Tag archieven: #anticipatie

Kantonrechter Haarlem: Warmtewet niet van toepassing in huurrelatie

In 2014 is de Warmtewet ingevoerd. Die is van toepassing op huurrelaties, zoals in flatcomplexen met blokverwarming. Volgens de Warmtewet worden warmtekosten niet afgerekend op basis van de werkelijke kosten, maar op basis van een door de overheid (de Autoriteit Consument en Markt) jaarlijks vastgesteld maximumtarief. Veel woningcorporaties passen sindsdien de Warmtewet toe en hanteren daarbij veelal tarieven die onder de wettelijke maximumtarieven liggen. Zo proberen zij de daadwerkelijke kosten te middelen over hun bezit. Zo ook woningcorporatie Pré Wonen. Maar een van haar huurders is het daar niet mee eens en vindt dat aan hem de werkelijke kosten in rekening moeten worden gebracht zonder de Warmtewet toe te passen. De kantonrechter te Haarlem heeft hierover op 5 augustus 2020 een uitspraak gedaan.

Huurcommissie

Pré Wonen hanteert voor al haar flatcomplexen met blokverwarming hetzelfde Warmtewettarief en dat ligt onder het wettelijke maximum. De huurder in deze zaak, die gaat over de boekjaren 2015 en 2016,  vindt dat onjuist. Hij stelt zich op het standpunt dat de Warmtewet niet van toepassing is, omdat volgens het huurrecht de werkelijke kosten moeten worden afgerekend. Het gaat om de boekjaren 2015 en 2016. Bij de Huurcommissie heeft hij gelijk gekregen. Daardoor zijn de warmtekosten voor 2015 ongeveer 20% lager dan de afrekening vastgesteld en die voor 2016 ongeveer 40% lager. Pré Wonen is het daar niet mee eens en vraagt daarom vaststelling van de warmtekosten van de kantonrechter te Haarlem.

Kantonrechter

De kantonrechter gaat echter mee in de redenering van de Huurcommissie. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. In de eerste plaats stelt de kantonrechter vast dat de Warmtewet wel degelijk van toepassing is, omdat het hier gaat om dwingende regelgeving. Vervolgens constateert de kantonrechter dat de Warmtewet in strijd is met het huurrecht en dat het huurrecht ook van toepassing is. De kantonrechter verwijst naar de zeer verschillende rechtspraak die het gevolg is van deze tegenstrijdige wetgeving. De kantonrechter wijst erop dat de Warmtewet per 1 juli 2019 is gewijzigd en dat sindsdien het huurrecht weer van toepassing, zodat sindsdien de tegenstrijdigheid is opgeheven. Sindsdien moeten alle servicekosten, dus ook warmtekosten, weer worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten en niet op basis van een tarief. Maar hoewel het hier gaat om de servicekosten over de jaren 2015 en 2016, waarop de wetswijziging niet van toepassing is, anticipeert de kantonrechter op de wetswijziging en stelt hij de warmtekosten vast conform de uitspraak van de Huurcommissie.

Tegenstrijdige wetgeving

De Warmtewet is inderdaad in strijd met het huurrecht. De wetgever heeft zich dat, toen de Warmtewet in 2014 werd ingevoerd, niet gerealiseerd. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de Warmtewet een product is van het Ministerie van Economische Zaken en dat het huurrecht onder een ander ministerie valt. Hoe dan ook, sinds 2014 worstelen huurders en verhuurders met deze wettelijke tegenstrijdigheid. Hoewel de wetgever de tegenstrijdigheid al een half jaar na invoering van de Warmtewet ontdekte en wijziging van de wet toezegde, heeft het nog tot 2019 geduurd voordat de wet werd aangepast en in het huurrecht (vrijwel) alles weer terugkeerde naar de situatie die gold voor invoering van de Warmtewet.

Onbillijke gevolgen van anticipatie

Het lijkt voor de hand te liggen wat de rechter hier heeft gedaan: anticiperen op die wetswijziging. Echter anticipatie kan voor verhuurders uitermate vervelend uitpakken. Pré Wonen had namelijk het tarief vastgesteld op een gemiddelde van de warmtekosten van alle flatcomplexen. Dit beleid leidt ertoe dat de corporatie bij het ene complex meer ontvangt dan de werkelijke kosten, maar bij het andere complex minder ontvangt dan de werkelijke kosten. Dat heeft doorgaans te maken met de ouderdom van de verwarmingsinstallatie of met de ouderdom van het complex (nog geen duurzaamheidsmaatregelen getroffen). Uiteraard zullen huurders die in een complex wonen waar de werkelijke kosten hoger zijn dan het tarief niet naar de Huurcommissie stappen, maar bewoners van complexen waar de kosten lager zijn wel. Hierdoor kunnen dit soort procedures voor de corporatie nogal nadelig uitpakken.

Het is de wetgever aan te rekenen dat zij welwillende en goedbedoelende marktpartijen opzadelt met het prutswerk. Het is de wetgever ook aan te rekenen dat zij zo lang gewacht heeft met aanpassing van de Warmtewet, waardoor zij ruim vijf jaar lang een onduidelijke en onzekere situatie heeft laten voortbestaan.