Op 27 juni 2022 beantwoordde minister de Jonge Kamervragen naar aanleiding van het zogenaamd Acantus-arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022. Die antwoorden zijn niet erg bemoedigend voor de verduurzaming van huurwoningen. Wat is er aan de hand en wat bezielt de Jonge?
Acantus-arrest
De Hoge Raad oordeelde in januari 2022 dat, indien de woningen in een appartementencomplex worden verwarmd (en worden voorzien van warm tapwater) door middel van een moderne warmte-koudeopslag-installatie (WKO), moet de verhuurder de investerings- en onderhoudskosten daarvan bestrijden uit de kale huurprijs en mag hij deze niet via de servicekosten aan de huurder in rekening brengen. Net zoals dat geldt voor de investeringskosten van andere onroerende onderdelen van de woning. Dat is logisch en het lijkt op het eerste gezicht in de praktijk geen probleem, maar dat is het wel in het sociale huursegment waarin vooral woningcorporaties actief zijn.
Blokverwarming versus WKO
In veel oudere appartementencomplexen worden de woningen nog verwarmd door middel van oudere gemeenschappelijk blokverwarmingsinstallaties. Dat zijn grote gasgestookte cv-ketels. Deze installaties zijn onzuinig en daardoor slecht voor de portemonnee van de huurders en slecht voor het milieu. Alle reden om deze installaties te vervangen door moderne installaties. Regelmatig wordt daarvoor een WKO ingezet. Een WKO verwarmt de woningen door middel van aardwarmte en kan de woningen in de zomer ook koelen. Daar komen dus geen fossiele brandstoffen aan te pas. WKO’s worden ook vaak in nieuwbouw toegepast.
De investerings- en onderhoudskosten van een WKO zijn veel hoger dan die van een traditionele gasgestookte blokverwarmingsinstallaties, terwijl de aan de huurders door te berekenen kosten van verbruik veel lager zijn. Zeer aantrekkelijk dus voor de huurder, want zijn energiekosten zullen aanmerkelijk dalen. De verhuurder zal in ruil voor zijn hoge investeringskosten een hogere huur willen vragen (zonder dat de totale woonlasten van de huurder stijgen). Maar in de sociale huursector zal dat vaak niet of maar beperkt mogelijk zijn omdat de huurprijs aan een wettelijk maximum is gebonden. Dat zit de verduurzamingsopgave van woningen dus flink in de weg.
Kamervragen
De Hoge Raad doorzag dat laatste ook, maar zei daarover ‘dat het behoort tot het domein van de wetgever om hiervoor een oplossing te bieden’.
En dus wilde CDA-Kamerlid Bontebal dit voorjaar van minister de Jonge weten of hij in actie gaat komen. De Jonge antwoordt dat dat niet nodig is, omdat hij ‘ervan overtuigd’ is ‘dat corporaties met de afschaffing van de verhuurderheffing voldoende middelen hebben voor een ambitieuze verduurzamingsinzet’. Verder schrijft de Jonge dat hij niet verwacht dat de verduurzaming negatief wordt beïnvloed, omdat corporaties nu rekening kunnen houden met het Acantus-arrest. Hij erkent dat dit ‘ongetwijfeld vervelend’ is voor de corporaties die de investeringskosten via de servicekosten in rekening brengen aan de huurders, maar het gaat volgens hem ‘om een beperkt aantal corporaties’, terwijl zij volgens de Jonge bij nieuwe huurders de investeringskosten alsnog kunnen verdisconteren in de kale huur.
De Jonge zit goed fout
Wat ronduit storend is aan de antwoorden van de Jonge is dat hij het probleem simpelweg negeert door er niets over te zeggen. De Jonge beweert in strijd met de juridische werkelijkheid dat de investeringskosten gewoon via de kale huur kunnen worden terugverdiend. En uit zijn antwoorden blijkt dat de Jonge vindt dat corporaties die zo stom zijn om de investeringskosten via de servicekosten in rekening te brengen maar op de blaren moeten zitten. Hij zegt dat het om een kleine groep corporaties gaat, maar uit niets blijkt dat dat door zijn ministerie is onderzocht.
Alternatieven
In de vrije sector is het juridisch geen probleem om de investeringskosten in de kale huur te verdisconteren, omdat de wet de huurprijs niet begrenst. In de sociale huursector ligt dat anders.
In de Acantus-casus had de verhuurder vrijwel alles wat deze verkeerd kon doen verkeerd gedaan. Maar er zijn alternatieve en dus slimmere oplossingen, indien de mogelijkheden om de investeringskosten in de kale huur onder te brengen door de wet beperkt zijn. Maar beter (en zekerder) zou zijn als de wetgever in actie komt. Dat kan op verschillende manieren. Door in het woningwaarderingsstelsel aan een WKO voldoende punten toe te kennen. Of door de in 2016 geïntroduceerde energieprestatievergoeding hiervoor in te zetten. Er is voor de Jonge geen enkele reden om stil te blijven zitten. Hij zou de samenleving juist een dienst bewijzen door maatregelen te nemen, want hij stimuleert er de verduurzaming mee, terwijl de woonlasten van de huurders er per saldo niet door zullen stijgen. En dus is de vraag: wat bezielt de Jonge?
