De Raad van State vaart als hoogste bestuursrechter een strenge koers voor verhuurders als het gaat om overtredingen van hun huurders. Deze strenge rechtspraak komt erop neer dat een verhuurder (in beginsel) aansprakelijk is voor overtredingen die zijn huurders begaan. Staatsraad Advocaat-Generaal Wattel heeft op verzoek van de Raad van State een conclusie genomen die een belangrijke koerswijzigingen zou kunnen inluiden, ten gunste van verhuurders.

Wie is de overtreder?

Op grond van artikel 5:1 (tweede lid) Algemene wet bestuursrecht wordt onder het begrip “overtreder” verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt. De Raad van State verstaat onder het plegen van een overtreding ook het functioneel plegen van een overtreding. Dat wil zeggen dat niet alleen degene die de verboden handeling fysiek verricht overtreder is, maar ook degene die de overtreding niet zelf feitelijk begaat, maar aan wie de handeling is toe te rekenen.

Verhuurder (bijna) altijd overtreder

Vooral in verhuursituaties pakt deze benadering van de Raad van State zeer ongunstig uit voor verhuurders. Indien een huurder bijvoorbeeld in strijd handelt met de Huisvestingsverordening (illegale kamerverhuur, of illegale vakantieverhuur), zonder dat de verhuurder dat weet, is die verhuurder toch aansprakelijk. De overtreding van de huurder is aan de verhuurder toe te rekenen, zo is de redenering. Een last onder dwangsom, of een bestuurlijke boete wordt dan ook aan de verhuurder opgelegd.

De Raad van State oordeelt al jaren dat van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand, dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt, aldus de Raad van State.

De drempel ligt dus (zeer) hoog. De overtreding van de huurder is alleen dan niet toe te rekenen aan de verhuurder, indien de verhuurder bewijst dat hij echt niet kon weten dat er iets illegaals gebeurde in de huurwoning. Dat wordt in de praktijk nagenoeg nooit aangenomen.

Conclusie Wattel

In zijn conclusie stelt Wattel dat deze benadering van de Raad van State veel te streng is. Volgens Wattel draait de hoogste bestuursrechter eigenlijk de bewijslast om. Een verhuurder wordt als uitgangspunt aangemerkt als overtreder, tenzij hij bewijst dat hij geen dader is, omdat hij er alles aan heeft gedaan om dat te voorkomen. Het zou eigenlijk aan het overheidsorgaan moeten zij om te bewijzen dat de verhuurder (naast de huurder ook) als overtreder kan worden aangemerkt. Dat is – kort gezegd – alleen het geval als kan worden bewezen dat de verhuurder afwist van de illegale praktijken van zijn huurder(s) en verwijtbaar niets heeft gedaan om dat tegen te gaan. Wattel stelt dus een voor verhuurders veel mildere koers voor.

Waarde voor de praktijk

Het is nu nog onduidelijk of de Raad van State de conclusie van Wattel zal overnemen, dat hoeft namelijk niet. Maar het is in ieder geval wel een veilige conclusie dat in de toekomst de rechtspraak van de Raad van State vriendelijker wordt voor de verhuurder.