Tag archieven: huurregulering

Waar blijven de beloofde maatregelen tegen scheefwoners?

Het geheugen is kort. En in de politiek is dingen vergeten belangrijk gereedschap. Dat blijkt ook te gelden voor Rutte IV. Of beter gezegd voor demissionair minister Hugo de Jonge. Toegegeven, De Jonge was nog geen minister toen Rutte IV op 15 december 2021 zijn coalitieakkoord ‘Omzien naar elkaar, vooruit kijken naar de toekomst’ presenteerde. Daarin stond niet alleen dat de middenhuur wordt gereguleerd, maar ook dat scheefwonen verder wordt aangepakt. De Jonge blijkt dat volstrekt te zijn ‘vergeten’.

Het stond er zo: ‘We verlagen de sociale huur voor mensen met een lager inkomen en we verhogen stapsgewijs de huur voor mensen met een hoger inkomen tot de marktconforme huur.

Scheefwoners zijn huishoudens met een relatief hoog inkomen die (te) goedkoop in een gereguleerde sociale huurwoning wonen. Volgens het coalitieakkoord moest de huur voor scheefwoners naar het marktconforme niveau en moest het woningwaarderingsstelsel voor deze groep huurders dus worden losgelaten. Een terechte maatregel, want waarom zouden verhuurders door middel van huurregulering gedwongen moeten worden om de huur voor mensen die het kunnen betalen laag te houden en hen dus te subsidiëren. Met deze toegezegde maatregel werd een al langer bestaande wens van de vastgoedbranche ingewilligd. Zij zien al jaren met lede ogen aan hoe zogenaamde “huurveteranen” kunnen profiteren van de wettelijke bescherming tegen te hoge huurverhogingen, waardoor, als zij maar lang genoeg in hun sociale huurwoning blijven wonen, de huurprijs flink achterblijft bij zelfs het reguliere sociale huurprijsniveau.

Maar het is bij dat ene zinnetje in het coalitieakkoord uit 2021 gebleven. Minister de Jonge had hiermee aan de slag moeten gaan maar heeft stilgezeten. En de Tweede Kamer heeft niet opgelet. Een gemiste kans. Waar geen wil is, is vergeten een weg.

Of Schoof I hier alsnog iets mee gaat is doen is niet bekend. In het Hoofdlijnenakkoord wordt er met geen woord over gerept, maar daarin staat meer niet dan wel. We kunnen dus niet uitsluiten dat de nieuwe minister van Wonen wél het lef heeft om dit ontbrekende puzzelstukje in de woningmarkt aan te pakken. Ik hoop het van harte, want ik snak naar een minister van wonen waar ik trots op kan zijn.

Miljoenennota 2023: De Jonge houdt zijn kruit gortdroog

Elk jaar mag ik na Prinsjesdag voor het Vastgoedjournaal een beschouwing geven over de plannen van het kabinet met de huurwoningmarkt in het komende jaar. Elk jaar was er het nodige te melden over nieuwe maatregelen van het kabinet, maar niet vorig jaar. Het toen demissionaire kabinet Rutte III wees in de Miljoenennota vorig jaar drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen liet Rutte III over aan de volgende ploeg ministers. Wie had gedacht dat minister van Wonen Hugo De Jonge er dit jaar dus vaart achter zou zetten komt bedrogen uit.

De Jonge houdt het op plannen die er al lagen maar naar voren worden gehaald, zoals de huurverlaging voor huurders van woningcorporaties met lage inkomens. Verder wordt de huurtoeslag iets verhoogd en worden de budgetten voor isolatiesubsidies verhoogd.

Het is allemaal stilte voor de storm. Want De Jonge is vast van plan de huurprijzen in het nu nog vrije middensegment te reguleren. Blijkens een recent interview van het Vastgoedjournaal met o.a. topambtenaar Chris Kuijpers, zijn de ‘botsproeven’ in de gemeenten Utrecht, Zwolle en Doetinchem, die De Jonge dit voorjaar had aangekondigd, uitgevoerd. De resultaten daarvan worden nu door het ministerie geanalyseerd en gedeeld met IVBN. Daarna komt De Jonge met een voorstel. Het ‘vertrekpunt’ daarvan zal zijn ‘dat de woningmarkt voor veel mensen onbetaalbaar is geworden’. Vrij vertaald: de huren moeten omlaag, want anders zijn deze niet betaalbaar voor te grote groepen mensen.

Dat voorstel zal onder meer bestaan uit een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel (WWS). Kuijpers zegt dat daarin nog van alles mogelijk is, zelfs afschaffing van de pas op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap, en dat wordt gedacht aan extra punten voor duurzame woningen.

Kuijpers zegt dat de minister op zoek is naar de balans tussen de belangen van huurders en de belangen van verhuurders. Echter welke belangen de minister daarbij aan verhuurderszijde meeweegt en in welke mate is niet duidelijk. Of toch wel? Kuijpers heeft het in het interview over ‘veel overleg met IVBN’, de vereniging van institutionele beleggers. Hij noemt geen andere belanghebbenden aan de zijde van projectontwikkelaars en verhuurders. Dat is merkwaardig. En het is vanuit het ministerie gezien ook onverstandig, want indien de plannen uitsluitend (of vooral) getoetst worden aan de belangen van institutionele beleggers en niet aan die van andere beleggers (die tezamen aanmerkelijk meer woningen in bezit hebben dan de leden van de IVBN tezamen), zullen de plannen eerder in strijd komen met internationale verdragen die de bescherming van het eigendomsrecht beogen. Dat risico neemt toe, als de voorgenomen huurprijsregulering beter blijkt uit te pakken voor de ene groep beleggers, met wier belangen wel rekening is gehouden, dan voor de andere groep, van wie de belangen niet of minder in aanmerking zijn genomen. Het is daarom niet goed te begrijpen dat het ministerie heeft aangekondigd haar analyse van de botsproeven wel te zullen delen met IVBN en niet met Vastgoed Belang en andere belanghebbende partijen.

Het voorspelt helaas niet veel goeds voor de noodzakelijke evenwichtigheid van de voorgenomen regulering van de middenhuursector. De markt wacht nu al sinds december 2021 af. Sindsdien wordt er geen huurwoning meer ontwikkeld.