In een kort geding procedure waarin ons kantoor optrad voor een huurder van een hotel in het centrum van Amsterdam was het volgende aan de orde.
Vanwege het uitbreken van de Coronacrisis heeft de huurder te kampen met een aanzienlijke omzetdaling van, in de slechtste maanden, tussen 90 en 100 %. Huurder heeft gedurende een bepaalde periode de helft van de huur betaald. Huurder heeft, om zijn vaste lasten te kunnen blijven voldoen, aanspraak gemaakt op de TVL-regeling (tegemoetkoming vaste lasten). Vaste lasten zijn naast huur ook overige huisvestingskosten, kantoorkosten, afschrijving etc. De huurder maakt jegens zijn verhuurder aanspraak op een huurkorting. In onderhandelingen is het niet gelukt daarover overeenstemming te bereiken.
In de (Amsterdamse) rechtspraak wordt in de laatste maanden de volgende formule toegepast voor het berekenen van huurkorting: huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%, waarbij de TVL-vergoeding als omzet wordt beschouwd. De huurder die aanspraak wil maken op een huurkorting dient de omzetdaling te staven met cijfers. Indien blijkt dat er gedurende enige periode sprake is geweest van een omzetdaling van meer dan 30% of meer ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, wordt aangenomen dat er causaal verband bestaat tussen de omzetdaling en de beperkende coronamaatregelen.
In kort geding vorderde de verhuurder 100% huurbetaling, te vermeerderen met contractuele boetes, rente en kosten. Verhuurder stelde onder meer dat huurder de gehele TVL moest aanwenden om de huur te betalen. De huurder betoogde dat de TVL een tegemoetkoming is die dus niet alle vaste lasten dekt. Daarnaast meende verhuurder dat huurder het aan zichzelf te wijten had dat er geen toeristen meer kwamen. Huurder stelde daar tegenover dat de hele wereld door Corona ‘op slot’ zit en (buitenlandse) hotelgasten daardoor niet (kunnen) komen. Hij beriep zich onder meer op onvoorziene omstandigheden. Huurder had inzicht gegeven in zijn financiële positie, waaruit de omzetdaling (met inachtneming van de TVL-vergoedingen) vanaf maart 2020 bleek. Huurder kwam op basis van de formule van de rechtbank Amsterdam uit op een huurkortingspercentage van 46%.
De kort gedingrechter van de rechtbank Amsterdam kwam uiteindelijk tot iets andere percentages: 40.5% over 2020 en 33,5% over Q1 van 2021 Die percentages liggen onder de berekening van huurder, omdat de rechter de gehele TVL heeft opgeteld bij de omzet en niet alleen het gedeelte daarvan dat bedoeld is voor de huurverplichtingen.
Het begint er steeds meer naar uit te zien dat de Amsterdamse rechtbank in coronageschillen tussen verhuurder en huurder steeds die hiervoor weergegeven formule toepast. Of dat terecht is, valt nog maar te bezien. Andere gerechten oordelen anders. Er is nog geen landelijke eenduidigheid. De rechtbank Maastricht heeft om die reden onlangs aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen voorgelegd over hoe om te gaan met verzoeken tot huurkorting van huurders. We houden u op de hoogte.