Tag archieven: #cotracuele medehuur

Samenhuur: de eerste jurisprudentie na de beantwoording van de prejudiciële vragen

In december 2021 heeft de Hoge Raad[1] bepaald dat de wettelijke regeling voor medehuur analoog moet worden toegepast op samenhuur (ook wel contractuele huur genoemd). Contractuele medehuurders kunnen volgens de Hoge Raad dus – net als wettelijke medehuurders – op grond van art. 7:267 lid 7 BW de rechter vragen om te bepalen dat één van de huurders de huurovereenkomst met ingang van een door de rechter te bepalen datum niet langer voortzet. Wij schreven hier al eerder over en dat stuk is hier terug te lezen.

Rechtspraak

Na deze uitspraak van de Hoge Raad hebben verschillende contractuele medehuurders de rechter gevraagd om op grond van art. 7:267 lid 7 BW het huurrecht toe te kennen aan de overige contractueel medehuurders.[2] In al deze zaken wordt de wettelijke regeling van medehuur analoog toegepast op samenhuur zoals de Hoge Raad heeft bepaald.

Een medehuurder heeft alleen recht op de wettelijke bescherming van artikel 267 als sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Zoals wij eerder schreven breidt de Hoge Raad met zijn beslissing, om art. 267 analoog toe te passen op contractuele medehuur, de werking van die bepaling bij samenhuur uit tot situaties, waarin art. 267 toepassing mist bij wettelijke medehuur. Hieronder bespreek ik een uitspraak waarbij de vraag centraal stond of analoge toepassing ook geldt voor samenhuurders zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding

Rechtbank Noord-Holland 16 juni 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:5271

In deze zaak vraagt een contractuele huurder van een woning om het huurrecht toe te wijzen aan de andere contractuele medehuurders en haar te bevrijden uit haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Deze huurder woonde samen met een aantal andere (contractuele) huurders in een woning. Zij is uit de woning vertrokken vanwege een zwangerschap en een daarmee gepaard gaande wens om met haar partner samen te wonen. Vanaf dat moment heeft zij haar huurpenningen niet meer voldaan.

De achterblijvende huurders vinden dat er geen beroep op artikel 7:267 BW kan worden gedaan omdat dat artikel alleen voor samenhuurders met een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou gelden. Daarnaast vinden zij het niet redelijk om het huurrecht per datum vertrek uitsluitend aan hen toe te kennen (hetgeen impliceert dat zij meer huur moeten gaan betalen) omdat dit zou betekenen dat een contractuele huurder simpelweg van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst kan worden bevrijd door te vertrekken uit de woning en vervolgens te stoppen met huurbetaling.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurder, gelet op het arrest van de Hoge Raad, met overeenkomstige toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW kan vorderen dat de kantonrechter bepaalt dat zij met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer de huur zal voortzetten. Dit geldt ook als de huurovereenkomst een eigen regeling bevat omtrent voortzetting door een of meer huurders.

De kantonrechter wijst de vordering van de huurder toe, maar niet vanaf de datum van haar vertrek uit de woning. De kantonrechter vindt het in dit geval redelijk om de vordering toe te wijzen per een datum acht maanden na het vertrek van de huurder. De huurder moet daarom nog acht maanden huur betalen aan de medehuurders.

Conclusie

Uit deze uitspraak blijkt dat de kantonrechter de uitleg van de Hoge Raad volgt en dat contractuele huurder ook zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding – net als wettelijke medehuurders – op grond van art. 7:267 lid 7 BW de rechter kunnen vragen om te bepalen dat één van de huurders de huurovereenkomst met ingang van een door de rechter te bepalen datum niet langer voortzet. Of andere kantonrechters deze uitleg ook volgen, of inzien dat de wetgever analoge toepassing voor samenhuurders zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding niet voor ogen heeft gehad, zal moeten blijken. Verhuurders dienen zich er in ieder geval op bedacht te zijn dat ook samenhuurders die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben de hoofdelijke aansprakelijkheid eenzijdig kunnen doorbreken.

[1] Hoge Raad, 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1964.

[2] Zie bijv. Rechtbank Noord-Holland 24 februari 2022, ECLINL:RBNHO:2022:1702, Rechtbank Noord-Holland  3 mei 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4512 en Rechtbank  Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:6982, Rechtbank Den Haag 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8475.