Het Vastgoedjournaal publiceerde op 5 april 2024 onderstaand artikel. Daarin komt eerst een woordvoeder van het ministerie van BZK uitgebreid over dit onderwerp aan het woord en fileert Huib Hielkema vervolgens diens onderbouwing. Zijn conclusie is dat deze nieuwste woningmarktmaatregel die minister de Jonge in februari 2024 had verborgen in zijn wetsontwerp betaalbare huur niet deugt.

Ministerie over beperking woningdelen: ‘Verhuurders hebben met nieuwe WWSO niets te vrezen’

De nieuwe definitie van onzelfstandige woonruimte is slechts een verduidelijking die in lijn is met bestaande rechtspraak en verhuurders hebben met het nieuwe WWSO niets te vrezen, dat antwoordt het ministerie van Binnenlandse Zaken op vragen van VJ over de beperking op woningdelen.

Een verborgen nieuwe regeling in het kader van het Wetsvoorstel betaalbare huur zal – indien de wet wordt aangenomen – immense gevolgen hebben voor de woningverhuur aan meerdere bewoners. Als meer dan twee bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouden vormen, valt het huurcontract onder het puntenstelsel voor kamerhuur. Dat kan grote gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk wanneer een woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), dat naar verwachting zijn die huurprijzen een stuk lager dan in de bestaande situatie.

Onduidelijkheid
Een aantal zaken blijven nog onduidelijk, bijvoorbeeld of – als het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt aangenomen – het wws-puntenstelsel ingaat bij nieuwe contracten of meteen geldig is. Ook is onduidelijk of de Wet betaalbare huur direct gaat gelden voor woningdeelcontracten of bij een nieuw contract. Onder meer deze vragen stelde VJ aan het ministerie en kreeg daarop onderstaande antwoorden.

Klopt het dat – als het wetsvoorstel in de huidige vorm wordt aangenomen – het wws-puntenstelsel geldig is bij nieuwe contracten en niet meteen geldig is? 
‘Nee dat klopt niet, het WWSO geldt nu ook al bij kamerverhuur. Zoals geschetst onder de algemene lijn winnen huurders nu doorgaans ook al als ze naar de Huurcommissie stappen. Het is een misverstand dat er iets volledig nieuws wordt voorgesteld, dit betreft een verduidelijking van de huidige praktijk.’

Er heerst onduidelijkheid wanneer de bepaling ingaat dat bij meer dan twee huurders (die geen duurzame huishoudelijke relatie hebben) kamerverhuur geldt. Gaat de wet betaalbare huur direct gelden voor woningdeelcontracten of pas bij een nieuw contract?
‘Zie antwoord hierboven. Dit geldt nu ook al. Ook onder de Huisvestingswet, die bepaalt wanneer kamerverhuurvergunningen nodig zijn, is dit het kader. De verduidelijking van de definitie die met het Besluit betaalbare huur wordt doorgevoerd gaat – net als de andere wijzigingen van het WWS(O) – per direct in. De verduidelijking zal echter voor weinig situaties een verandering teweegbrengen ten opzichte van de huidige definitie.’

Is het bewust de bedoeling van de minister om woningdelen met meer dan twee personen onmogelijk maken? Dat betekent dat de opties voor huurders sterk worden beperkt omdat het voor verhuurders een groot verschil in huurinkomsten is en dit type aanbod verdwijnt. Je kan als huurder niet zomaar meer met een aantal vrienden een woonruimte kan huren en bent veroordeeld tot een studentenhuis. 
‘De minister maakt woningdelen niet onmogelijk. Sterker nog, door het verhogen van de maximale huurprijzen uit het WWSO met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd. Anders dan de vraagstelling suggereert, zoals in de vorige vragen en in de algemene lijn ook toegelicht, vallen deze huizen nu ook al onder het puntenstelsel voor kamers. Met de definitieverduidelijking wordt het alleen duidelijker te bepalen wanneer een woonruimte onder welk puntensysteem valt.’

Hoe rijmt deze maatregel met dat er steeds meer alleenstaanden zijn in Nederland en er de roep is om woningdelen juist gemakkelijker te maken en dat bestaande bouw beter moet worden benut? 
‘Zie vorig antwoord. Door het verhogen van de prijzen met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd. Daar komt bij dat een duidelijkere definitie van (on)zelfstandige woonruimte juist helpt met de voorzienbaarheid van het stelsel. Huurders, verhuurders, Huurcommissie en gemeenten weten ieder welke norm van toepassing is en wat men moet verwachten.’

