Tag archieven: jaarlijkse huurverhoging

Ollongren bezwijkt: huurverhoging van alle woningen wordt gemaximeerd

Het potje vrijworstelen dat minister Ollongren sinds dit voorjaar uitvecht met de Eerste en Tweede Kamer lijkt beslecht: de minister bezwijkt voor de druk van de oppositie en heeft in een brief aan de Kamer vorige week aangekondigd generieke maatregelen te nemen die ertoe moeten leiden dat de jaarlijkse huurverhogingen van alle huurwoningen in ons land worden beperkt tot inflatie +1%.

Coronacrisis en huurwoningmarkt

De coronacrisis heeft ernstige economische gevolgen. Dat is inmiddels wel duidelijk. De coronacrisis raakt bedrijven die hun omzet zien verdampen en particulieren die werkloos worden. Maar de coronacrisis raakt lang niet iedereen. Er zijn ook partijen die er juist garen bij spinnen. Dat is de reden waarom minister Ollongren dit voorjaar haar rug recht hield toen de oppositie vroeg om een bevriezing van alle woninghuren in ons land. Het kwam haar zelfs op een motie van afkeuring in de Eerste Kamer te staan. Wij schreven er al eerder over. Zij meldde de Kamer toen na de zomer de ‘koopkrachtplaatjes’ te willen  afwachten en dan te bezien of generieke maatregelen, die dus alle huurwoningen betreffen, wel noodzakelijk zijn.

Opgevoerde druk door de oppositie in de Tweede Kamer

Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA) bleef niet stilzitten en diende onlangs een initiatief wetsontwerp in met als doel de huurverhogingen in de vrije sector te beperken tot inflatie +1%. Daarnaast nam de Kamer bij de algemene politieke beschouwingen een motie aan van de oppositie die in algemene bewoordingen oproept ‘wonen weer betaalbaar te maken’. Het kabinet ondersteunde de motie. Maar aan de zijde van de minister bleef het stil. Tot haar brief van afgelopen vrijdag.

Kamerbrief van 6 november 2020

De minister kondigt in haar brief, die als titel heeft “Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid en investeren in leefbaarheid“, een aantal maatregelen aan. Zo mogen woningcorporaties hun woningen straks toewijzen aan mensen met een hoger inkomen dan nu, zodat ook een deel van de middengroepen door de corporaties kunnen worden bediend. Verder wil de minister investeren in de leefbaarheid van kwetsbare wijken en wil zij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters beperken tot woningen tot een koopsom van € 400.000. Daarboven bedraagt het belastingtarief 2%, maar beleggers gaan, zoals eerder aangekondigd, 8% overdrachtsbelasting betalen.

Maar de minister begint haar brief met haar voornemen om de huurverhoging van alle huurwoningen, dus zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen, te beperken tot inflatie +1%. De minister zegt het wetsontwerp van Nijboer te omarmen, maar ze gaat in haar brief verder door de wettelijke maximering van de huurverhogingen ook voor de sociale huursector te laten gelden.

Reacties in de markt

Vastgoedbelang en IVBN zijn blijkens hun persberichten van afgelopen week verbijsterd. Zij wijzen de minister erop dat deze maatregel samen met andere aangekondigde maatregelen (zoals de maximering van het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers) desastreuze gevolgen zal hebben voor een belangrijk en breed gedragen maatschappelijk doel: vergroting van het middenhuursegment. Dat is broodnodig om de doorstroming op gang te brengen. Er is dan ook geen andere Europees land waar het middenhuursegment zo klein is.

Commentaar

De minister licht niet toe wat haar heeft gebracht tot deze generieke maatregel, waarom zij als criterium de inflatie + 1% voorstelt en waarom zij verder wil gaan dan het wetsontwerp van Nijboer. De door haar voor de zomer nog genoemde doorslaggevende ‘koopkrachtplaatjes’ ontbreken in haar brief. Het lijkt erop dat de minister simpelweg gezwicht is voor de politieke druk van de oppositie. Dat kan en mag in een democratisch bestel, maar het overtuigt niet.

Het is de tragiek van elke minister van wonen: huurprijsregulering door de overheid klinkt goed en maakt huurders blij. Maar nooit voor lang, want daardoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt steevast tot nieuwe schaarste op de woningmarkt en vervolgens tot (te) hoge huren, met een nieuwe roep om regulering tot gevolg. Helaas wint het korte termijngeluk het te vaak van de noodzakelijke lange termijnoplossing. Zo gaat dat al tientallen jaren in ons land. Zou dat komen doordat ministers maar vier jaar aan het roer zitten? Kijkt minister Ollongren al reikhalzend uit naar de verkiezingen in maart 2021?

Nieuwe regeling jaarlijkse huurverhoging

In zijn brief van 3 juli 2015 aan de Tweede Kamer schrijft minister Blok dat hij een wetsvoorstel zal indienen voor een nieuwe regeling voor de jaarlijkse huurverhoging. De regeling moet ingaan op 1 juli 2016.

Huursom voor woningcorporaties

Blok opteert voor de huursombenadering langs de lijnen van het sociaal huurakkoord van Aedes en de Woonbond. De huursombenadering houdt in dat de gemiddelde huurstijging per  woningcorporatie maximaal 1% bovenop de inflatie mag zijn. Aan huurders die weinig betalen in verhouding tot de kwaliteit van de woning, kan een huurstijging van maximaal 2,5% bovenop de inflatie worden opgelegd. De huursombenadering komt in de plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen 3 jaren hebben gehad.

Boven inflatoire huurverhoging voor alle overige verhuurders

Bijzonder is dat de huursombenadering alleen geldt voor woningcorporaties. Voor alle overige verhuurders geldt iets anders. Zij mogen voor elke huurder een maximale huurverhoging aanzeggen gelijk aan het inflatiepercentage + 2.5%.  Het is in de geschiedenis van ons huurbeleid nog nooit vertoond dat er onderscheid wordt gemaakt tussen woningcorporaties en overige verhuurders. Het maakt vanaf 2016 dus uit wie de verhuurder is.

Scheefheidbestrijding

Daarnaast wil de minister, in tegenstelling tot Aedes en de Woonbond, dat aan huurders van een woning met een sociale huur die een hoog inkomen hebben een extra huurverhoging kan worden berekend. De minister zal daartoe een voorstel voorbereiden met daarin als uitgangspunt een vijfjaarlijkse inkomenstoets. Komt het inkomen van de huurder boven de toewijzingsgrens voor sociale huur (sinds 1 juli: 38.950 euro), dan kan de huur met maximaal 4% boven de inflatie stijgen tot ten hoogste de maximale huurprijsgrens voor de betreffende woning. Deze regeling gaat gelden voor alle verhuurders.

Het is maar zeer de vraag of deze maatregel voldoende is om scheefwoners te stimuleren te verhuizen naar een duurdere (maar betere) huurwoning of een koopwoning.

De minister zal zijn wetsvoorstel voorleggen aan de Tweede Kamer. Het is de bedoeling dat de nieuwe regels op 1 juli 2016 in werking treden.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging