Er blijkt een hardnekkige spraakverwarring te bestaan over het begrip diplomatenclausule. In de huurrechtpraktijk wordt dit begrip op verschillende manieren uitgelegd en dat kan onduidelijkheid opleveren. Als een huurovereenkomst voor woonruimte een diplomatenclausule bevat, wat houdt dat dan in?
Een verhuurder die een woning voor onbepaalde tijd verhuurt, kan met de huurder afspreken dat er een aanvangsperiode van bijvoorbeeld een jaar geldt. Gedurende deze aanvangsperiode kan de huurovereenkomst dan niet worden opgezegd. Dat geeft de verhuurder de zekerheid dat de huurder in ieder geval een jaar blijft zitten.
Als een woning op deze wijze wordt verhuurd aan een expat, wil deze huurder vaak dat er een zogenaamde ‘diplomatenclausule’ in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Daarmee wordt bedoeld dat er een afspraak wordt vastgelegd dat de huurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen als hij voor zijn werk wordt overgeplaatst en genoodzaakt is te verhuizen naar een andere stad of een ander land. Zo’n diplomatenclausule is dan de uitzondering op het tussentijdse opzegverbod dat gedurende de aanvangsperiode geldt. Dit is de betekenis die in de praktijk vaak aan het begrip diplomatenclausule wordt gegeven.
Tussenhuursituatie diplomatenclausule
Maar de term wordt ook gebruikt voor de zogenaamde ‘tussenhuur’. Dat is een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW. Als een eigenaar van een woning voor een bepaalde periode elders moet zijn, bijvoorbeeld in het buitenland voor studie of werk, dan kan hij zijn woning tijdelijk verhuren. De huurovereenkomst moet dan worden aangegaan voor bepaalde tijd en in de huurovereenkomst moet een ontruimingsbeding worden opgenomen, waarin staat dat de huurder de woning moet verlaten als de verhuurder na de overeengekomen periode weer terugkeert. In zo’n tussenhuursituatie kan de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de afgesproken termijn (en niet eerder) opzeggen. Hij heeft een wettelijke opzeggingsgrond. Dat betekent dat als de huurder weigert te vertrekken, de verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij de rechter kan afdwingen. Deze tussenhuur wordt, verwarrend genoeg, ook wel een huurovereenkomst met diplomatenclausule genoemd.
Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is de wet per 1 juli 2016 in verschillende opzichten ingrijpend gewijzigd. Onder meer de mogelijkheden voor tussenhuur zijn verruimd. Een verhuurder mag nu meerdere tussenhuren achter elkaar aangaan en verhuurder en huurder mogen onderling afspreken dat de oorspronkelijk overeengekomen bepaalde tijd wordt verlengd. De te gebruiken modelhuurovereenkomsten voor tussenhuursituaties moeten vanwege deze wijziging worden aangepast. Bovenaan zo’n modelhuurovereenkomst staat vaak ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule’.
Tussenhuurovereenkomst
Twee keer de term diplomatenclausule dus, maar twee geheel verschillende betekenissen. Als een diplomatenclausule ter sprake komt, vraag dan goed door wat daarmee wordt bedoeld. Wil iemand een zogenaamde tussenhuurovereenkomst sluiten, of wil hij enkel een tussentijdse opzegmogelijkheid opnemen?