Vier jaar geleden was er nog veel enthousiasme voor het Friends-concept. Waarom is dat nu veranderd? De problematiek van alleenstaanden die lastig een woning kunnen krijgen is juist groter geworden.
‘Zie vorig antwoord. Door het verhogen van de prijzen met 25 procent wordt woningdelen juist gestimuleerd.’

De woordvoerder van het ministerie zegt als toelichting nog het volgende over deze beleidskeuze: ‘Met woningdeelcontracten proberen sommige verhuurders de kamers buiten het puntensysteem voor kamers te houden, en doen ze voorkomen dat de woning als zelfstandige woning wordt aangeboden. Dit zien we helaas steeds vaker voorkomen. Echter is het nu, onder de huidige regels, ook al zo dat huurders doorgaans winnen als ze naar de Huurcommissie gaan. Ook in het artikel van NOS op 3 gaat het om huurders die succesvol naar de Huurcommissie stappen waarbij de Huurcommissie uitspreekt dat het om kamerverhuur gaat.

De vorm van het huurcontract maakt het namelijk niet mogelijk om de regels te omzeilen. Voor toepassing van het WWS of het WWSO is de feitelijke situatie doorslaggevend, en daar kijkt de Huurcommissie naar.

Het is dan ook een misvatting dat er iets volledigs nieuws is aangekondigd. De regels verduidelijken een bestaande praktijk die te onduidelijk was. Omdat weinig huurders echter naar de Huurcommissie durven te stappen en omdat het omzeilen van de regels zo breed geadviseerd wordt, kan de indruk zijn ontstaan bij verhuurders dat er altijd sprake is van zelfstandige verhuur bij groepscontracten. Maar dat is het niet.

Nu met de Wet betaalbare huur naast de Huurcommissie ook gemeenten het WWS(O) gaan toepassen, en gemeenten daarop toezicht gaan houden, is behoefte aan een eenduidige definitie in het Besluit huurprijzen woonruimte. Zo is voor iedereen duidelijk welk puntensysteem van toepassing is. Daarom is verdere verduidelijking aangebracht van de huidige systematiek.

Er zijn geen regels die groeps- of friendscontracten verbieden. Deze contractvorm is ook niet onwenselijk. Gezien de grote schaarste moeten we de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk benutten. Groepscontracten zijn een manier voor mensen om een woning te delen. Wel is het onwenselijk als deze contractvorm geadviseerd en/of gebruikt wordt om een te hoge huur te vragen en de schijn te wekken dat hiermee de huurprijsregulering en huurprijsbescherming van onzelfstandige verhuur kan worden omzeild.

Om dit woningdelen te stimuleren wordt voor het nieuwe WWSO de maximale kamerhuurprijzen met 25 procent. Met deze verhoging loont het meer om kamers te verhuren. De Huurcommissie heeft een aantal indicatieve berekeningen gemaakt voor kamers in een aantal steden. Hieruit blijkt dat de kamerhuren in de praktijk zo hoog liggen, dat zij zelfs nog naar beneden gaan na de modernisering van het WWSO. Enerzijds worden de maximale prijzen in het WWSO dus verhoogd, anderzijds betekent dit nog steeds in veel gevallen een daling van de kamerhuurprijs.

Anders gezegd; de 25 procent komt bovenop de huidig toegestane huurprijs, niet op de feitelijk betaalde huurprijs. Veel wordt inderdaad te duur verhuurd, maar zelfs met de 25 procent op de toegestane huurprijs zullen veel kamers in Nederland goedkoper moeten worden aangeboden.’

Reactie Huurrechtadvocaat Hielkema
Huurrechtadvocaat Huib Hielkema zegt in een reactie dat ‘er nogal wat af te dingen valt’ op bovenstaande antwoorden van het ministerie. Zijn belangrijkste kritiek is dat het volgens hem niet gaat om slechts een verduidelijking en dat je deze wijziging daarom niet met onmiddellijke werking kunt invoeren:

‘De huurcommissie/rechters toetsen op dit moment namelijk helemaal niet of er wel of niet sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Dat doet er in de rechtspraak niet toe. Waar bij groepscontracten wel naar wordt gekeken is of er sprake is van verkapte kamerverhuur. Bijvoorbeeld doordat in het huurcontract (voor zelfstandige woonruimten) niet alleen een totale huurprijs is vermeld, maar ook een prijs per kamer, gekoppeld aan de bewoner die in die kamer woont. Er kunnen in zo’n contract ook allerlei andere regelingen staan die op kamerverhuur duiden. Verder wordt er gekeken naar hoe de verhuurder omgaat met bewonersmutaties: is dat iets dat de bewoners als groep zelf mogen regelen, of regelt de verhuurder dat. Als de verhuurder dat zelf regelt, duidt dat ook op kamerverhuur. Langs deze lijnen kan dus een groepscontract voor zelfstandige woonruimte worden doorgeprikt als verkapte kamerverhuur. En dat is ook terecht: als het groepscontract slechts windowdressing is (met als doel omzeiling van het WWSO), dan mag dat doorgeprikt worden.

