Tag archieven: verhuurderheffing

De Jonge zit verduurzaming sociale huurwoningen in de weg

Op 27 juni 2022 beantwoordde minister de Jonge Kamervragen naar aanleiding van het zogenaamd Acantus-arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022. Die antwoorden zijn niet erg bemoedigend voor de verduurzaming van huurwoningen. Wat is er aan de hand en wat bezielt de Jonge?

Acantus-arrest

De Hoge Raad oordeelde in januari 2022 dat, indien de woningen in een appartementencomplex worden verwarmd (en worden voorzien van warm tapwater) door middel van een moderne warmte-koudeopslag-installatie (WKO), moet de verhuurder de investerings- en onderhoudskosten daarvan bestrijden uit de kale huurprijs en mag hij deze niet via de servicekosten aan de huurder in rekening brengen. Net zoals dat geldt voor de investeringskosten van andere onroerende onderdelen van de woning. Dat is logisch en het lijkt op het eerste gezicht in de praktijk geen probleem, maar dat is het wel in het sociale huursegment waarin vooral woningcorporaties actief zijn.

Blokverwarming versus WKO

In veel oudere appartementencomplexen worden de woningen nog verwarmd door middel van oudere gemeenschappelijk blokverwarmingsinstallaties. Dat zijn grote gasgestookte cv-ketels. Deze installaties zijn onzuinig en daardoor slecht voor de portemonnee van de huurders en slecht voor het milieu. Alle reden om deze installaties te vervangen door moderne installaties. Regelmatig wordt daarvoor een WKO ingezet. Een WKO verwarmt de woningen door middel van aardwarmte en kan de woningen in de zomer ook koelen. Daar komen dus geen fossiele brandstoffen aan te pas. WKO’s worden ook vaak in nieuwbouw toegepast.

De investerings- en onderhoudskosten van een WKO zijn veel hoger dan die van een traditionele gasgestookte blokverwarmingsinstallaties, terwijl de aan de huurders door te berekenen kosten van verbruik veel lager zijn. Zeer aantrekkelijk dus voor de huurder, want zijn energiekosten zullen aanmerkelijk dalen. De verhuurder zal in ruil voor zijn hoge investeringskosten een hogere huur willen vragen (zonder dat de totale woonlasten van de huurder stijgen). Maar in de sociale huursector zal dat vaak niet of maar beperkt mogelijk zijn omdat de huurprijs aan een wettelijk maximum is gebonden. Dat zit de verduurzamingsopgave van woningen dus flink in de weg.

Kamervragen

De Hoge Raad doorzag dat laatste ook, maar zei daarover ‘dat het behoort tot het domein van de wetgever om hiervoor een oplossing  te bieden’.

En dus wilde CDA-Kamerlid Bontebal dit voorjaar van minister de Jonge weten of hij in actie gaat komen. De Jonge antwoordt dat dat niet nodig is, omdat hij ‘ervan overtuigd’ is ‘dat corporaties met de afschaffing van de verhuurderheffing voldoende middelen hebben voor een ambitieuze verduurzamingsinzet’. Verder schrijft de Jonge dat hij niet verwacht dat de verduurzaming negatief wordt beïnvloed, omdat corporaties nu rekening kunnen houden met het Acantus-arrest. Hij erkent dat dit ‘ongetwijfeld vervelend’ is voor de corporaties die de investeringskosten via de servicekosten in rekening brengen aan de huurders, maar het gaat volgens hem ‘om een beperkt aantal corporaties’, terwijl zij volgens de Jonge bij nieuwe huurders de investeringskosten alsnog kunnen verdisconteren in de kale huur.

De Jonge zit goed fout

Wat ronduit storend is aan de antwoorden van de Jonge is dat hij het probleem simpelweg negeert door er niets over te zeggen. De Jonge beweert in strijd met de juridische werkelijkheid dat de investeringskosten gewoon via de kale huur kunnen worden terugverdiend. En uit zijn antwoorden blijkt dat de Jonge vindt dat corporaties die zo stom zijn om de investeringskosten via de servicekosten in rekening te brengen maar op de blaren moeten zitten. Hij zegt dat het om een kleine groep corporaties gaat, maar uit niets blijkt dat dat door zijn ministerie is onderzocht.

Alternatieven

In de vrije sector is het juridisch geen probleem om de investeringskosten in de kale huur te verdisconteren, omdat de wet de huurprijs niet begrenst. In de sociale huursector ligt dat anders.

