Tag archieven: toeristische verhuur

Nieuws

Huisvestingsverordening Amsterdam wijzigt binnenkort weer

Op 1 januari 2022 wijzigt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (HVV) wederom. Tot 11 juli aanstaande ligt het voorstel tot wijziging voor ter inspraak. Daarnaast heeft het college van B&W Amsterdam ook al aanvullende wijzigingen van de HVV voorgesteld die per 1 mei 2022 van kracht moeten worden. In dit artikel komen de meest relevante voorgestelde wijzigingen aan bod.

Per 1 januari 2022

De wijziging die het college per 1 januari 2022 van kracht wil laten worden leest u hier.

Uitzondering op vergunningsplicht

Waar voorheen alleen in een algemeen artikel de uitzondering voor voorraadvergunningen werden genoemd, is in de gewijzigde HVV ook per soort voorraadvergunning (onttrekking, samenvoegen, woningvorming, omzetting) een artikel met de specifieke uitzonderingen opgenomen.

Het college neemt daarbij (eindelijk) de onduidelijkheid weg over de vraag of het bouwen van een extra kamer (hetgeen bijna altijd vergunningsvrij is) ook een vergunning voor woningvorming vereist, waarop het antwoord luidt: nee. Over deze onduidelijkheid schreven wij eerder al een kritisch artikel dat u hier kunt lezen.

Publicatieverbod toeristische verhuur

De Wet toeristische verhuur is per 1 januari 2021 van kracht geworden. Deze wet is opgenomen in Huisvestingswet 2014. In de gewijzigde HVV 2020 worden later van kracht geworden bepalingen uit de Huisvestingswet (alsnog) opgenomen. Een nieuwe mogelijkheid die het college krijgt is het opleggen van een verhuurverbod aan een eigenaar van een vakantieverhuurwoning, waarbij het college een platform (Airbnb, Booking.com) ook een aanwijzing kan geven om de advertenties van de eigenaar te verwijderen.

Daarnaast krijgt het college de bevoegdheid om een boete op te leggen aan een platform indien zij een woning blijven aanbieden voor vakantieverhuur terwijl die woning al het maximaal aantal nachten (te weten: 30) is verhuurd. Ook kan het college boetes opleggen aan de platforms indien er woningen worden geadverteerd zonder registratienummer of vermelding van geldende wet- en regelgeving.

Per 1 mei 2022

De wijziging die het college per 1 mei 2022 van kracht wil laten worden leest u hier.

Nieuw boetebeleid

Op 2 december 2020 wees de Raad van State een belangrijke uitspraak over de (dis)proportionaliteit van bestuurlijke boetes bij woningonttrekking.  In de uitspraak werd het college door de RvS geadviseerd om met een gedifferentieerd stelsel van boetes te komen, zoals bijvoorbeeld de gemeente Den Haag en Utrecht dat deden. Amsterdam volgt nu met een voorgesteld boetebeleid ten aanzien van vakantieverhuur (hetgeen voorheen woningonttrekking betrof) waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen zogenaamde ‘leefbaarheidsovertreding’ en ‘administratieve overtreding’. De ergste overtreding: verhuren van een niet bewoonde woning aan toeristen, wordt beboet met € 21.750,-. (Overige) leefbaarheidsovertredingen, zoals het overschrijden van het toegestaan aantal verhuurde nachten of aantal personen, worden als ernstige (en bedrijfsmatige) overtredingen aangemerkt en resulteren in een boete van € 11.600,-. Administratieve overtredingen, zoals het niet ingeschreven staan in de BRP, het niet melden van vakantieverhuur of niet hebben van een registratienummer, worden als minder ernstige overtredingen beschouwd en worden, anders dan voorheen, niet langer automatisch bestraft met de hoogste bestuurlijke boete. Voor administratieve overtredingen volgt per 1 mei 2022 een voorgestelde boete van € 8.700,-

Daarbij is nog opvallend dat een verdeelsleutel wordt opgenomen voor boetes indien er sprake is van meerdere functioneel plegers. Een functioneel pleger is vaak de eigenaar/verhuurder van een woning waarbij de huurder een overtreding begaat (als feitelijk pleger), maar de eigenaar als functioneel pleger ook een boete krijgt omdat hij volgens het college te weinig toezicht heeft gehouden. In de voorgestelde wijziging zal er in het geval er meerdere eigenaren zijn, de boete voor het functioneel plegen naar rato verdeeld op basis van het eigendomspercentage.

