Wanneer een huurder overlast ondervindt van zijn buren, kan hij ervoor kiezen om deze buren hierop aan te spreken. In het geval deze buren dezelfde verhuurder hebben, kan er in bepaalde gevallen ook voor worden gekozen om de verhuurder aan te spreken. Verhuurders krijgen dan ook zeer regelmatig verzoeken en sommaties om de betreffende overlast te doen eindigen, met alle gevolgen van dien. Dit was onder meer het geval in de zaak die leidde tot de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de toepasselijke regelgeving. Vervolgens zal de voornoemde uitspraak nader worden toegelicht en becommentarieerd.

Hoe luidt de regelgeving?

Wanneer een huurder wordt geconfronteerd met overlast van buren die dezelfde verhuurder hebben, kan het niet optreden door verhuurder tegen die overlast kwalificeren als een ‘gebrek’. Een gebrek houdt – kort gezegd – in dat het gehuurde niet het genot verschaft zoals de huurder dat bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Op grond van de wet zijn verhuurders verplicht om op verlangen van een huurder gebreken te verhelpen. Het gebrek in het geval van burenoverlast is niet de overlast op zich, maar de omstandigheid dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheden de overlast te beëindigen. De verhuurder zal dus, indien een huurder klaagt over overlast, in principe in actie moeten komen teneinde – binnen zijn mogelijkheden – deze te doen eindigen. In sommige situaties kan dit er zelfs toe leiden dat de verhuurder rechtsmaatregelen zal moeten treffen tegen de overlastgevers, die immers ook huurder van verhuurder zijn en zich zodoende als goed huurder moeten gedragen (wat onder meer betekent: geen overlast veroorzaken).

Echter, niet iedere overlast is ernstig genoeg om te kunnen spreken van een situatie waarin de verhuurder juridische actie moet ondernemen. Nederland is een zeer dichtbevolkt land en daarin moeten buren enige overlast van elkaar accepteren. Pas wanneer de overlast kan worden beschouwd als een stoornis in het huurgenot, kan de situatie anders liggen. Of er voor de verhuurder in zo’n situatie aanleiding bestaat om juridische actie tegen de overlastgever te ondernemen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij wordt onder meer gekeken naar:

• De ernst van de stoornis in het huurgenot;
• Wat de klagende huurder zelf heeft ondernomen om de overlast te beëindigen;
• Welke stappen de verhuurder heeft ondernomen om de klachten over overlast te onderzoeken en om tussen de betrokken buurtgenoten te bemiddelen, en
• Of de overlast veroorzakende huurder daar wel of niet aan heeft meegewerkt.

Wat was er aan de hand in de uitspraak van 1 december 2020?

 De zaak die heeft geleid tot de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 december 2020 betrof een burengeschil tussen huurders met dezelfde verhuurder. Beide huurders deden bij de verhuurder al geruime tijd meldingen van de vermeende overlast die zij van elkaar ondervonden. In navolging daarvan had de verhuurder buurtbemiddeling ingeschakeld, maar helaas zonder resultaat. Nadat de ene huurder was overgegaan tot het snoeien van de overhangende coniferen van de andere huurder, escaleerde het geschil. Vervolgens probeerde de verhuurder nogmaals buurtbemiddeling in te schakelen, maar wederom tevergeefs. Uiteindelijk koos één van de huurders ervoor om een gerechtelijke procedure te starten tegen de verhuurder. In die procedure vorderde deze huurder dat de verhuurder zou worden verplicht om rechtsmaatregelen te treffen tegen de andere huurder teneinde de vermeende overlast te doen stoppen.

In de uitspraak heeft het gerechtshof de vorderingen van de huurder afgewezen. Daaraan heeft het gerechtshof ten grondslag gelegd dat – gelet op de omstandigheden van de zaak – het niet van de verhuurder kon worden verlangd om méér te doen dan het inschakelen van buurtbemiddeling. Daarbij nam het gerechtshof in aanmerking dat de huurder zelf te weinig had gedaan om een einde te maken aan de gestelde overlast. Volgens het gerechtshof had de huurder enerzijds zelf geen serieuze initiatieven genomen om het conflict met de andere huurder op te lossen en anderzijds geen medewerking verleend aan de buurtbemiddeling.

Conclusie

Hoewel afhankelijk van de omstandigheden van het geval, volgt uit de uitspraak dat van een huurder, die overlast ondervindt van buren met dezelfde verhuurder, in beginsel mag worden verwacht dat deze zich eerst zelf zal inspannen om daar iets tegen te doen. Mochten die inspanningen niet de overlast doen eindigen, dan zou er een verplichting kunnen bestaan voor de verhuurder om binnen zijn mogelijkheden (juridische) actie tegen de overlastgevers te ondernemen. Daaronder zou dan uiteindelijk het treffen van rechtsmaatregelen kunnen vallen, zoals het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst van de overlastgever(s).