In de Acantus-casus had de verhuurder vrijwel alles wat deze verkeerd kon doen verkeerd gedaan. Maar er zijn alternatieve en dus slimmere oplossingen, indien de mogelijkheden om de investeringskosten in de kale huur onder te brengen door de wet beperkt zijn. Maar beter (en zekerder) zou zijn als de wetgever in actie komt. Dat kan op verschillende manieren. Door in het woningwaarderingsstelsel aan een WKO voldoende punten toe te kennen. Of door de in 2016 geïntroduceerde energieprestatievergoeding hiervoor in te zetten. Er is voor de Jonge geen enkele reden om stil te blijven zitten. Hij zou de samenleving juist een dienst bewijzen door maatregelen te nemen, want hij stimuleert er de verduurzaming mee, terwijl de woonlasten van de huurders er per saldo niet door zullen stijgen. En dus is de vraag: wat bezielt de Jonge?

Prinsjesdag – aangekondigde maatregelen Huurwoningmarkt

Prinsjesdag 2020 stond voor een groot deel in het teken van de gevolgen van de coronamaatregelen. Ook voor de woningmarkt.  Eén maatregel was al van tevoren uitgelekt: vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters en verhoging van de overdrachtsbelasting voor onder meer beleggers. Maar er is ook nieuws dat nog niet was uitgelekt. Het kabinet wil huurders die gelet op hun inkomen te veel huur betalen het recht geven op huurverlaging als zij een corporatiewoning huren. In deze bijdrage wordt een schets van deze twee maatregelen gegeven.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor koopstarters

De koopstarter wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De koopstarter wordt gedefinieerd als de natuurlijke persoon van 18 jaar tot en met 34 jaar, die voor het eerst een woning koopt. Het maakt niet uit welke prijs de woning heeft. De vermogende koopstarter die een woning van € 1.000.000,- koopt betaalt dus ook geen overdrachtsbelasting.  Merkwaardig, want de vrijstelling heeft niet tot doel vermogende koopstarters te ondersteunen.

Voor natuurlijke personen van 35 jaar en ouder die een woning voor eigen bewoning kopen verandert er niets. Voor hen blijft het tarief 2%.

Alle woningkopers, die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en woningcorporaties, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat is nu nog 2%.

Omdat deze maatregel al was uitgelekt is er al door velen aandacht aan besteed. Bijna unaniem werd het voorstel neergesabeld. De meest fundamentele kritiek is dat het koopstarters niet zal helpen, omdat het in een verkopersmarkt zeer waarschijnlijk is dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan de verkoper door middel van een navenant hogere prijs van de woning. Veel overheidsmaatregelen die het eigen woningbezit stimuleren, zoals ook de hypotheekrenteaftrek, hebben dat effect nu eenmaal, ondanks de goede bedoelingen.

De Raad van State, het belangrijkste adviesorgaan van de minister, is mede om deze reden zeer kritisch over het voorstel. De minister pareert die kritiek met de opmerking dat het prijsopdrijvende effect “in samenhang moet worden gezien met het mogelijk grotere tegengestelde prijsdrukkende effect dat uitgaat van het hogere tarief voor beleggers.” Hoewel de maatregel, conform de bedoeling van de minister, buy-to-let zal afremmen waag te betwijfelen of dat juist is. De toekomst zal het uitwijzen.

De Raad van State heeft ook gewezen op het overkill-karakter van de maatregel: er wordt slechts een kleine groep koopstarters mee geholpen, terwijl de kosten van de maatregel hoog zijn.

Het is de bedoeling dat deze wet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Verplichtte huurverlaging bij inkomensachteruitgang

Minister Ollongren stond onder zware druk om iets te doen voor mensen die vanwege de coronacrisis de huur niet meer konden betalen. De dit voorjaar door de Eerste Kamer aangenomen motie Kox riep de minister op de huren van alle woningen in 2020 te bevriezen. De minister weigerde de motie uit te voeren, omdat deze te algemeen was want ook opriep om de huren van huurders die niet getroffen zijn door een inkomensachteruitgang te bevriezen. Dat kwam haar op een motie van afkeuring te staan (zie mijn eerdere artikel hierover). De minister beloofde de situatie na de zomer opnieuw te bezien. Zij lijkt nu een (politieke) uitweg te hebben gevonden.

