Annotatie over de vraag of sprake is van huur of bruikleen

Annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/96)

JHV 2015/96 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 14-04-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1357
Kwalificatie, Bruikleen, Huurovereenkomst, Ingebruikgeving om niet

» Samenvatting

De verhuurder is eigenaar van een voormalige boerderij, bestaande uit een woning met een erf, een tuin, een dierenweide en verschillende loodsen en schuren. Verhuurder heeft met huurder voor drie stallingsplaatsen, een gedeelte van een oude varkensstal en een gedeelte van een loods huurovereenkomsten gesloten. Voor de woning hebben partijen een gebruiksovereenkomst gesloten. Verhuurder heeft in de huurperiode gedoogd dat huurder de tuin onderhoudt, dieren houdt in de dierenweide en delen van het erf gebruikt. Tussen huurder en verhuurder is op enig moment onenigheid ontstaan. De verhuurder heeft de gebruiksovereenkomst eind augustus 2014 opgezegd tegen eind februari 2015. De huurovereenkomsten zijn in september 2014 opgezegd tegen 1 januari 2015 en tevens is de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2015. De huurder heeft niet ingestemd met de beëindiging van de overeenkomsten.

De verhuurder heeft de huurder gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning en alle opstallen op verbeurte van een dwangsom gevorderd. Tussen partijen was met name in geschil of de overeenkomst voor de woning gekwalificeerd moest worden als een huurovereenkomst, zoals huurder heeft gesteld, of als een bruikleenovereenkomst, zoals verhuurder heeft gesteld.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vraag (of de overeenkomst voor de woning bruikleen of huur is) niet in een kortgedingprocedure beantwoord kan worden en heeft daarom de vorderingen van verhuurder afgewezen. De verhuurder heeft hoger beroep ingesteld.

Het gerechtshof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd. Het hof heeft overwogen dat in kort geding niet kan worden vastgesteld of de feiten juist zijn als daar nader onderzoek voor nodig is. Maar in deze zaak was dat niet nodig volgens het hof. Met betrekking tot de overeenkomst voor de woning heeft het hof overwogen dat uit de gesloten overeenkomst blijkt dat de woning gratis (‘om niet’) aan de huurder in gebruik was gegeven. Huurder heeft gesteld dat hij contant heeft betaald voor de woning, maar dit heeft huurder niet aannemelijk kunnen maken. Het hof kwam tot het oordeel dat de overeenkomst voor de woning een gebruiksovereenkomst is en dat deze door de verhuurder rechtsgeldig is opgezegd. De huurder moest de woning en alle andere opstallen dus ontruimen.

 » Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of voor de woning een huur- of een gebruiksovereenkomst was gesloten. Voor de bewoner is het van groot belang om het antwoord op deze vraag te weten, omdat hij bij een huurovereenkomst huurbescherming heeft. Opzegging van de overeenkomst wordt in dat geval voor de eigenaar een stuk lastiger. Op grond van artikel 7:201 BW is er pas een huurovereenkomst als er aan een paar vereisten wordt voldaan. Allereerst moet de verhuurder een zaak (of een deel daarvan) in gebruik geven. Dat is in deze zaak gebeurd: de woning werd in gebruik gegeven. Daarnaast moet de huurder zich verbinden tot voldoen van een tegenprestatie. In de regel is dat betaling van een huurprijs. Aan dit criterium was in deze zaak niet voldaan. In de overeenkomst was namelijk geen betaling voor de huurder opgenomen en de huurder is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hij wel een (andere) tegenprestatie heeft voldaan. Het is voor de definitie van huur niet relevant of de tegenprestatie bestaat uit betaling van geld of dat er een andere tegenprestatie is. Er kan bijvoorbeeld ook in natura worden betaald. De tegenprestatie moet wel voldoende bepaalbaar zijn. Dat was hier niet het geval.

Het ging dus om een zogenaamde gebruiksovereenkomst. Van een gebruiksovereenkomst kan ook sprake zijn als een kleine vergoeding voor het gebruik van de woning wordt gevraagd. Bij anti-kraak betaalt de bewoner bijvoorbeeld een tegenprestatie en mag gebruik maken van de woning. Aan de criteria van artikel 7:201 BW is dus voldaan. Toch is een anti-kraakbewoner geen huurder. De tegenprestatie die een anti-kraker betaalt, is een vergoeding voor de gebruikskosten. Zodra de tegenprestatie meer bedraagt dan een vergoeding van de gebruikskosten is de kans groter dat de rechter oordeelt dat het toch om een huurovereenkomst gaat (vgl. Hof Amsterdam, 30 augustus 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU6889). Een vergoeding vragen voor het gebruik voor de woning zonder dat de overeenkomst een huurovereenkomst is, kan dus wel. Maar het bedrag van de vergoeding mag niet hoger zijn dan de gebruikskosten, anders is het toch een huurprijs.