Annotatie over opzegging door de huurder en overlast

Annotatie van Marjolein Scheeper, die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/152)

JHV 2015/152 Rechtbank Limburg, 20-08-2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:712
Overlast, Intrekking opzegging door huurder, Vernietiging, Ne bis in idem

 » Samenvatting

Stichting Weller Wonen heeft met ingang van 15 oktober 2007 een woning verhuurd aan huurder. Naar aanleiding van overlastklachten van omwonenden en het voornemen van de gemeente om de woning voor drie maanden te sluiten, heeft Weller een procedure gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 10 september 2014 zijn de vorderingen van Weller afgewezen, omdat de overlast veroorzaakt door bij huurder verblijvende derden incidenteel was. Het woonbelang van huurder woog zwaarder. Weller heeft hoger beroep ingesteld. Het arrest staat gepland op 8 december 2015.

In de gehuurde woning verblijven huurder en haar drie kinderen. De jongste kinderen verblijven doordeweeks in een jeugdzorginstelling. Daarnaast verblijft de ex-partner van de huurder regelmatig in de woning. Sinds het vonnis van 10 september 2014 hebben Weller en de politie tientallen klachten van omwonenden ontvangen over geluidsoverlast en ernstig geweld. De gemeente heeft aangekondigd voornemens te zijn de woning voor drie maanden te sluiten. Partijen mochten bij de gemeente hun zienswijze naar voren brengen. Na deze zitting heeft huurder de huurovereenkomst opgezegd. Het Meldpunt Zeer Moeilijk Plaatsbaren van het RIMO heeft geprobeerd huurder te helpen, maar huurder komt de afspraken niet na.

Weller vordert nu in een kort geding ontruiming van het gehuurde op grond van de structurele ernstige overlast die sinds het vonnis van 10 september 2014 alleen is toegenomen. Huurder stelt dat Weller zich niet kan beroepen op feiten en omstandigheden die niet reeds in de appelprocedure zijn aangevoerd. Daarnaast vernietigt huurder de opzegging van de huurovereenkomst op grond van wilsgebreken. Huurder betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt en stelt daarnaast dat de belangen van haar kinderen in de weg staan aan toewijzing van de vordering.

De rechtbank wijst de ontruiming van de woning toe. De rechtbank overweegt dat in het civiele recht een vordering niet kan worden afgewezen alleen op de grond dat over dezelfde rechtsverhouding al eens is geprocedeerd. Ten aanzien van de opzegging overweegt de rechtbank dat de vraag is of Weller ervan uit mocht gaan dat huurder op de hoogte was van de gevolgen van haar beslissing om op te zeggen. Gelet op de aanhangige procedures had Weller bij huurder moeten verifiëren of huurder inderdaad bedoeld heeft de huurovereenkomst te beëindigen. Dit heeft Weller niet gedaan. De rechtbank acht aannemelijk dat de opzegging vernietigd zal worden op grond van artikel 3:44 BW. Ten aanzien van de overlast mocht van huurder verwacht worden dat zij de nodige maatregelen zou nemen om de overlast door degene die zij toeliet tot het gehuurde te beperken. Dit heeft huurder niet gedaan en ze heeft daardoor wanprestatie gepleegd. Het belang van de kinderen van huurder bij behoud van de woning staat ook niet in de weg aan de ontruiming. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders om de nodige voorzieningen te treffen. Huurder moet de woning binnen vijf dagen na betekening van het vonnis ontruimen.

 » Noot

In deze zaak gaat het om een vordering tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstige overlast terwijl in een aanhangige appelprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst voorligt. De huurder heeft zich op het standpunt gesteld dat in dit kort geding alleen vooruitgelopen kan worden op de beslissing in hoger beroep omdat er al eens geprocedeerd is in de rechtsverhouding met Weller. Dit argument is ontleend aan het strafrechtelijke ‘ne bis in idem’-beginsel, dat inhoudt dat iemand niet twee keer voor dezelfde misdaad berecht kan worden. Het civiele recht kent een dergelijk beginsel niet. Bovendien staat het een partij vrij om op basis van nieuwe feiten een nieuwe procedure te starten. Het kort geding hoeft niet beperkt te worden tot de bij het hof naar voren gebrachte feiten.

Vervolgens komt de kwestie aangaande de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder aan de orde. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW eindigt een huurovereenkomst na opzegging door de huurder. Een opzegging kan in beginsel niet worden ingetrokken, tenzij sprake is van specifieke bijzondere omstandigheden, waaronder de aanwezigheid van een wilsgebrek of de onaanvaardbaarheid van de gevolgen van de opzegging. [noot:1] De rechter oordeelt hier dus dat van bijzondere omstandigheden sprake was.

Ten slotte blijft de overlast over. De overlast moet voldoende ernstig, structureel en voortdurend zijn om ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Bij overlast is een goede dossieropbouw derhalve van belang. Dit blijkt ook uit deze zaak waarin de vordering tot ontbinding c.q. ontruiming eerst is afgewezen. In deze zaak werd de overlast veroorzaakt door personen die de huurder toeliet tot het gehuurde. Een huurder is echter ook verantwoordelijk voor gedragingen van personen die met haar goedvinden in het gehuurde zijn (art. 7:219 BW). Van de huurder mocht daarom verwacht worden dat zij maatregelen nam om de overlast door deze personen te beperken. Dit heeft zij niet gedaan. De ernstige, structurele en voortdurende overlast was voldoende aannemelijk gemaakt door Weller door de verklaringen van omwonenden, verklaringen van de hulpinstanties, de politie en de gemeente. Het belang van een goede dossieropbouw bij overlastkwesties kan niet genoeg worden onderstreept.

» Voetnoten

[1] Vergelijk Hof Arnhem 4 februari 1997, WR 1997/40.