de minister, maar dat gold ook voor de motie Eijs/Ronnes uit mei 2018, die het startsein vormde voor de noodknop.

Nergens lees ik een onderbouwing waarom de huurverhoging in de gehele vrije huursector zou moeten worden gereguleerd. Wettelijke ingrepen in partijafspraken over de huurprijs zijn een inbreuk op het eigendomsrecht. Die zijn uitsluitend gerechtvaardigd indien het algemeen belang dat eist. En dat is uitsluitend aan de orde in huursegmenten waar woningschaarste heerst, zodat huurprijzen te hoog dreigen te worden voor hen die op de betreffende woningen zijn aangewezen. Waarom de huurprijsverhoging zou moeten worden gemaximeerd in het luxe huursegment boven € 1.000,- of pakweg € 1.500,- per maand wordt door Nijboer noch IVBN onderbouwd.

Geen onderscheid oudbouw – nieuwbouw

Verder valt op dat zowel IVBN als Nijboer een maximaal huurverhogingspercentage voorstellen dat geldt voor de gehele vrije huursector. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar bijvoorbeeld oudbouw en nieuwbouw. Dat maakt nogal uit, omdat in de oudbouw forsere investeringen nodig zijn om te blijven voldoen aan de eisen des tijds, niet in de laatste plaats aan de eisen die de energietransitie stelt.

Ten slotte

De Tweede Kamer roept de minister op de motie uit te werken. De minister is nu dus aan zet. Het is te hopen dat de minister daarbij oog heeft voor bovenvermelde kanttekeningen.

[1] In het Financieele Dagblad van 8 november 2019