Tag archieven: rookverbod

Huurder is verplicht nicotineaanslag te verwijderen

Als een huurder na een opzegging de woning verlaat, ontstaan er tussen verhuurder en huurder regelmatig discussies of de huurder de woning in goede staat heeft opgeleverd. Het gaat er vaak over dat een verhuurder wil dat de huurder voorafgaand aan de oplevering iets herstelt, maar dat de huurder vindt dat hij die verplichting niet heeft. Deze discussies ontstaan vooral als de huurovereenkomst geen duidelijkheid geeft.

Oplevering

Het is daarom belangrijk om bij het begin van de huurovereenkomst een inspectierapport op te maken. In dat geval moet de huurder bij het einde van de huurovereenkomst de woning in de staat opleveren die is beschreven in het inspectierapport. Dit houdt in dat een huurder de woning in de oude staat moet terugbrengen en alle schade die er bij het begin van de huurovereenkomst niet was, moet herstellen. Er is wel een uitzondering voor gebruikelijke slijtage en beschadigingen omdat de verhuurder niet mag verwachten dat de woning helemaal identiek weer wordt opgeleverd.

Als er bij het begin van de huurovereenkomst geen inspectierapport is gemaakt, dan hoeft de huurder in principe geen herstelwerkzaamheden uit te voeren. De wet bepaalt dat de huurder in dat geval de woning mag opleveren in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan hiertegen wel bezwaar maken. De verhuurder zal dan moeten bewijzen dat de huurder bij het begin van de huurovereenkomst een betere woning heeft gekregen. Dit bewijs kan bijvoorbeeld worden geleverd door foto’s of getuigenverklaringen. Kan de verhuurder dit bewijs niet leveren, dan kan hij van de huurder niet verlangen dat deze de woning in de oude staat terugbrengt.

Het is daarom belangrijk om eerst te bepalen of een huurder de woning in de oude staat moet terugbrengen. Als een huurder deze verplichting heeft kan er een discussie ontstaan of de huurder een bepaalde schade moet herstellen of dat dit gebruikelijke slijtage is.

Een onderwerp waar tussen een verhuurder en de huurder regelmatig over wordt gediscussieerd – en geprocedeerd – is of een huurder verplicht is om nicotineaanslag te verwijderen bij de oplevering van de woning. Het verwijderen van nicotineaanslag, een gele aanslag op muren en plafonds, betekent in de praktijk meestal dat de woning helemaal opnieuw moet worden geverfd en gesausd. Kan een verhuurder de huurder hiertoe verplichten?

Rechtspraak

De rechtspraak is hier duidelijk over. Diverse kantonrechters hebben in de achterliggende jaren al geoordeeld dat nicotineaanslag geen gebruikelijke slijtage is en dat een huurder de nicotineaanslag moet verwijderen. Deze uitspraken zijn bevestigd door het hof Amsterdam. In de casus bij het hof Amsterdam was bij het begin van de huurovereenkomst geen inspectierapport opgesteld. De verhuurder kon echter door een getuigenverhoor aantonen dat de woning zonder nicotineaanslag aan de huurder was verhuurd. Verder was er in de huurovereenkomst geen rookverbod opgenomen en ook geen verplichting om rookschade te herstellen.

De huurder had jaren in de woning gerookt zodat nicotineaanslag was ontstaan. Bij het einde van de huurovereenkomst leverde de huurder de woning aan verhuurder op met deze nicotineaanslag. Omdat de huurder weigerde de nicotineaanslag te verwijderen door de woning te verven, heeft de verhuurder dit zelf laten doen. De kosten hiervoor wilde hij aan de huurder doorbelasten. De huurder weigerde echter om deze kosten te betalen omdat volgens hem geen rookverbod in de huurovereenkomst was opgenomen en geen verplichting bestond om de nicotineaanslag te verwijderen.

