Op 26 november 2021 heeft de Rechtbank Midden-Nederland een interessante uitspraak gewezen. Dit betrof een kort geding procedure tot ontruiming van een woning na afloop van een huurovereenkomst voor twee jaar. In deze procedure had de huurder gesteld dat de verhuurder ten onrechte niet tevens de wettelijke medehuurder had gedagvaard en dat daarom de ontruimingsvordering moest worden afgewezen. Hoewel bleek dat er van een medehuurder geen sprake was, overwoog de rechtbank dat – ook indien dit wel het geval was geweest – deze omstandigheid de toewijzing van de ontruiming van de woning, inclusief deze medehuurder, niet in de weg zou hebben gestaan.
In dit artikel zal nader worden ingegaan op de uitspraak van de rechtbank en de gevolgen daarvan voor de praktijk.
Wat was er aan de hand?
Tussen partijen was een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar overeengekomen in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. Nadat de verhuurder – conform deze wettelijke bepaling – de huurder tijdig de aanzegging einde huur had toegestuurd, kwam de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum van rechtswege ten einde. Na de einddatum weigerde de huurder echter het gehuurde te verlaten, waarna de verhuurder een kort geding procedure tot ontruiming is gestart.
In de procedure voerde de huurder verscheidene verweren. Eén van die verweren was dat hij het gehuurde bewoonde met zijn geregistreerde partner, die op grond van artikel 7:266 lid 1 BW wettelijke medehuurder zou zijn. Doordat de verhuurder haar niet de voornoemde aanzegging had toegestuurd, alsmede niet had gedagvaard in de procedure, moest de ontruimingsvordering volgens de huurder worden afgewezen.
Uiteindelijk bleek, zo volgt uit de uitspraak, dat tussen de huurder en zijn vriendin nooit sprake was geweest van een geregistreerd partnerschap. Weliswaar had de huurder stukken overgelegd die daar wel op wezen, maar die bleken vals. Om die reden concludeerde de rechtbank dan ook dat het verweer van de huurder reeds om die reden niet kon slagen en de vordering tot ontruiming voor toewijzing in aanmerking kwam.
De overwegingen ten overvloede
De rechtbank heeft echter aanleiding gezien aan de uitspraak een aantal overwegingen ten overvloede toe te voegen. Daarin overweegt de rechtbank dat – ook al zou wel sprake zijn geweest van een wettelijke medehuurder – de ontruimingsvordering van de verhuurder desondanks voor toewijzing in aanmerking zou zijn gekomen, ook jegens deze medehuurder.
Aan dit oordeel heeft de rechtbank ten grondslag gelegd dat in de toepasselijke Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst voor de huurder de verplichting stond opgenomen om bij de verhuurder te melden dat sprake was van een geregistreerd partnerschap. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en daarna heeft de huurder hiervan geen enkele melding gemaakt. De huurder had slechts medegedeeld dat hij de woning met zijn vriendin en twee kinderen zou gaan bewonen.
Het gevolg hiervan zou zijn geweest, aldus de rechtbank, dat indien de huurder en zijn vriendin wel een geregistreerd partnerschap zouden zijn aangegaan, de verhuurder daarmee onbekend zou zijn gebleven. Onder die omstandigheden kan het volgens de rechtbank de verhuurder niet aangerekend worden dat hij de partner, als wettelijke medehuurder, niet zou hebben aangezegd en gedagvaard.
Daarbij merkt de rechtbank nog op dat er in artikel 7:266 BW een ongerijmdheid zou staan. Bij een strikte toepassing van de wettelijke regeling zou namelijk in deze hypothetische situatie de voor de verhuurder onbekende medehuurder, ondanks het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder, de positie van huurder verkrijgen (lid 3). Als gevolg daarvan zouden de huurder en de medehuurder dus niet veroordeeld kunnen worden tot ontruiming van de woning. Volgens de rechtbank kan de uitkomst van deze situatie echter niet de bedoeling van de wetgever met voornoemd artikel zijn geweest. Een en ander leidt er volgens de rechtbank toe dat ook in dat geval de ontruimingsvordering tegen de huurder zou zijn toegewezen, met dien verstande dat hij het gehuurde zal moeten ontruimen met al degenen die zich daarin bevinden, waaronder de wettelijke medehuurder.
Belang voor de praktijk
De uitspraak is een opsteker voor verhuurders. Het blijkt in de praktijk voor verhuurders niet altijd gemakkelijk om te achterhalen of er in het gehuurde – door een huwelijk of geregistreerd partnerschap – een wettelijke medehuurder woonachtig is, met alle mogelijke consequenties van dien. De rechtbank in deze zaak is van mening dat een verhuurder, die onbekend is met een wettelijke medehuurder doordat de huurder zelf een contractuele verplichting heeft geschonden door van een huwelijk of geregistreerd partnerschap geen melding te maken, daarvan niet mag profiteren. Althans niet in het geval dat dat zou betekenen dat een huurder wiens tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege is komen te eindigen, daardoor niet ontruimd kan worden (inclusief de wettelijke medehuurder). Het belang van deze uitspraak voor de praktijk is dan ook dat verhuurders er in ieder geval voor dienen te zorgen dat er op de huurder een contractuele informatieverplichting rust over een eventueel huwelijk of geregistreerd partnerschap.