Tag archieven: indexering

Maximale indexering huurprijzen per 1 juli 2024

Door de meeste verhuurders wordt per 1 juli 2024 weer de maandelijkse huurprijs geïndexeerd. Sinds 2021 geldt dat de jaarlijkse huurverhoging is gemaximeerd. Deze maximering liep oorspronkelijk af per 1 mei 2024, maar op 23 april 2024 heeft de Eerste Kamer ingestemd met een verlenging van de maximering tot 1 mei 2027. Dit betekent dat de huurprijsindexatie ook dit jaar weer is gemaximeerd.

Indexatiebeding

In verreweg de meeste huurovereenkomsten staat een bepaling aan de hand waarvan de jaarlijkse huurprijsindexatie moet worden berekend. Dit is het zogeheten indexatiebeding en bij de indexatie moet hiervan gebruik worden gemaakt. Nadat de berekening is uitgevoerd, zal er een percentage uitkomen waarmee de huurprijs volgens de berekening mag worden geïndexeerd.  Als uit de berekening een lager percentage volgt dan de maximale huurverhoging, dan geldt de uitkomst van de berekening. De huurprijs mag in dat geval dus niet met het maximale percentage worden verhoogd. Let op, in sommige huurovereenkomsten staat ook nog een ‘opslag’.  Dit is een percentage bovenop het percentage dat uit de berekening volgt. Sinds mei 2023 oordelen rechters dat deze opslag (dit extra percentage dus) niet is toegestaan. Het is daarom niet verstandig om een lager indexatiepercentage ‘aan te vullen’ tot aan het maximum percentage door middel van het gebruik van de opslag.

Als het percentage uit de berekening gelijk is aan of hoger is dan het maximale indexeringspercentage, dan geldt het maximum. Een huurverhoging kan dus nooit hoger zijn dan het maximale percentage. Daar staat tegenover dat de toegestane huurverhoging volgens de huurovereenkomst wel lager kan zijn dan de maximale huurverhoging. Dit laatste geldt als de berekening van het indexatiecijfer lager uitvalt dan de maximale huurverhoging.

Maximale huurverhoging

 De maximale huurverhoging is dit jaar lastiger dan anders omdat per 1 juli 2024 mogelijk ook de Wet betaalbare huur in werking zal treden. In de Wet betaalbare huur is een andere maximale huurverhoging opgenomen, dan in de huidige wetgeving. Kort gezegd komen de maximale huurverhogingen neer op het volgende:

Sociale/gereguleerde huurprijs

Een woning valt op dit moment in de sociale sector als de huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst lager was dan de toen geldende liberalisatiegrens. Bij een sociale huurwoning mag de huurprijs dit jaar met maximaal 5,8% worden verhoogd.

 Voor huurovereenkomsten met een huidige huurprijs van onder de € 300,– per maand geldt nog een andere mogelijkheid om de huurprijs te verhogen. In deze gevallen mag de huurprijs dit jaar in een keer met € 25,– worden verhoogd. Het maakt daarvoor niet uit of de huurprijs daardoor in de praktijk met meer dan 5,5% wordt verhoogd. De huurprijs voor een sociale huurwoning mag niet met én 5,8% én € 25,– worden verhoogd. De verhuurder moet een keuze maken tussen een van deze twee. Met deze hogere maximale huurverhoging voor zeer lage huren en een maximum in de vorm van een bedrag in plaats van een percentage, kunnen verhuurders zeer lage huurprijzen versneld meer in overeenstemming brengen met de kwaliteit van de woning.

De Wet betaalbare huur wijzigt de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen niet.

Middenhuur

Op dit moment zijn de huurovereenkomsten voor woningen sociaal of geliberaliseerd. Met de mogelijke inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 zal dit veranderen omdat met deze wet ook een middenhuursegment wordt gecreëerd. Het middensegment bestaat uit de woningen die een woningkwaliteit hebben van tussen de 143 en 186 WWS-punten. Het uitgangspunt is dat bestaande huurovereenkomsten door de wetgever worden gerespecteerd en dat de Wet betaalbare huur dus niet van toepassing is op lopende huurovereenkomsten. Daar zijn uitzonderingen op, maar in beginsel is de Wet betaalbare huur niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten voor middenhuurwoningen. Als de woning bij een lopende huurovereenkomst op de ingangsdatum van de Wet betaalbare huur een woningkwaliteit heeft van meer dan 143 WWS-punten, dan mag de huurprijs maximaal worden verhoogd met het percentage dat geldt voor de vrije sector (zie hierna).

Bij een nieuwe huurovereenkomst geldt de Wet betaalbare huur wel voor woningen die in het middensegment vallen. Vanaf 1 juli 2024 – als de Wet betaalbare huur dan in werking treedt – mag de huurprijs voor middenhuurwoningen waarop de Wet betaalbare huur van toepassing is, met maximaal 6,8% worden verhoogd.

Vrije sector/geliberaliseerd

Onder de huidige wetgeving is een woning geliberaliseerd als de huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens lag. Dit geldt ook voor woningen die onder de Wet betaalbare huur als middenhuurwoningen worden aangemerkt. Bij een geliberaliseerde woonruimte mag de huurprijs bij lopende huurovereenkomsten dit jaar met 5,5% worden verhoogd.

Als de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking treedt, dan mag de huurprijs bij geliberaliseerde huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 worden gesloten worden geïndexeerd met maximaal 6,8%. Let dus op, als de huurovereenkomst al voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst is gesloten dan mag de huurprijs met maximaal 5,5% worden verhoogd. Alleen bij nieuwe huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 worden gesloten mag de huurprijs met maximaal 6,8% worden verhoogd.

Let op, met de mogelijke invoering van de Wet betaalbare huur kan het zijn dat de huurprijs eerst (terecht) geliberaliseerd was, maar dat dit per de invoeringsdatum van de nieuwe wet niet meer het geval is. Dit komt door het overgangsrecht dat in de Wet betaalbare huur is opgenomen omdat woningen kunnen ’terugvallen’ van de vrije sector naar sociale huur. Als deze situatie op uw huurovereenkomst van toepassing is, dan geldt het maximale percentage dat behoort bij het nieuwe segment. Bijvoorbeeld, als de huurprijs nu geliberaliseerd is maar met de invoering van de Wet betaalbare huur een sociale huurwoning wordt, dan moet in dat geval het maximale percentage van het sociale segment worden aangehouden.