Nieuwe overheidsbemoeienis met de huurprijzen van woonruimte
De overheid bemoeit zich sinds jaar en dag met de hoogte van huurprijzen van woonruimte door deze wettelijk te maximeren. In 1994 heeft de overheid zich evenwel teruggetrokken uit het duurdere segment. Maar sinds kort is de overheid weer terug en probeert zij weer meer invloed te hebben op de huurprijzen van duurdere woonruimte. En als het aan sommigen gemeenten ligt gaat dat nog lang niet ver genoeg en moet de overheid haar greep op de markt nog verder versterken. Is dit paniekvoetbal in reactie op recente stijgende prijzen of is het broodnodig om het wonen betaalbaar te houden? Of is er een geheel andere aanpak nodig om de al jaren vastzittende woningmarkt op gang te brengen. Enkele grote woningcorporaties hebben ook een originele duit in het zakje gedaan in hun onlangs gepresenteerde manifest ‘Passend Wonen’.
Huurprijsregulering sinds de Tweede wereldoorlog
Sinds de Tweede Wereldoorlog zijn we er vertrouwd mee geworden dat de overheid de huurprijzen van woonruimte maximeert. Toch is dat bijzonder. Er is in ons land nauwelijks overheidsbemoeienis met de hoogte van consumentenprijzen. Voor woonruimte wordt een uitzondering gemaakt. De gedachte is dat zonder maximering de huurprijzen de pan uit rijzen en grote groepen burgers niet in staat zijn fatsoenlijke woonruimte te betalen. En woonruimte is een primaire levensbehoefte, ook volgens de grondwet: ‘De bevordering van voldoende woongelegenheid een voorwerp van zorg is van de overheid.’
Liberalisering
Tot 1994 vielen alle woningen in ons land, groot en klein, duur en goedkoop, onder het woningwaarderingsstelsel en kon de huurder altijd naar de huurcommissie bij te hoge huurprijzen. Dat veranderde in 1994. Toen werden duurdere huurwoningen uitgesloten van de wettelijke huurprijsmaximering, zodat de markt sindsdien de huurprijzen bepaalt. De grens werd gelegd bij de zogenaamde liberalisatiegrens. Die ligt op dit moment op € 710 per maand en komt thans overeen met 143 punten of meer in het woningwaarderingsstelsel.
Wijziging woningwaarderingsstelsel
Door het vorige kabinet werd in 2015 de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel geïntroduceerd. Dat was volgens dat kabinet nodig, omdat er te grote verschillen ontstaan waren tussen de hoogte van de huren in het sociale segment en de hoogte van de huren in de vrije sector. Daardoor bleven huurders te lang wonen in het sociale segment, ook al konden zij best een koopwoning of een woning in de vrije sector betalen. Deze maatregel moest de doorstroming helpen op gang te brengen.
Sinds 2013 flinke stijging van de prijzen op de woningmarkt
Na de krediet- en vastgoedcrisis van 2008, krabbelden de prijzen op de woningmarkt vanaf 2013 voorzichtig weer omhoog. De laatste jaren is er sprake van flinke prijsstijgingen. Zowel op de markt van koopwoningen als op de markt van huurwoningen. Maar niet overal. Daar waar de druk op de woningmarkt (lees: de vraag naar woningen) het grootst is stijgen de prijzen vanzelfsprekend het meest. Amsterdam en Utrecht voorop. Daarmee steeg ook de WOZ waarde, zodat steeds meer woningen 143 punten of meer waard bleken te zijn en deze, na het vertrek van de zittende huurder, voor veel hogere huurprijzen konden worden verhuurd dan voorheen. Nog maar enkele jaren geleden viel meer dan 90% van alle huurwoningen onder het woningwaarderingsstelsel. In steden als Amsterdam en Utrecht wordt dat percentage in ras tempo steeds kleiner. Het effect hiervan in absolute aantallen zal meevallen, omdat een groot aantal woningen in eigendom is van woningcorporaties, die hun woningen voor verreweg het grootste gedeelte in het sociale segment moeten blijven verhuren.
Roep meer overheidsbemoeienis: uitbreiding naar het middensegment
Onder invloed van deze ontwikkelingen roepen sommige lokale stadsbestuurders om meer overheidsbemoeienis met de huurprijzen. Zo bepleit de in mei 2018 aangetreden nieuwe coalitie in Amsterdam (van SP, GroenLinks, PvdA en D’66) dat de huurprijzen in het zogenaamde middensegment door middel van wetgeving wordt gemaximeerd. Met het middensegment worden bedoeld woningen met een huurprijs tussen € 710 en € 950 à € 1000. Er is in Amsterdam weinig aanbod in deze prijscategorie. Woningen van 143 punten en meer worden in het particuliere segment onder invloed van de markt meestal verhuurd voor hogere prijzen. Ook in Utrecht gaan dergelijke geluiden op, maar Amsterdam roept het hardst.
