Tagarchief: Verhoging van de huurprijs van vrije sector woningen naar marktniveau

Verhoging van de huurprijs van vrije sector woningen naar marktniveau

Het is mogelijk om de huurprijs van woningen in de vrije sector (dat zijn woningen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens) op te trekken naar een marktconforme huurprijs. Dat kan een enorme huurverhoging met zich meebrengen, in deze tijd van stijgende huur- en huizenprijzen. In dit artikel zal ik uitleggen hoe dit in zijn werk gaat.

Voorbeeld

Stel dat een woning met ingang van 1 september 2015 is verhuurd voor € 900,- (kale) huur per maand. Deze huurprijs ligt boven de toen geldende liberalisatiegrens (die was toen – en is in 2018 ook nog – € 710,68) en dus gaat het om een vrije sector woning. Dat betekent dat er veel minder huur(prijs)bescherming is. In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks mag worden aangepast met een indexeringsclausule. Dat zet geen zoden aan de dijk als de inflatie laag is, want indexering is gebaseerd op de cijfers van het CBS over de inflatie. De huur is sinds 2015 dus maar met enkele tientallen euro’s verhoogd en bedraagt eind 2018 € 930,- per maand.

De verhuurder ziet om zich heen dat soortgelijke woningen inmiddels worden verhuurd voor bedragen van € 1.300,- of meer per maand. Dat is een groot verschil met de huidige huurprijs. Als de huurder uit zichzelf zou vertrekken, kan de verhuurder bij mutatie een dergelijke huurprijs vragen. Maar de huurder wil niet vertrekken. Dat hoeft ook niet van de verhuurder, want het is een prettige huurder en ze hebben een goede relatie. Dat is ook wat waard. Toch knaagt het dat de huurprijs achter blijft bij die van andere woningen, ook omdat de kosten voor de verhuurder harder zijn gestegen dan de huurprijs. De huurder heeft geen interesse in het betalen van een grote huurverhoging. In overleg komen partijen er niet uit. Wat kan de verhuurder dan doen?

Redelijk voorstel

Op grond van de wet mag de verhuurder de huur eens per jaar verhogen. Dat is ook elk jaar gebeurd, namelijk de indexering.  Daarnaast bestaat er volgens de wet de mogelijkheid om aan de huurder een redelijk voorstel te doen voor een huurprijsherziening.

Het is aan de verhuurder het voorstel te onderbouwen. Dat kan door een rapport van een deskundige op het gebied van (lokale) huurprijzen te laten maken. Het is aan te raden om in overleg met de huurder te treden om samen een deskundige aan te wijzen, die vervolgens een (bindend) advies over de huurprijs opstelt. Als de huurder niet bereid is mee te werken aan de benoeming van een deskundige, dan kan de verhuurder de rechtbank vragen een deskundige aan te wijzen. Ik heb dat onlangs met succes gedaan in een zaak van één van onze relaties. Die uitspraak is hier te vinden. De kantonrechter bepaalde dat het mogelijk is om een deskundige aan te wijzen, die een advies gaat uitbrengen over de (hoogte van de) huurprijs en de ontwikkelingen van huurprijzen in de markt. Het is aan te bevelen dan ook goed in kaart te krijgen wat de onderhoudsstaat van de woning is en hoe deze zich verhoudt tot de huurprijzen van andere vergelijkbare woningen. Appels moeten wel met andere appels worden vergeleken.

Vervolgens kan een voorstel gedaan worden aan de huurder waarin staat naar welk niveau de verhuurder de huurprijs wenst te verhogen, en per wanneer de verhoging in zal moeten gaan. Als de huurstijging groot is, kan worden overwogen een stapsgewijze huurverhoging voor te stellen, zodat de huurder een periode krijgt om aan de hogere prijzen te wennen. Een verhoging van € 930,- naar € 1.300,- is een stijging van 40% en dat is fors. Dat kan als onredelijk worden beschouwd. Een ingroeiregeling kan juist wel als redelijk worden gezien. Daarna is het de beurt aan de huurder: die kan het voorstel accepteren of weigeren. Bij acceptatie wordt de huurprijs aangepast, maar als de huurder niet instemt, kan de verhuurder andere maatregelen treffen.

