Onderzoek Autoriteit Woningcorporaties
Het toewijzen van sociale huurwoningen door woningcorporaties moet eerlijk en transparant gebeuren. Onlangs is er in opdracht van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) een onderzoek uitgevoerd naar de risico’s op onrechtmatigheden bij woningtoewijzing. Uit dit onderzoek blijkt dat situaties waarbij woningzoekenden de regels overtreden een meer structureel karakter hebben. Een belangrijke trigger hiervoor is de druk op de woningmarkt. Woningzoekenden kunnen verkeerde informatie invullen in het zoeksysteem. Daarbij zijn ook geregeld partijen betrokken die tegen betaling woningzoekenden helpen een oneerlijk voordeel te verkrijgen ten opzichte van andere woningzoekenden. Verhuurmedewerkers geven aan regelmatig te maken te krijgen met verkeerde informatie of zelfs valsheid in geschrifte. Woningcorporaties kunnen in dat geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigen wegens bedrog.
Vernietiging wegens bedrog
Indien een huurder bij het aangaan van de overeenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt om een woning te kunnen huren en deze huurder zonder deze informatie (op grond van de woningverdelingsregels) niet voor deze woning in aanmerking was gekomen, heeft een verhuurder het recht de huurovereenkomst te vernietigen. Dit kan buitengerechtelijk met een brief. Na de vernietiging van de huurovereenkomst verblijft de bewoner onrechtmatig in de woning en kan een verhuurder, indien de bewoner de woning niet vrijwillig wenst te verlaten, ontruiming vorderen bij de rechter.
Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is dus vernietigbaar. Voor bedrog geldt een verjaringstermijn van drie jaar (artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW). Dit betekent dat een verhuurder tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan vernietigen. In de volgende zaak werd het bedrog pas 21 jaar na het sluiten van de huurovereenkomst ontdekt.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:7051)
In deze zaak heeft huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt aan de rechtsvoorganger van verhuurster. Dat onjuiste informatie was verstrekt bleek bij gelegenheid van de zitting bij de rechtbank, waar de verhuurster ontbinding en ontruiming wegens een huurachterstand had gevorderd.
De vordering tot ontruiming in hoger beroep is primair gebaseerd op de vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog. Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst namelijk bewust onjuiste informatie verstrekt over de grootte van het huishouden om de woning te kunnen huren. Zonder deze onjuiste informatie en het vervalsen van de handtekening van de vermeende partner van huurder, was huurder niet (op grond van de verdelingsregels) voor de woning in aanmerking gekomen. Als alleenstaande zou hij nooit een eengezinswoning met drie slaapkamers toegewezen hebben gekregen. Aan de vereisten voor vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog is voldaan. Het Hof oordeelt dat de verhuurster de overeenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd. De vordering tot ontruiming tegen de huurder wordt – op een andere grondslag dan bij de rechtbank – toegewezen.
Dat het bedrog ruim 21 jaar geleden plaatsvond, maakt de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, aldus het Hof.
Conclusie
Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is vernietigbaar. Een verhuurder kan tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Het is verstandig om zo snel mogelijk na ontdekking van het bedrog de vernietiging van de overeenkomst in te roepen. Indien een verhuurder het bedrog pas na geruime tijd ontdekt, blijft het mogelijk om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen. Indien de bewoner vervolgens weigert de woning vrijwillig te verlaten, kan een verhuurder aan het nog langer profiteren van dit bedrog door huurder een einde maken en ontruiming vorderen. Dat het bedrog 21 jaar geleden plaatsvond, maakte volgens het hof in deze zaak geen verschil.