Annotatie van Marjolein Scheeper: Schijnconstructie – vermoeden van niet rechtsgeldige huurovereenkomst
Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/13)
Schijnconstructie – vermoeden van niet rechtsgeldige huurovereenkomst
Gerechtshof Amsterdam,
23 februari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:652 (kort geding)
(mrs. R.J.M. Smit, C.C. Meijer en E.M. Polak)
Huurovereenkomst. Illegale toeristische verhuur. Schijnconstructie.
[artikel 7:201 BW]
Op 26 februari 2015 hebben huurders van verhuurder X een woning gehuurd voor de duur van één jaar en voor een huurprijs van € 1.495,00 per maand. X is op 28 maart 2015 overleden. Na het overlijden van X heeft de heer Y zich gemeld bij de huurders met de mededeling dat hij de rechtmatige bewoner zou zijn van de gehuurde woning omdat hij op 25 september 2013 een huurovereenkomst met X zou hebben gesloten voor het gehuurde met een huurprijs van € 580,00 per maand. Y heeft de huurders gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde. De huurders van het gehuurde hebben geweigerd de woning te verlaten. Y is daarom een kort geding procedure gestart waarin hij ontruiming heeft gevorderd.
In de procedure is gebleken dat de gemeente Amsterdam X in augustus 2014 heeft meegedeeld dat X in strijd met de regelgeving het gehuurde verhuurde aan toeristen en X heeft gelast het gebruik van het gehuurde als logiesgebouw te staken. Daarnaast is gebleken dat de kantonrechter Amsterdam in januari 2016 bij vonnis de vordering van een andere beweerdelijk huurder van X heeft afgewezen omdat sprake zou zijn van een schijnovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft in onderhavige zaak de vorderingen van Y afgewezen.
Y was het niet eens met dit oordeel en heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Y heeft naar voren gebracht dat de wijle verhuurder X hem de woning te huur heeft aangeboden in 2013 omdat Y destijds dakloos was. X zou daarbij de voorwaarde gesteld hebben dat Y het gehuurde af en toe moest verlaten voor verhuur van de woning aan toeristen. Y heeft naar eigen zeggen ingestemd met deze voorwaarde. Volgens Y heeft de verhuur aan toeristen slechts incidenteel plaatsgevonden. Eind januari 2015 zou Y na een korte afwezigheid terug zijn gekeerd naar het gehuurde en daar hebben geconstateerd dat de huurders hun intrek in de woning hadden genomen.
Het hof heeft het vonnis bekrachtigd. Het hof heeft vooropgesteld dat de onderhavige zaak veel overeenkomst vertoont met de zaak waarvan de kantonrechter Amsterdam in januari 2016 had geoordeeld dat sprake was van een schijnovereenkomst. Ook in die zaak ging het om een woning van X die voor een opvallend lage huurprijs was verhuurd, waarbij telkens contant zou zijn betaald. De kwitanties verschilden verrassend weinig. Bovendien heeft de gemeente in deze zaak geconstateerd dat de woning illegaal als toeristenlogies in gebruik was ten tijde van de gestelde verhuur aan Y. Op basis van het voorgaande heeft het hof overwogen dat het aannemelijk is dat ook in de onderhavige zaak sprake is van een schijnovereenkomst waarbij de huurovereenkomst tussen X en Y alleen gesloten is om de illegale verhuur van de woning aan toeristen door X te verdoezelen en Y een inschrijfadres te bieden. Er is dus geen rechtsgeldige huurovereenkomst. De vordering is door de kantonrechter in eerste aanleg terecht afgewezen.
Noot
Een ‘huurder’ die misbruik probeert te maken van het overlijden van de verhuurder van een woning door te beweren dat hij de rechtmatige bewoner van de woning is. Deze zaak is meer vermakelijk dan juridisch interessant. De juridische vraag die voorligt in deze zaak lijkt een ogenschijnlijk simpele: Is sprake van een huurovereenkomst? Een huurovereenkomst moet op grond van artikel 7:201 BW aan twee vereisten voldoen. Ten eerste moet het gehuurde in gebruik zijn gegeven en ten tweede moet de huurder een tegenprestatie voldoen, doorgaans maandelijkse betaling van een geldsom. Een huurovereenkomst hoeft dus niet eens schriftelijk te zijn vastgelegd. Gelet op de bewijslast bij conflicten is dat evenwel wel verstandig. Een onderhandse akte kan namelijk dwingend bewijs opleveren in een procedure. Het wordt voor de wederpartij in dat geval moeilijker om het tegendeel te bewijzen.
In het geval van schijnovereenkomsten ligt hier, dus bij het bewijzen van het tegendeel, ook de moeilijkheid. De rechter krijgt een ondertekende onderhandse akte onder ogen van de eisende partij. Het is dan aan de wederpartij, in dit geval de huurders, om aannemelijk te maken dat deze overeenkomst niet rechtsgeldig is. In onderhavige zaak was de wijle verhuurder X kennelijk een verhuurder die meerdere keren hetzelfde trucje heeft uitgehaald en hadden de huurders het geluk dat de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in januari 2016 al eerder door de schijnconstructie had heen geprikt. Het was niet aannemelijk dat het gehuurde ooit aan Y in gebruik is gegeven en ook niet dat er daadwerkelijk huur is betaald. Geen rechtsgeldige huurovereenkomst dus.