Het hof neemt deze verweren niet over. Een huurder moet een woning volgens het hof schoon opleveren. Wanneer een huurder een woning oplevert met nicotineaanslag die hij zelf heeft veroorzaakt, dan is er geen sprake van een schone woning. Een huurder is dus verplicht de nicotineaanslag te verwijderen. De huurder moest daarom 50% van de kosten voor het verven en sauzen van de woning aan de verhuurder betalen.

Kosten herstel

Op basis van deze uitspraak is het de vraag of een huurder bij nicotineaanslag het verven en sauzen van de woning helemaal zelf moet betalen. Het hof vindt dat de huurder 50% van de schilder- en sauskosten aan de verhuurder moet betalen. Een belangrijke reden hiervoor is dat de woning eens in de zoveel tijd hoe dan ook geschilderd moet worden. De verhuurder bespaart dus kosten als de huurder de woning volledig schildert en saust.

Dit lijkt overeen te stemmen met eerdere rechtspraak. Hierin is namelijk ook al bepaald dat een huurder bij het einde van de huurovereenkomst vrijwel nooit verplicht is om de woning helemaal opnieuw te verven en te schilderen. Ook niet als een huurder bij het begin van de huurovereenkomst in een net geverfde woning trekt. Volgens deze rechtspraak hoort schade aan de verf nu eenmaal bij gebruikelijke slijtage. Hierop geldt wel een uitzondering voor het geval dat een huurder de woning in een bijzondere kleur verft. In dat geval zal de huurder de woning moeten verven in de kleur die de woning bij het begin van de huurovereenkomst had.

De genoemde rechtspraak kan gevolgen hebben voor de verhuurder. Als een huurder bij het einde van de huurovereenkomst als gevolg van nicotineaanslag de hele woning laat schilderen, dat lijkt het erop dat de verhuurder op basis van de genoemde uitspraak moet bijdragen in de kosten. Een huurder kan namelijk alleen in een bijzonder geval worden verplicht om het hele schilderwerk zelf te betalen. Het verwijderen van nicotineaanslag lijkt geen bijzonder geval te zijn die de kosten van het verfwerk voor rekening van huurder laten komen.

Vervanging

De redenering van het hof dat de verf hoe dan ook eens vervangen moet worden, kan worden toegepast op alle onderdelen die tussen twee huren worden vervangen. Maar geldt dit ook voor spullen die jarenlang mee zouden moeten gaan?

Wanneer een woning met een nieuwe inrichting is verhuurd zoals nieuwe gordijnen, vitrages en meubilair kan dit anders zijn. Het roken kan tot gevolg hebben dat de nicotine en de rookgeur in het meubilair en de gordijnen trekken zodat deze moeten worden gereinigd of zelfs vervangen. De verhuurder zal dan moeten aantonen dat als gevolg van het roken het interieur moet worden gereinigd of vervangen, terwijl dit anders niet nodig was geweest. Zolang het gaat om interieur dat hoe dan ook vervangen wordt tussen twee huurders, zal de huurder zeer waarschijnlijk niet kunnen worden aangesproken voor de hele kosten van herstel.

Daarbij zal ook de ouderdom van het interieur een belangrijke rol spelen. Hoe ouder het interieur, hoe moeilijker het zal zijn om de kosten voor reiniging of vervanging op de huurder te verhalen.

Het zal er in de praktijk dus van afhangen of het beschadigde interieur hoe dan ook gereinigd of vervangen had moeten worden. Als de schade is ontstaan door de huurder en dat als gevolg daarvan het interieur eerder moet worden vervangen, dan lijkt in ieder geval een deel van deze kosten voor rekening van huurder te komen.

Tip huurovereenkomst

Om discussies over nicotineaanslag en rookschade te voorkomen is het verstandig om in de huurovereenkomst een rookverbod op te nemen. Verder kan een bepaling worden opgenomen dat eventuele schade als gevolg van roken – ook van de e-sigaret –, volledig voor rekening komt van huurder. Als de huurder de schade niet zelf herstelt, dan zal de verhuurder dit doen op kosten van de huurder. Wanneer deze bepalingen worden opgenomen is er in elk geval een contractuele basis om de schade te verhalen op de huurder.