Als je dat als verhuurder wil voorkomen moet je groepsverhuur ook echt als verhuur aan een zelfstandige groep aanpakken. Doordat de groep zelf bepaalt hoe de huurprijs onderling wordt verdeeld, hoe de woning wordt bewoond achter de voordeur en dat de groep zelf kan bepalen wie de nieuwe bewoner wordt als iemand vertrekt. Dan is er sprake van balans tussen de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder en dus ook verhuur van zelfstandige woonruimte.

Door daar straks de eis van duurzame gemeenschappelijke huishouding aan toe te voegen moet er door de rechter getoetst worden aan een element waar thans niet aan wordt getoetst en waar veel woningdelers, gelet op de uitgebreide rechtspraak over duurzame gemeenschappelijke huishouding, ook niet aan voldoen.’

Drastische wijziging WWSO
Het tweede kritiekpunt van Hielkema is dat er door het ministerie voorbij wordt gegaan aan de drastische ingrepen die in het WWSO worden gedaan.

Hielkema: ‘Bij de invoering van het nieuwe puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) gebeuren er twee dingen:

– het puntenstelsel zelf wordt drastisch gewijzigd;

– de prijs per punt wordt met 25 procent verhoogd.

Het eerste element wordt door het ministerie in de beantwoording van de vragen niet genoemd. Ten onrechte. Want het is in concrete situaties nog maar de vraag of met het nieuwe WWSO (dat drastisch afwijkt van het huidige WWSO) de kamer nog wel evenveel punten scoort als voorheen. Dat is een kwestie van meten per kamer. In zijn algemeenheid is daar weinig over te zeggen, maar het is onjuist om te beweren (of te suggereren) dat de huurprijzen die uit het nieuwe WWSO voortvloeien voor alle kamers met 25 procent worden verhoogd.’

Daarnaast is het WWSO was niet zomaar verouderd, maar hopeloos verouderd (sinds 1979 nooit noemenswaardig aangepast), aldus Hielkema. ‘Dat wordt inderdaad verbeterd/gemoderniseerd en dat is winst. De prijs per punt in het oude stelsel was niet zomaar laag, maar veel te laag. Het valt daarom te betwijfelen of de opslag van 25 procent voldoende is voor verhuurders om een redelijk rendement te halen. De rekensommen die verhuurders moeten maken zullen dat leren. Als de huurprijzen met het nieuwe systeem te laag uitpakken, want niet leiden tot een redelijk rendement, dan zullen woningdelen en kamerverhuur worden ontmoedigd en zullen jonge mensen straks nog moeilijker dan nu al aan woonruimte kunnen komen.’

Halve verhaal
Ten slotte hekelt Hielkema dat het ministerie geen onderzoek heeft gedaan naar de effecten van deze maatregelen. ‘Technisch gesproken klopt het dat woningdelen gewoon mogelijk blijft. Maar dat is het halve verhaal, want de nieuwe regeling zal veelal leiden tot (drastisch) lagere huurprijzen en dat is ook precies de bedoeling. En dus moet een verstandige wetgever vooraf onderzoeken wat de effecten daarvan zullen zijn om te voorkomen dat de nieuwe regeling het vooral voor jongeren grote woningtekort verder verergert. Ik mis echter onderzoek van het ministerie naar de effecten van de voorgenomen wijziging. Daar is ook geen tijd voor geweest, want deze nieuwe regeling is pas zeer onlangs bedacht; die zat nog niet in het in februari 2023 ter consultatie gepresenteerde wetsvoorstel. Het ministerie weet dus helemaal niet wat die effecten zijn en weet dus ook niet in welke mate woningdelen en kamerverhuur hiermee worden gefrustreerd. Afgaande op geluiden om ons heen staat voor ons wel vast dat heel veel woningen, die nu nog aan woningdelers worden verhuurd, straks, na bewonersmutatie, zullen worden verhuurd aan alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en gezinnen, al dan niet expats. En de mate waarin dat gaat gebeuren zal nog wel eens groot kunnen zijn. Wat gaat de (nieuwe) minister van Binnenlandse Zaken dan zeggen tegen woningzoekenden?’