Huurders van woningcorporaties krijgen het recht op huurverlaging als zij te kampen hebben met een (tijdelijke) inkomensachteruitgang. De huurverlaging is permanent. Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel te doen aan alle huurders die daarvoor in aanmerking komen. Daartoe moeten woningcorporaties voor alle woonadressen waar de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens bij de belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen.

Huurders mogen ook zelf op basis van hun inkomensgegevens de verhuurder benaderen. Indien de verhuurder het voorstel tot huurverlaging van de huurder niet accepteert, kan de huurder de huurverlaging afdwingen via een nieuwe procedure bij de huurcommissie.

Volgens het ingediende wetsvoorstel kost dit de woningcorporaties in totaal ongeveer
€ 160.000.000,-. Zij worden gedeeltelijk gecompenseerd door een verlaging van de verhuurderheffing (die, naar het zich laat aanzien, ook geldt voor alle andere verhuurders).

De maatregel heeft tot doel dure scheefwoners tegemoet te komen. Dat zijn huishoudens die in het verleden niet passend zijn gehuisvest, want een woning hebben gekregen waarvan de huur in vergelijking met hun inkomen te hoog is. Zij krijgen recht op verlaging van de huur tot de zogenaamde voor de woning geldende aftoppingsgrens. Volgens de minister leidt deze huurverlaging ertoe dat het huishouden alsnog passend is gehuisvest.

De minister schat dat het gaat om een huurverlaging van gemiddeld € 40,- per maand en komen ongeveer 260.000 huishoudens hiervoor in aanmerking.

Opvallend is dat in de toelichting bij het wetsvoorstel uitgebreid aandacht wordt besteed aan de vraag of met deze maatregel het eigendomsrecht van de verhuurder niet disproportioneel wordt aangetast. Het hoeft niet te verbazen dat de minister vindt dat dat niet het geval is. Het is bij mijn weten de eerste keer dat de wetgever deze toets aanlegt bij de presentatie van een wetsvoorstel dat de hoogte van de huren betreft.

De Raad van State is vernietigend over het voorstel en weigert positief te adviseren. De Raad van State wijst onder andere op het ontstaan van een nieuwe groep van goedkope scheefhuurders, dat wil zeggen mensen met een lage huur maar een (inmiddels hoger) inkomen. De minister pareert deze kritiek door te wijzen op een ander aanhangig wetsvoorstel dat het mogelijk maakt om grotere huursprongen te maken.

Het is de vraag of de Eerste Kamer genoegen neemt met de maatregel, omdat beleggers buiten schot blijven. De minister rechtvaardigt dit met de opmerking dat woningcorporaties, anders dan beleggers, een wettelijke taak hebben om passend te verhuren.

Het is de bedoeling dat deze maatregel op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Komt er een huurstop op 1 juli 2020? Eerste Kamer op ramkoers met Ollongren.

Dat de intelligente lockdown ingrijpende economische gevolgen heeft wordt steeds duidelijker. Dat daardoor niet alleen sommige bedrijven worden getroffen, maar ook sommige particulieren is ook duidelijk. Vanzelfsprekend kan dat bij hen leiden tot huurbetalingsproblemen, die uiteindelijk ontruiming van de woning tot gevolg kunnen hebben. Eerste en Tweede Kamerleden hebben in verschillende moties aan de minister gevraagd wettelijke maatregelen te nemen om woninghuurders te beschermen. De Eerste Kamer lijkt generieke maatregelen te willen, die dus voor alle huurders en verhuurders gelden. Minister Ollongren wil dat niet. Zij vindt dat maatwerk geboden is, omdat (op dit moment) lang niet alle woninghuurders worden getroffen door de coronacrisis. De Eerste Kamer speelt het zo hoog op dat op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar is ingediend die op 23 juni 2020 is aangenomen.

Kamermoties

Groenlinks Tweede Kamerlid Smeulders vroeg in zijn motie van 15 april 2020 om maatwerkoplossingen voor bijzondere gevallen in de vorm van kwijtschelding of verlaging van de huur. SP Eerste Kamerlid Kox ging verder en vroeg in zijn motie van 21 april 2020 om een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor alle huurcontracten in ons land, dat wil zeggen een verbod om de huur per 1 juli 2020 te verhogen, zowel in de sociale als de vrije sector. Beide moties werden aangenomen.