Nieuwe verdeling woonruimte

Bovenstaande wijzigingen zien op wijziging van de woonruimtevoorraad. Voor wat betreft de verdeling van de (sociale/niet-geliberaliseerde) woonruimtevoorraad is het nog interessant te vermelden dat het college een nieuw (eerlijker) systeem voorstelt om die woonruimte te verdelen. Waar voorheen haast alleen inschrijfduur (bij Woningnet) telde, wordt voorgesteld om woningzoekers die actief zoeken naar woonruimte meer zoekpunten toe te wijzen. Op die manier wordt actief zoeken beloond en wordt de enkele inschrijfduur minder relevant. In het voorstel verkrijgt een woningzoekende zowel wachtpunten (inschrijfduur), maar kunnen daarnaast zoek- en situatiepunten worden verkregen die zorgen voor een hogere plaats bij toewijzing van een woning.

Vervolg

De voorgestelde wijzigingen zullen wij kritisch blijven volgen en waar nodig het college van een reactie voorzien. Uiteraard houden wij u op de hoogte over de verdere ontwikkelingen op dit gebied.

Nieuws

Rechter fluit gemeente Amsterdam terug vanwege gedeeltelijk verbod op vakantieverhuur

Het plan van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam om vakantieverhuur in bepaalde wijken te verbieden is juridisch niet houdbaar, zo bepaalde de Rechtbank Amsterdam onlangs. Waarom de Rechtbank dit verhuurverbod in een drietal wijken in de binnenstad ontoelaatbaar acht, lichten we hieronder toe.

Vakantieverhuur is vergunningsplichtig

Het kortstondig verhuren van een woning (aan toeristen) kwalificeert juridisch gezien als woningonttrekking, zo volgt uit vaste rechtspraak. Voort bepaalt artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) dat voor woningonttrekking een vergunning is vereist. Voorheen kregen huiseigenaren in Amsterdam van het college van B&W een vrijstelling voor die vergunningsplicht. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft die praktijk (waarin vrijstelling wordt verleend) echter ontoelaatbaar geacht. Het kortstondig verhuren van een woning aan toeristen is daarom sinds 1 juni 2020 ook in Amsterdam vergunningsplichtig.

De gemeenteraad heeft de voorwaarden waaronder die vergunning kan worden verleend of geweigerd opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Daarnaast is in die Huisvestingsverordening bepaald dat het college van B&W gebieden kunnen aanwijzen waar een geheel verbod voor vakantieverhuur geldt. Juridisch gezien kwalificeert dit als een verbod op het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad. Van die, door de gemeenteraad gecreëerde bevoegdheid, heeft het college van B&W gebruik gemaakt door drie wijken in het centrum van Amsterdam aan te wijzen waar vakantieverhuur per 30 juni 2020 verboden werd.

Voorwaarden aan vergunning mag geen verbod inhouden

Tegen het aanwijzingsbesluit is vervolgens beroep ingesteld. De bestuursrechter moest daarop oordelen of de Huisvestingswet zoals die gold tot 1 januari 2021 überhaupt de mogelijkheid bood voor een verbod op vakantieverhuur (lees: woningonttrekking) in bepaalde wijken. In de uitspraak doorloopt de rechter daarop de wetgeschiedenis bij de Huisvestingswet en de Wet toeristische verhuur die per 1 januari 2021 van kracht is geworden.

Uit de wetgeschiedenis bij de (oude) Huisvestingswet volgt dat woningonttrekking een vergunning vereist en dat de gemeenteraad voorwaarden en regels kan stellen ten aanzien van vergunningverlening. De Rechtbank oordeelt dat het opnemen van een verbod veel verder gaat dan het stellen van voorwaarden of regels. De gemeenteraad is blijkens de wetgeschiedenis slechts bevoegd tot het vaststellen van voorwaarden en regels. Een absoluut verbod op woningonttrekking is niet een bevoegdheid die de gemeenteraad blijkens de wetsgeschiedenis heeft gekregen.

Dat oordeel van de Rechtbank vindt ook steun in de toelichting op de nieuwe Wet toeristische verhuur. Bij de totstandkoming van die wet is overwogen dat het mogelijk wordt om, in uiterste gevallen, een verbod op te nemen.  Uit het feit dat die bevoegdheid pas per 1 januari 2021 bestaat, volgt dat die bevoegdheid er op 30 juni 2020 nog niet was. Dat was wel de datum waarop het college de drie wijken aanwees en daarmee feitelijk het verbod deed ontstaan. De rechter oordeelt vervolgens dat de bevoegdheid tot het aanwijzen van wijken waar vakantieverhuur verboden is, onverbindend moet worden verklaard vanwege strijdigheid met de Huisvestingswet. Het gevolg is dat het aanwijzingsbesluit, waarin bepaald is waar het vakantieverhuurverbod geldt, vernietigd wordt.