Huur opzeggen

Het niet instemmen met een redelijk voorstel voor een huurprijsherziening, is een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De verhuurder kan de huur dus opzeggen als een huurder niet instemt met een redelijk huurprijsvoorstel. Met inachtneming van de daarvoor geldende formaliteiten kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en ook dan staat de huurder weer voor de keuze: hij kan instemmen met de opzegging of niet. Als de huurder instemt, zal hij moeten verhuizen en kan de verhuurder de woning opnieuw te huur aan bieden.

Beëindigen van de huurovereenkomst

Wanneer de huurder niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, dan zal de verhuurder in een procedure bij de rechter kunnen vorderen de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen. De wet voorziet niet in de mogelijkheid om in een procedure de huurverhoging af te dwingen, maar de verhuurder kan dit wel forceren door middel van een huuropzegging. Dat is een al jaren bestaande, maar weinig bekende, praktijk. De kantonrechter in Eindhoven heeft al 15 jaar geleden (in 2003) bepaald dat het de verhuurder vrij staat om naast de jaarlijkse, reguliere, huurverhoging, een hogere huurprijs af te dwingen via de weg van het ‘redelijke voorstel’. Die mogelijkheid is er en daar kan de verhuurder gebruik van maken.

De kantonrechter moet vervolgens oordelen over de vraag of het voorstel redelijk is. Bij deze beoordeling kunnen allerlei factoren een rol spelen, zoals de huurprijs ten opzichte van die van de marktprijzen, maar ook de mogelijkheid andere woonruimte te kunnen vinden of de financiële positie van de huurder (zijn draagkracht) kan meewegen.  In de rechtspraak is geen eenduidigheid over de vraag of andere omstandigheden dan de markthuurprijs (zoals het inkomen van de huurder) een rol mogen spelen bij het oordeel van de rechter. Er zijn uitspraken gepubliceerd waarin beide ‘lijnen’ terug te zien zijn.

De rechter zal als deze het voorstel redelijk vindt, de huurovereenkomst moeten beëindigen. Er bestaat voor de rechtbank nog wel de mogelijkheid om een tussenstap in te bouwen, waarbij de huurder alsnog in de gelegenheid wordt gesteld om het voorstel van de verhuurder te accepteren. Daar krijgt de huurder een maand de tijd voor. Voor de huurder is het dan weer kiezen of delen: instemmen met de hogere huurprijs of verhuizen. In deze markt betekent dat ook vaak een huurverhoging, want nieuw aangeboden huurwoningen hebben meestal andere (hogere) huurprijzen dan oudere, lopende huurovereenkomsten. In beide gevallen zal de verhuurder tevreden zijn: hij zal in beide gevallen een betere huurprijs krijgen.

Aanbevelingen

Het is mogelijk om in de huurovereenkomst een regeling op te nemen over periodieke herziening van de huurprijs. Bijvoorbeeld om de drie jaar. Daarin kan verder worden vastgelegd dat de te herziene huurprijs uitsluitend wordt bepaald op basis van de actuele markthuurwaarde van de woning.   Dat voorkomt onder andere discussie over de vraag of ook andere omstandigheden dan de markthuurwaarde een rol kunnen spelen bij de bepaling van de te herzien huurprijs. Beide partijen weten zo beter waar zij aan toe zijn.

Slot

Binnen het systeem van huurbescherming zijn er dus mogelijkheden om de huurprijs van geliberaliseerde huurcontracten (periodiek) te laten stijgen richting het niveau van de marktprijzen. De route daar naar toe is misschien lang, maar kan bij een stijgende markt tot grote huurverhogingen leiden. Er is dus veel te winnen voor de verhuurder. Als u interesse hebt om de huurprijs te herzien, neem dan gerust contact op. Ons kantoor heeft al vele procedures over dit onderwerp gevoerd en we kunnen u over de verschillende mogelijkheden adviseren.  Beter nog is het om een goede evenwichtige regeling op te nemen in de huurovereenkomst. Hou er rekening mee dat het veel gebruikte ROZ-model niet een dergelijke regeling bevat.