Tag archieven: geisers

Geisers en open verbrandingstoestellen – ontvlambare materie

Zo nu en dan komt er weer eens een artikel online, waarin staat dat er iemand in een woning is overleden als gevolg van een koolmonoxidevergiftiging. Koolmonoxide (CO) wordt uitgestoten door open verbrandingstoestellen zoals geisers, gashaarden en oude CV-ketels. Dergelijke toestellen kunnen dus voor groot gevaar voor de bewoners en omwonenden zorgen. Naar schatting belanden circa 150 mensen per jaar in het ziekenhuis als gevolg van een CO vergiftiging. Er overlijden jaarlijks ook 10 tot 15 personen aan.

Vervangen geisers

Verhuurders kan er dus veel aan gelegen zijn om geisers en dergelijke te vervangen. Al enkele jaren geleden heeft Aedes, samen met de Rijksoverheid, een handreiking opgesteld voor het vervangen van open verbrandingstoestellen door elektrische of gesloten toestellen zoals een cv-installatie met HR ketel.  Het aantal open verbrandingstoestellen is de afgelopen jaren sterk gedaald, maar toch zijn er zeker nog woningen waar ze (nog) niet zijn vervangen. Verhuurders die alsnog tot vervanging over willen gaan, moeten in actie komen waarbij het belangrijk is om de juiste route te bewandelen.

Het is aan te bevelen dat de verhuurder eerst bij de huurders informeert of er bereidheid is om mee te werken. Heel veel huurders zullen daartoe bereid zijn. Een centrale verwarming biedt namelijk comfort en als de huurverhoging overzichtelijk is, kan ik mij goed indenken dat een huurder mee wil werken als de verhuurder dat vraagt.

Procederen

Als dat niet het geval is, zal de verhuurder andere maatregelen moeten treffen. Er is behoorlijk wat rechtspraak over dit onderwerp. Wat in die zaken vaak speelt, is dat de verhuurder, meestal een woningcorporatie, in een complex van woningen over wil gaan tot vervanging van de open verbrandingstoestellen door een gesloten ketel. Meestal is dit onderdeel van een groter geheel aan werkzaamheden in het complex, bijvoorbeeld het treffen van verduurzamingsmaatregelen. Deze verhuurder doet dan een voorstel aan de huurder, waarin staat wat er precies wanneer gaat gebeuren en ook of er een huurverhoging tegenover staat. Als de huurder instemt met het renovatievoorstel, kan de verhuurder aan de slag.

Maar wat nu als een of meerdere huurders niet instemt? Zij kunnen bijvoorbeeld stellen dat zij geen andere ketel willen, omdat de geiser nog goed functioneert. Of ze zijn juist gehecht aan hun gaskachel en stellen geen prijs op vervanging. Dan is het aan de verhuurder om een procedure te starten bij de kantonrechter, waarin wordt gevraagd om de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder te beoordelen. Onderdeel van het voorstel is het vervangen van de toestellen. De verhuurder kan ook vorderen dat de huurder wordt veroordeeld tot het ‘gehengen en gedogen’ van het vervangen van de open toestellen door een andere installatie. Dit op de grond dat er een redelijk voorstel is gedaan en daar dient de huurder zijn of haar medewerking aan te verlenen.

Dringende werkzaamheden

Wanneer gebleken is dat er een gevaarlijke situatie is, kan er zelfs worden gesteld dat het gaat om zogenaamde dringende werkzaamheden, die een huurder moet gedogen. Een verhuurder zal dit wel aan moeten kunnen tonen, bijvoorbeeld met een rapport van een deskundige. Daar zal uit moeten blijken dat de werkzaamheden niet zonder nadeel (voor de verhuurder) kunnen worden uitgesteld.

Complexen

Als het gaat om een complexgewijze aanpak, waarbij 70% of meer (van ten minste 10 huurders) heeft ingestemd met het aanbod van de verhuurder, geldt dat het voorstel redelijk wordt geacht te zijn. Dan is het aan de huurder die niet mee wil werken om actie te ondernemen. Dat moet de huurder doen binnen acht weken nadat de verhuurder schriftelijk te kennen heeft gegeven dat er van in elk geval 70% van de huurders instemming is.

Recente zaak

Voor de rechtbank Amsterdam speelde onlangs nog een zaak waarbij de verhuurder, Stichting Stadgenoot, over wilde gaan tot vervanging van de open verbrandingstoestellen in een woning door een HR-ketel met één radiator. Volgens Stadgenoot had de huurder al akkoord gegeven en moest er op die grond medewerking worden verleend. Daarnaast stelde Stadgenoot dat het gaat om een redelijk renovatievoorstel en ook langs die weg moet de huurder meewerken. Stadgenoot heeft gewezen op de gevaren van CO-vergiftiging en heeft toegelicht wat zij gaat doen en dat de werkzaamheden in één dag kunnen worden uitgevoerd. Er zal een beperkte huurverhoging worden doorgevoerd – volgens de berekenmethode van de Huurcommissie bij huurverhoging na verbeteringen – maar daar staat tegenover dat de huurder kosten kan besparen. de HR-ketel is tot slot milieuvriendelijker en veiliger, ook voor omwonenden.

De huurder stelde zich op het standpunt dat de werkzaamheden niet konden worden uitgevoerd zo lang zij nog niet was gevaccineerd voor Covid-19. Pas daarna kunnen de werkzaamheden eventueel worden uitgevoerd.

De kantonrechter oordeelde dat het voorstel tot vervanging van de geiser door een HR-ketel is te beschouwen als een redelijk renovatievoorstel. De huurder moet dat aldus gedogen en is verplicht de gelegenheid te geven voor uitvoering van de werkzaamheden.

Daar heeft de kantonrechter aan toegevoegd dat Stadgenoot heeft gesteld dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd binnen de richtlijnen die het RIVM heeft opgesteld. Zo zullen de werklieden bijvoorbeeld beschermende hoezen om hun schoenen dragen, kan de huurder in een andere kamer verblijven dan waar gewerkt wordt of kan ze tijdelijk de woning uit gaan wanneer de monteurs aanwezig zijn. De belangen van Stadgenoot om spoedig de geiser te vervangen, en daarbij de belangen van omwonenden die niet langer blootgesteld zullen worden aan een mogelijke koolstofmonoxidevergiftiging, wegen zwaarder dan de belangen van de huurder. Die wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan uitvoering van de beoogde werkzaamheden, op straffe van een dwangsom.

Lessen

De les die getrokken kan worden uit de jurisprudentie, is dat de verhuurder er in de eerste plaats goed aan doet om te kijken wat het draagvlak is voor uitvoering van de werkzaamheden. Er kan de huurders worden voorgerekend wat de extra huurverhoging bedraagt en wat de besparing is die de huurder in het vooruitzicht heeft. Als huurders niet mee willen werken, zal er een goed onderbouwd renovatievoorstel moeten worden gedaan en zal er eventueel zelfs geprocedeerd moeten worden. Daarbij bestaat de kans dat – wanneer de verhuurder in een bepaalde buurt of in een bepaald complex een zaak succesvol heeft doorlopen – er meer schapen over de dam zullen volgen en weigeraars alsnog hun medewerking zullen verlenen.

Wanneer u overweegt om open verbrandingstoestellen te vervangen, kan ons kantoor u daarbij begeleiden. We hebben hier veel ervaring mee en zijn u graag van dienst.