Praktische gevolgen

Het college heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak. Maar in afwachting van die uitspraak is er voor de gemeenteraad nu al de mogelijkheid om op grond van de nieuwe Wet toeristische verhuur een verbod op te nemen of nog striktere voorwaarden te verbinden aan vergunningen. Per 1 januari 2021 is het immers mogelijk om in uiterste gevallen een verbod op vakantieverhuur in te stellen. Juridisch gezien is de uitspraak dan ook een nederlaag voor de gemeenteraad en het college, maar in de praktijk zou het wijkverbod op korte termijn al kunnen terugkeren. Wordt vervolgd.

Op 8 juli 2021 organiseren wij een cursus over toeristische verhuur, waarbij de juridische problematiek rondom vakantieverhuur uitvoerig behandeld wordt.  Klik voor meer informatie en inschrijven op de link.

Nieuws

Amsterdamse regels in beweging: de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de Verordening doelgroepen woningbouw.

Inleiding

De inkt is nog nauwelijks droog. Toch wordt er alweer flink gewerkt aan een wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: huisvestingsverordening).

Niet alleen die regeling is onderwerp va n voorgenomen verandering. Ook de Verordening doelgroepen woningbouw (hierna: doelgroepenverordening) gaat op de schop.

Inspraak op voorstellen voor wijziging

Via deze link komt u op de website van de gemeente Amsterdam waar de wijzigingsvoorstellen zijn gepubliceerd.

Iedereen met een mening over de voorstellen kan tot en met vrijdag 17 juli 2020 reageren op de voorgestelde wijzigingen van de huisvestingsverordening en de doelgroepenverordening.

Dat kan met behulp van links naar elektronische formulieren bij de door Amsterdam aangegeven thema’s. Wilt u per gewone post reageren? Dat kan ook. Stuur uw reactie dan naar het volgende adres:

Gemeente Amsterdam
Afdeling Wonen
o.v.v. Inspraak Huisvestingsverordening 2021
Antwoordnummer 10011
1000 PA Amsterdam

Een postzegel is dus niet nodig. Het bestuderen van de voorstellen wel.

Overzicht van de wijzigingen op hoofdlijnen

De door het college van burgemeester en wethouders voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op een aantal onderwerpen:

  • verhuur van woonruimte aan toeristen;
  • nieuw beleid voor woningvorming;
  • hogere boetes voor professionele verhuurders;
  • wooncoöperaties;
  • wijzigingen bij de toewijzing van woningen;
  • beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen.

Toeristische verhuur

Voor wat betreft de verhuur van woonruimte aan toeristen sorteert de wijziging voor op de voorziene inwerkingtreding van het Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte. Dat wetsvoorstel moet met ingang van 1 januari 2021 wijzigingen aanbrengen in de Huisvestingswet 2014.

Toeristische verhuur is valt vanaf dat moment niet langer onder het onttrekken van woonruimte. Regels ervoor moeten zien op het voorkomen of bestrijden van ongewenste effecten ervan.

Voor de gemeente Amsterdam betekenen de regels dat er naast de registratie- en (al bestaande) meldplicht ook een vergunningplicht wordt ingevoerd. Die vergunningplicht werd voor de B&B’s al in de huidige huisvestingsverordening opgenomen, maar zal nu ook gaan gelden voor andere vormen van verhuur aan toeristen.

De invoering van de registratieplicht moet de gemeente beter inzicht geven in waar, door wie en welke woonruimte wordt gebruikt voor toeristische verhuur. De registratieplicht moet gaan gelden voor woonruimte die tegen betaling wordt aangeboden aan personen die niet als ingezetene van Amsterdam zijn ingeschreven.

Ook voor mensen die een pied-a-terre aanhouden dus….

De invoering van de vergunningplicht voor vakantieverhuur borduurt voort op de vanaf 1 juli 2020 in werking tredende plicht voor het hebben van een vergunning voor vakantieverhuur. Dat vergunningstelsel bleek nodig als gevolg van de eerder dit jaar gedane uitspraak van de Raad van State over Airbnb. (zie mijn eerdere artikel)

De vergunning voor het gebruik van woonruimte voor vakantieverhuur heeft een tijdelijk karakter. Jaarlijks moet een nieuwe vergunning worden verkregen.