Motie van Kox

De letterlijke tekst van de motie van Kox luidt als volgt:

‘Gezien de grote risico’s die voortvloeien uit de huidige corona-crisis; gezien de precaire situatie waarin nu al een aanzienlijk deel van de huurders van woonruimten verkeert; ervan uitgaande dat die situatie zich in de komende periode eerder zal verslechteren dan zal verbeteren; verzoekt de regering als noodmaatregel een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor zowel de sociale sector als de vrije sector.’

In haar brief van 5 juni 2020 aan de Eerste Kamer is minister Ollongren duidelijk. Zij vindt een verplichte huurstop voor alle woninghuurders niet gerechtvaardigd want niet proportioneel, omdat tot nu toe gebleken is dat maar een klein deel van de woninghuurders door de coronacrisis betalingsproblemen heeft. En als de huurverhoging dit jaar niet mag doorgaan is dat een aanslag op de investeringsruimte van de verhuurders die juist hard nodig is om nieuwe woningen te bouwen. De minister wijst erop dat compensatie via een korting op de verhuurderheffing maar een deel van de verhuurders bereikt, dat de laagste inkomens al sowieso worden ontzien via verhoging van de huurtoeslag en dat veel verhuurders al maatwerk toepassen of afzien van huurverhoging. De minister wil de situatie na de zomer, als de koopkrachtplaatjes en de cijfers over de huurverhogingen per 1 juli worden gepresenteerd, bekijken of aanvullende maatregelen nodig zijn. Zij sluit generieke maatregelen dan niet helemaal uit.

Motie van afkeuring

Voor de Eerste Kamer is het niet genoeg, zodat op 9 juni 2020 een nieuwe motie is aangenomen, die de minister andermaal oproept de motie Kox uit te voeren. Nadat de minister had laten weten bij haar standpunt te blijven is op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar ingediend en die is op 23 juni 2020 aangenomen. Dat is zeer uitzonderlijk. De laatste keer dat de Eerste Kamer een motie van afkeuring tegen een minister aannam was in 1875. Staatsrechtelijk is niet helemaal duidelijk wat dat betekent. In elk geval is de minister niet verplicht de motie uit te voeren. Wel duidelijk is dat de De Eerste Kamer, waar de coalitie geen meerderheid heeft, op ramkoers ligt met de minister.

Is een generieke maatregel wel noodzakelijk?

Een generieke maatregel in het algemeen belang kan gerechtvaardigd zijn, indien een substantieel deel van de burgers zonder die maatregel in ernstige problemen komt. Dat wil in dit geval zeggen dat een flink deel van de woninghuurders een zodanige inkomensachteruitgang als gevolg van de coronacrisis heeft, dat de betaling van de huur problematisch is geworden. Daarvan is nog helemaal niet gebleken. Kox meldt dat volgens recent onderzoek van de woningcorporaties nu 360.000 huurders financieel in de problemen zijn gekomen en dat volgens het Nibud 800.000 mensen financieel klem zitten (maar dat laatste cijfer dateert van september 2019 en is dus niet gerelateerd aan de coronacrisis). Kox zegt er niet bij dat er in Nederland 3,3 miljoen huurwoningen zijn. Daarvan zijn er 2,3 miljoen van woningcorporaties en 1 miljoen van beleggers. Deze cijfers rechtvaardigen geen generieke maatregel. Zo’n maatregel kan dan zelfs in strijd komen met het door het EVRM beschermde eigendomsrecht.

Roept de motie wel op tot een generieke maatregel?

De tekst van de motie roept niet op tot een generieke maatregel, maar Kox gaat daar in het debat ten onrechte wel vanuit. De motie vraagt slechts een tijdelijke huurstop mogelijk te maken, maar bepaalt niet dat die tijdelijk huurstop moet worden opgelegd aan alle verhuurders. Dat betekent dat de minister de motie kan uitvoeren zonder de huurverhoging van 1 juli 2020 in het gehele land voor alle woningen te verbieden of te matigen. De minister zou de motie kunnen uitvoeren door bijvoorbeeld in de wet een regeling op te nemen die de huurder de mogelijkheid geeft bezwaar aan te tekenen tegen de huurverhoging als hij aantoont dat hij die niet kan betalen vanwege de coronacrisis. Dat bezwaar kan door de huurcommissie worden getoetst. En de huurcommissie kan dan maatwerk toepassen. Dit zou tijdelijk ook voor de vrije sector kunnen worden toegepast.

Maatwerk

Verhuurders die maatwerk willen treffen voor getroffen huurders kunnen kosteloos gebruik maken van een door Hielkema & co ontworpen Model Allonge.