Ik acht de kans dat dat gebeurt klein. Dé woningmarkt bestaat niet. Er zijn in Nederland vele woningmarkten van totaal verschillende samenstellingen en prijsniveaus. De woningmarkt in Amsterdam is niet vergelijkbaar met die in, zeg, Dedemsvaart. Het ligt alleen al om die reden niet erg voor de hand dat de wetgever vanwege de Amsterdamse situatie de wetgeving voor het gehele land aanpast. Niet voor niets oordeelde PvdA-coryfee van Gijzel in zijn in januari 2018 gepubliceerde rapport ‘Samen bouwen aan middenhuur’, dat de verantwoordelijkheid voor het vergroten van het aanbod in het middensegment op lokaal niveau ligt en niet bij de wetgever in Den Haag. In daarna door Minister Ollongren gepubliceerde wetsontwerpen wordt dat uitgangspunt omarmd en is onder meer opgenomen dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen.
Ook om een andere reden ligt het niet voor de hand dat huurprijzen in de vrije sector plotseling weer wettelijk worden gemaximeerd. Woningtransacties op de markt van huurwoningen vinden plaats onder invloed van te behalen rendementen uit de verhuur. Indien die rendementen door wetgeving plotseling onverwacht onder druk komen te staan kan dat in strijd komen met Europees recht. Zeker als die wetgeving leidt tot een verliesgevende exploitatie. Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermt de eigenaar tegen te vergaande ingrepen op zijn eigendomsrecht door wettelijk ingrijpen van de overheid.
De Nationale Woonagenda
Op 23 mei 2018 publiceerde Minister Ollongen de Nationale Woonagenda. Daarin ontvouwde zij haar plannen om, in samenwerking met de verschillende stakeholders in de markt, ‘de uitdagingen op de woningmarkt op de korte en de lange termijn aan te pakken.’ Dat klinkt ambitieus, maar is het dat ook? Dat blijkt tegen te vallen. Concrete plannen ontbreken. De Nationale woningagenda rept vooral van procedures en wegen waarlangs ontwikkelingen in gang kunnen worden gezet. Zo moeten Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang voor 1 oktober 2018 komen met een gezamenlijk voorstel voor een nieuw huurakkoord voor de gereguleerde sector (tot € 710). Daarnaast worden ‘de verschillende denkbare scenario’s op betaalbaarheid en doorstroming verkend’, waarbij de liberalisatiegrens, de huurtoeslaggrens en de inzet van tijdelijke verhuur worden betrokken. Verder wordt de toepassing van de WOZ waarde in het woningwaarderingsstelsel geëvalueerd en wordt het (sterk verouderde) woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte onder de loep genomen. De Woonagenda stelt een onderzoek in het vooruitzicht naar huurprijsstijgingen in de vrije sector en belooft een verkenning naar het gebruik van woningdelen. Tenslotte stelt het Rijk ‘kaders op voor de weging van verzoeken van lokale partijen om maatwerk te kunnen toepassen gericht op het vergroten van het aanbod van middenhuur, het sturen op prijs en het optimaal benutten van de bestaande voorraad.’ De minister lijkt met dat laatste nogmaals te bevestigen dat het middaghuursegment vooral een kwestie is van lokale maatregelen.
