Tag archieven: #servicekosten

De Jonge zit verduurzaming sociale huurwoningen in de weg

Op 27 juni 2022 beantwoordde minister de Jonge Kamervragen naar aanleiding van het zogenaamd Acantus-arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022. Die antwoorden zijn niet erg bemoedigend voor de verduurzaming van huurwoningen. Wat is er aan de hand en wat bezielt de Jonge?

Acantus-arrest

De Hoge Raad oordeelde in januari 2022 dat, indien de woningen in een appartementencomplex worden verwarmd (en worden voorzien van warm tapwater) door middel van een moderne warmte-koudeopslag-installatie (WKO), moet de verhuurder de investerings- en onderhoudskosten daarvan bestrijden uit de kale huurprijs en mag hij deze niet via de servicekosten aan de huurder in rekening brengen. Net zoals dat geldt voor de investeringskosten van andere onroerende onderdelen van de woning. Dat is logisch en het lijkt op het eerste gezicht in de praktijk geen probleem, maar dat is het wel in het sociale huursegment waarin vooral woningcorporaties actief zijn.

Blokverwarming versus WKO

In veel oudere appartementencomplexen worden de woningen nog verwarmd door middel van oudere gemeenschappelijk blokverwarmingsinstallaties. Dat zijn grote gasgestookte cv-ketels. Deze installaties zijn onzuinig en daardoor slecht voor de portemonnee van de huurders en slecht voor het milieu. Alle reden om deze installaties te vervangen door moderne installaties. Regelmatig wordt daarvoor een WKO ingezet. Een WKO verwarmt de woningen door middel van aardwarmte en kan de woningen in de zomer ook koelen. Daar komen dus geen fossiele brandstoffen aan te pas. WKO’s worden ook vaak in nieuwbouw toegepast.

De investerings- en onderhoudskosten van een WKO zijn veel hoger dan die van een traditionele gasgestookte blokverwarmingsinstallaties, terwijl de aan de huurders door te berekenen kosten van verbruik veel lager zijn. Zeer aantrekkelijk dus voor de huurder, want zijn energiekosten zullen aanmerkelijk dalen. De verhuurder zal in ruil voor zijn hoge investeringskosten een hogere huur willen vragen (zonder dat de totale woonlasten van de huurder stijgen). Maar in de sociale huursector zal dat vaak niet of maar beperkt mogelijk zijn omdat de huurprijs aan een wettelijk maximum is gebonden. Dat zit de verduurzamingsopgave van woningen dus flink in de weg.

Kamervragen

De Hoge Raad doorzag dat laatste ook, maar zei daarover ‘dat het behoort tot het domein van de wetgever om hiervoor een oplossing  te bieden’.

En dus wilde CDA-Kamerlid Bontebal dit voorjaar van minister de Jonge weten of hij in actie gaat komen. De Jonge antwoordt dat dat niet nodig is, omdat hij ‘ervan overtuigd’ is ‘dat corporaties met de afschaffing van de verhuurderheffing voldoende middelen hebben voor een ambitieuze verduurzamingsinzet’. Verder schrijft de Jonge dat hij niet verwacht dat de verduurzaming negatief wordt beïnvloed, omdat corporaties nu rekening kunnen houden met het Acantus-arrest. Hij erkent dat dit ‘ongetwijfeld vervelend’ is voor de corporaties die de investeringskosten via de servicekosten in rekening brengen aan de huurders, maar het gaat volgens hem ‘om een beperkt aantal corporaties’, terwijl zij volgens de Jonge bij nieuwe huurders de investeringskosten alsnog kunnen verdisconteren in de kale huur.

De Jonge zit goed fout

Wat ronduit storend is aan de antwoorden van de Jonge is dat hij het probleem simpelweg negeert door er niets over te zeggen. De Jonge beweert in strijd met de juridische werkelijkheid dat de investeringskosten gewoon via de kale huur kunnen worden terugverdiend. En uit zijn antwoorden blijkt dat de Jonge vindt dat corporaties die zo stom zijn om de investeringskosten via de servicekosten in rekening te brengen maar op de blaren moeten zitten. Hij zegt dat het om een kleine groep corporaties gaat, maar uit niets blijkt dat dat door zijn ministerie is onderzocht.

Alternatieven

In de vrije sector is het juridisch geen probleem om de investeringskosten in de kale huur te verdisconteren, omdat de wet de huurprijs niet begrenst. In de sociale huursector ligt dat anders.

In de Acantus-casus had de verhuurder vrijwel alles wat deze verkeerd kon doen verkeerd gedaan. Maar er zijn alternatieve en dus slimmere oplossingen, indien de mogelijkheden om de investeringskosten in de kale huur onder te brengen door de wet beperkt zijn. Maar beter (en zekerder) zou zijn als de wetgever in actie komt. Dat kan op verschillende manieren. Door in het woningwaarderingsstelsel aan een WKO voldoende punten toe te kennen. Of door de in 2016 geïntroduceerde energieprestatievergoeding hiervoor in te zetten. Er is voor de Jonge geen enkele reden om stil te blijven zitten. Hij zou de samenleving juist een dienst bewijzen door maatregelen te nemen, want hij stimuleert er de verduurzaming mee, terwijl de woonlasten van de huurders er per saldo niet door zullen stijgen. En dus is de vraag: wat bezielt de Jonge?