Woningvormen

Ook voor eigenaren die bestaande woonruimte gaan verbouwen tot meerdere zelfstandige woonruimten (met elk een eigen huisnummer) gaan er nieuwe regels komen.

Woningvormen wordt voortaan alleen toegestaan bij grote woningen (van netto minimaal 100 m2). De gevormde woonruimten moeten in die gevallen gemiddeld minimaal 40 m2 groot zijn. Bij grondgebonden woningen (eengezinswoningen met minimaal twee etages) zijn de eisen nog wat strenger: de om te vormen woningen moeten gemiddeld minimaal 200 m2 groot zijn en de nieuw te vormen woonruimten minimaal 100 m2.

Verder gaan er aparte regels gelden voor zolders en bergingen en worden er kwaliteits- en geluidseisen geïntroduceerd.

Professionele verhuurders

Iedereen die twee of meer adressen in gebruik geeft is volgens het voorstel een professionele verhuurder.

Iedere professionele verhuurder die zich binnen vier jaar schuldig maakt aan het overtreden van hetzelfde verbod, wordt bij die tweede of volgende overtreding gestraft met een boete die het dubbele bedraagt van de ‘normale’ boete.

Deze zogeheten recidiveboetes worden opgelegd voor:

  • het zonder huisvestingsvergunning verhuren van een woonruimte;
  • het schenden van vergunningplichten bij het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen;
  • het schenden van vergunningplichten bij toeristische verhuur (B&B en vakantieverhuur).

Wooncoöperaties

Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen waarbij de bewoners gezamenlijk vormgeven aan zelfbeheer en -bestuur. Het college wil die woonvorm stimuleren omdat het leidt tot een grotere betrokkenheid bij elkaar, bij de buurt en bij de stad en omdat het kansen moet bieden voor nieuw blijvend aanbod in het sociale en middeldure huursegment.

Er komen verschillende regels voor wooncoöperaties voor particuliere wooncoöperaties en beheercoöperaties van woningcorporaties.

Wijzigingen bij de toewijzing van woningen

De voorstellen voor wijziging omvatten ook regels voor een nieuwe volgordebepaling bij de toewijzing van rolstoelwoningen. Daarmee wordt beoogd om bij de toewijzing van rolstoelwoningen voorrang te kunnen geven aan rolstoelgeïndiceerden die in acute, schrijnende woonomstandigheden verkeren.

Een andere, sociaal gemotiveerde wijziging betreft een wijziging bij het verstrekken van urgentieverklaringen voor een sociale huurwoning aan personen die om sociale of medische problemen in aanmerking moeten komen voor zo’n woning. Opvallend is dat die minder snel in aanmerking zullen komen voor zo’n verklaring.

Beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen

 Voor dit onderdeel geeft de gemeente invulling aan de met beleggers en ontwikkelaars overeengekomen intentieverklaring die ertoe moet leiden dat er meer nieuwe middeldure woningen beschikbaar komen en bestaande betaalbare woningen beter behouden blijven.

Daarvoor wordt de doelgroepenverordening aangepast waarbij de instandhoudingstermijn voor particulier nieuw gerealiseerde sociale huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens verlengd wordt van 15 naar 25 jaar.

Ook wordt de mate van stijging van de huurprijs voor woningen in het middensegment worden aangepast. Waar de bovengrens van de huurprijs nu mee kon stijgen met de jaarlijkse inflatie, mag die volgens de voorstellen voortaan (vanaf het moment van eerste verhuur) stijgen met een inflatiepercentage van 1%.

Tot slot wordt de doelgroepenverordening gewijzigd door bij tenders voor gronduitgifte zo veel mogelijk te bewerkstelligen dat er 40% middelduur wordt gerealiseerd. Daarbij wordt de instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen teruggebracht van 25 naar 20 jaar.

De huisvestingsverordening zal daarvoor ook op worden aangepast.

Slotopmerking

Op meerdere gebieden lijken de wijzigingen dus (opnieuw) een aanzienlijke verandering aan te brengen in de recente huisvestingsregels van de gemeente Amsterdam.

Voor wie dat wil biedt de inspraak een goede gelegenheid om nuttige tegengeluiden te laten horen. En het komende politieke debat erover te voeden.