Passend wonen
Twee weken later presenteerden 23 grote woningcorporaties hun manifest ‘Passend Wonen’, dat meteen omarmd werd door hun koepelorganisatie Aedes. Passend Wonen tapt uit een geheel ander vaatje en gaat uit van ‘het collectieve belang om zo veel mogelijk huishoudens een passend en betaalbaar huis te kunnen bieden’. De corporaties stellen voor de hoogte van de huur te laten meebewegen op basis van inkomen en huishoudensamenstelling en hopen daardoor scheefwonen eindelijk goed te kunnen bestrijden. Het manifest gaat ervan uit dat de behoefte aan woonruimte van mensen in de loop van de tijd wijzigt omdat hun persoonlijke omstandigheden wijzigen. Om die reden moeten mensen, als hun woning niet meer past bij hun omstandigheden, worden bewogen om te verhuizen naar een woning die daar wel bij past. Groeiende gezinnen naar grotere woningen. Gezinnen waar de kinderen zijn uitgevlogen naar kleinere woningen. Een hogere huur als het inkomen stijgt en andersom. Dit alles als verdergaande variant op het in 2016 ingevoerde ‘passend toewijzen’, waarbij corporaties (alleen) bij de aanvang van de huur het inkomen van de huurder moeten toetsen en de huurrijs daarop moeten aanpassen: ‘De film van het leven loopt gewoon door, maar het huurcontract blijft alleen naar de foto kijken.’ Daar wil het manifest dus mee breken. De corporaties halen hun inspiratie uit het buitenland en noemen regelingen in België, Duitsland, Frankrijk en Engeland. Het manifest wil passend wonen bereiken door te sturen op de hoogte van de huurprijs, maar niet door huurders te dwingen te verhuizen als zij niet meer passend wonen. Huurders die bijvoorbeeld te groot wonen krijgen (bij voorrang) een kleinere woning aangeboden. Accepteren zij die niet dan gaat de huur omhoog. De inkomsten die dat oplevert willen de corporaties gebruiken om huurders te steunen voor wie de woning te duur is geworden. De corporaties beweren dat hiervoor geen ingrijpende wetswijziging nodig is.
Reactie huurders regulering
Verschillende Amsterdamse huurdersorganisaties hebben afgelopen maand kritisch gereageerd. Zij vinden dat huurders niet door huurverhogingen gedwongen mogen worden te verhuizen naar een kleinere of grotere woning, maar dat zij daartoe moeten verleid. Zij vinden vooral dat er meer gebouwd moet worden.
De voorstellen van de corporaties knagen volgens de huurorganisaties op onevenredige wijze aan de woonzekerheid van de huurders in de sociale sector.
Scheefwonen ontwricht de woningmarkt
Scheefwonen heeft vele gedaantes, vindt op grote schaal plaats en is een belangrijke oorzaak van de vastzittende woningmarkt. Daardoor moeten vele woningzoekenden met een krappe beurs veel te lang wachten op een geschikte woning. Het is begrijpelijk dat scheefwonende huurders van sociale huurwoningen die te groot wonen huiverig staan tegenover regelingen die hen kunnen dwingen kleiner te gaan wonen dan wel meer te gaan betalen. Het is ook begrijpelijk dat zij liever een oplossing zoeken die buiten hen ligt (woningen bouwen). Maar de praktijk heeft uitgewezen dat zonder druk of dwang scheefwoners geen plaats maken voor hen die helemaal geen geschikte woning hebben. De woningnood is slechts voor een deel toe te schrijven aan een absoluut tekort aan goedkope woonruimte. Voor een veel groter deel is de woningnood een verdelingsvraagstuk: er wonen simpelweg te veel mensen met hogere inkomens in sociale huurwoningen zodat woningzoekenden die veel minder inkomen hebben niet aan de bak komen. Het is mooi dat de 23 corporaties dat onder ogen hebben gezien en daar een passende oplossing voor aanbieden.
Slimme huurcontracten tegen scheefwonen
De maatregelen die het vorige kabinet heeft genomen om de doorstroming te bevorderen en de scheefheid te bestrijden hebben tot nu toe onvoldoende effect gehad. Het manifest ‘Passend Wonen’ gaat een stuk verder en belooft een stuk effectiever te zijn. Het zorgt voor ‘prijsprikkels’ die tot doel hebben mensen te bewegen te verhuizen naar passende woonruimte. De corporaties gaan ervan uit dat de wet hiervoor gewijzigd moet worden. Maar dat is nog maar de vraag. Het laten meebewegen van de hoogte van de huurprijs op het inkomen van de huurder hebben we 10 jaar geleden al gezien in het experiment Huur-Op-Maat en werd mogelijk gemaakt door de inzet van slimme huurcontracten. De techniek daarvan is ook te gebruiken voor het laten meebewegen van de hoogte van de huurrijs op de omvang van het huishouden en dus de ruimtebehoefte van de huurder. Maar het is natuurlijk fraaier als de wetgever zich hierachter schaart door de regeling voor de inkomensafhankelijke huur daarop aan te passen en (bijvoorbeeld) de doelgroepenregeling uit te breiden. In dat laatste geval is zelfs te bewerkstelligen dat een huurder die te groot of te klein woont verhuist naar een wel passende woning.
Ten slotte
Het is nog niet goed te zeggen waar dit alles toe gaat leiden. Dat er weer dingen gaan veranderen in de (lokale) regulering rond huurprijzen lijkt wel vast te staan. Welke gevolgen die nog onbekende maatregelen gaan hebben valt nog niet goed te voorspellen.