Kantonrechter Haarlem: Warmtewet niet van toepassing in huurrelatie

In 2014 is de Warmtewet ingevoerd. Die is van toepassing op huurrelaties, zoals in flatcomplexen met blokverwarming. Volgens de Warmtewet worden warmtekosten niet afgerekend op basis van de werkelijke kosten, maar op basis van een door de overheid (de Autoriteit Consument en Markt) jaarlijks vastgesteld maximumtarief. Veel woningcorporaties passen sindsdien de Warmtewet toe en hanteren daarbij veelal tarieven die onder de wettelijke maximumtarieven liggen. Zo proberen zij de daadwerkelijke kosten te middelen over hun bezit. Zo ook woningcorporatie Pré Wonen. Maar een van haar huurders is het daar niet mee eens en vindt dat aan hem de werkelijke kosten in rekening moeten worden gebracht zonder de Warmtewet toe te passen. De kantonrechter te Haarlem heeft hierover op 5 augustus 2020 een uitspraak gedaan.

Huurcommissie

Pré Wonen hanteert voor al haar flatcomplexen met blokverwarming hetzelfde Warmtewettarief en dat ligt onder het wettelijke maximum. De huurder in deze zaak, die gaat over de boekjaren 2015 en 2016,  vindt dat onjuist. Hij stelt zich op het standpunt dat de Warmtewet niet van toepassing is, omdat volgens het huurrecht de werkelijke kosten moeten worden afgerekend. Het gaat om de boekjaren 2015 en 2016. Bij de Huurcommissie heeft hij gelijk gekregen. Daardoor zijn de warmtekosten voor 2015 ongeveer 20% lager dan de afrekening vastgesteld en die voor 2016 ongeveer 40% lager. Pré Wonen is het daar niet mee eens en vraagt daarom vaststelling van de warmtekosten van de kantonrechter te Haarlem.

Kantonrechter

De kantonrechter gaat echter mee in de redenering van de Huurcommissie. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. In de eerste plaats stelt de kantonrechter vast dat de Warmtewet wel degelijk van toepassing is, omdat het hier gaat om dwingende regelgeving. Vervolgens constateert de kantonrechter dat de Warmtewet in strijd is met het huurrecht en dat het huurrecht ook van toepassing is. De kantonrechter verwijst naar de zeer verschillende rechtspraak die het gevolg is van deze tegenstrijdige wetgeving. De kantonrechter wijst erop dat de Warmtewet per 1 juli 2019 is gewijzigd en dat sindsdien het huurrecht weer van toepassing, zodat sindsdien de tegenstrijdigheid is opgeheven. Sindsdien moeten alle servicekosten, dus ook warmtekosten, weer worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten en niet op basis van een tarief. Maar hoewel het hier gaat om de servicekosten over de jaren 2015 en 2016, waarop de wetswijziging niet van toepassing is, anticipeert de kantonrechter op de wetswijziging en stelt hij de warmtekosten vast conform de uitspraak van de Huurcommissie.

Tegenstrijdige wetgeving

De Warmtewet is inderdaad in strijd met het huurrecht. De wetgever heeft zich dat, toen de Warmtewet in 2014 werd ingevoerd, niet gerealiseerd. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de Warmtewet een product is van het Ministerie van Economische Zaken en dat het huurrecht onder een ander ministerie valt. Hoe dan ook, sinds 2014 worstelen huurders en verhuurders met deze wettelijke tegenstrijdigheid. Hoewel de wetgever de tegenstrijdigheid al een half jaar na invoering van de Warmtewet ontdekte en wijziging van de wet toezegde, heeft het nog tot 2019 geduurd voordat de wet werd aangepast en in het huurrecht (vrijwel) alles weer terugkeerde naar de situatie die gold voor invoering van de Warmtewet.

Onbillijke gevolgen van anticipatie

Het lijkt voor de hand te liggen wat de rechter hier heeft gedaan: anticiperen op die wetswijziging. Echter anticipatie kan voor verhuurders uitermate vervelend uitpakken. Pré Wonen had namelijk het tarief vastgesteld op een gemiddelde van de warmtekosten van alle flatcomplexen. Dit beleid leidt ertoe dat de corporatie bij het ene complex meer ontvangt dan de werkelijke kosten, maar bij het andere complex minder ontvangt dan de werkelijke kosten. Dat heeft doorgaans te maken met de ouderdom van de verwarmingsinstallatie of met de ouderdom van het complex (nog geen duurzaamheidsmaatregelen getroffen). Uiteraard zullen huurders die in een complex wonen waar de werkelijke kosten hoger zijn dan het tarief niet naar de Huurcommissie stappen, maar bewoners van complexen waar de kosten lager zijn wel. Hierdoor kunnen dit soort procedures voor de corporatie nogal nadelig uitpakken.

Het is de wetgever aan te rekenen dat zij welwillende en goedbedoelende marktpartijen opzadelt met het prutswerk. Het is de wetgever ook aan te rekenen dat zij zo lang gewacht heeft met aanpassing van de Warmtewet, waardoor zij ruim vijf jaar lang een onduidelijke en onzekere situatie heeft laten voortbestaan.