Winkel dicht wegens Corona. Mag dat?

Sinds zondag 15 maart vanaf 18.00 uur gelden in Nederland enkele strenge maatregelen die grote gevolgen hebben voor ondernemers, maar ook voor de economie en de samenleving als geheel. Sportscholen zijn gedwongen te sluiten, de horeca is dicht en het openbare leven ligt plat. Daarna zijn scholen gesloten, kinderen zitten thuis, mensen worden gevraagd zo veel als mogelijk thuis te werken en personen moeten anderhalve meter afstand van elkaar houden. Dit alles om het Corona-virus, althans de verspreiding er van, in te dammen.

Kort nadat de horeca moest sluiten, gingen diverse winkels ook over tot sluiting. De Bijenkorf paste bijvoorbeeld eerst de openingstijden aan en daarna besloot het concern zelfs alle filealen te sluiten. Andere concerns volgden. Vooralsnog geldt er geen verplichting om winkels te sluiten, maar mogelijk wordt dat nog anders. De tijd zal het leren.

Huurovereenkomsten

De niet gedwongen sluiting van winkels roept – vanuit verhuurdersperspectief – wel enkele vragen op. Mag een winkelier zomaar besluiten om zijn winkel dicht te doen? En hoe zit het dan met betaling van de huurpenningen?

In de meeste huurcontracten staat een verplichting om in het gehuurde ook daadwerkelijk een onderneming te exploiteren volgens de bestemming in de huurovereenkomst. In winkelcentra wordt in huurovereenkomsten daarnaast vaak verwezen naar een huishoudelijk reglement met daarin bijvoorbeeld verplichte openingstijden en er kunnen flinke boetes zijn overeengekomen. Dat de verhuurder er belang bij heeft dat de  winkels in het hetzelfde gebied ongeveer gelijktijdig open zijn is logisch. Als de retail in het winkelgebied goed rendeert  heeft dat positieve invloed op de markthuurwaarde en dus op de beleggingswaarde. Als winkels gesloten zijn, heeft dat een negatieve invloed op de waarde van het winkelcentrum. Daarnaast vermindert de uitstraling van het winkelcentrum en is er risico op kraakacties of vandalisme. Het belang van de verhuurder is evident.

De wet

In de wet is geen expliciete exploitatieverplichting opgenomen. Wanneer een huurder zijn zaak gesloten heeft en gesloten houdt, kan dat wel leiden tot de conclusie dat de huurder niet heeft gehandeld als goed huurder, maar dat hangt af van de omstandigheden van het geval. Met een contractuele verplichting tot exploitatie van de zaak, staat een verhuurder sterker wanneer het tot een procedure komt. Maar in de meeste huurcontracten is een heldere exploitatieplicht opgenomen.

Corona-sluiting

Horecazaken zijn verplicht gesloten. Dat wordt aangemerkt als overmacht; zij mogen niet eens open, zelfs als ze zouden willen. Daar kan een verhuurder niet veel tegen doen, want de huurder volgt de dwingende instructies van de overheid op.

Voor winkels ligt dat anders. Het is op zich begrijpelijk en ook te billijken als winkeliers besluiten hun personeel en klanten niet bloot te stellen aan (grotere) risico’s op besmetting door het coronavirus en daarom hun zaak sluiten. Vanuit het belang van de huurder bekeken dan. De verhuurder houdt er, Coronacrisis of niet, belang bij dat de winkels openblijven . De Coronacrisis is nu nog maar zo’n twee weken in volle gang. Met voor de gehele samenleving totaal ontregelende effecten van een omvang en impact die niemand ooit eerder heeft meegemaakt; er is geen precedent. Iedereen is nog bezig zich aan te passen aan de nieuwe hopelijk kort durende status quo. Niet is te voorspellen hoelang de crisis nog gaat duren. Wat nu als we twee maanden verder zijn en de winkels nog steeds dicht zijn?  En er is op dit moment nog begrip voor dat veel winkels zijn gesloten. Is dat over twee maanden ook nog zo? En mag dan van de huurder worden verwacht dat hij zijn deuren weer opent voor het publiek? Desnoods met maatregelen zoals de supermarkten nu treffen, opdat niet te veel mensen tegelijk in de winkel zijn.

Formeel juridisch mag een huurder, wanneer er een contractuele exploitatieverplichting is overeengekomen, niet zomaar overgaan tot sluiting van de winkel zonder voorafgaand overleg met de verhuurder. De vraag is wat de verhuurder dan kan doen. In de eerste plaats zal er een brief moeten worden gestuurd waarin de huurder wordt verzocht of gesommeerd de winkel weer te openen. Als dat niet gebeurt en de verhuurder besluit te procederen, kan de verhuurder een procedure starten waarin wordt gevorderd dat de huurder zijn zaak weer opent, zoals is overeengekomen. Vanwege de sluiting van de rechtbanken tot nader order (ook wegens Corona), valt een spoedige behandeling bij de rechtbank niet te verwachten. Dat zorgt voor een praktisch probleem.

Juridisch gezien kan de verhuurder wel eisen dat het gehuurde weer wordt geopend op de reguliere openingstijden. Of de rechter ook vindt dat de huurder tekortschiet en dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, is wat mij betreft nog maar de vraag. Op grond van de wet kan iedere tekortkoming leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, behalve als het gaat om een geringe tekortkoming of de bijzondere aard van de tekortkoming. Dat laatste lijkt mij aannemelijk. De huurder heeft zijn zaak weliswaar in strijd met de huurovereenkomst gesloten, maar in deze bijzondere omstandigheden verwacht ik dat de rechter daar minder zwaar aan tilt dan normaal gesproken. De huurder wordt daarmee niet zo zwaar gestraft dat hij de huurovereenkomst verliest.

Huurbetalingen

Een huurder zal wel – wanneer op eigen houtje wordt besloten de zaak te sluiten – als uitgangspunt gewoon huur moeten blijven betalen. Het gehuurde is nog steeds ter beschikking van de huurder, er is geen gebrek en de verhuurder heeft daarom recht op betaling van de volledige huur. Verschillende (verhuurders)partijen hebben zich al uitgesproken dat zij in overleg blijven met hun huurders en waar nodig afspraken maken over korting op de huur of betaling van de huur op een later moment. Dat is in het belang van zowel de huurder als de verhuurder; die laatste heeft er niets aan als zijn huurder in betalingsproblemen raakt of zelfs op een faillissement afstevent. Mede hierom hebben onder meer IVBN en Vastgoed Belang samen met retailers een oproep gedaan aan verhuurders en huurders van winkelruimte in Nederland om, met steun van de overheid, oplossingen voor de korte termijn te bedenken om liquiditeitsproblemen te kunnen voorkomen. Er wordt ook verzocht aan retailers om in contact te treden met hun verhuurder en te overleggen over oplossingen voor de langere termijn. Dit is een mooi voorbeeld van samen optrekken om een oplossing te bereiken die voor alle partijen goed is.

Hoe gaat het in de toekomst?

Wat nu als de Corona-maatregelen voorbij zijn en besloten wordt dat de horeca weer open mag? Dan ligt het voor de hand dat ook winkeliers hun winkels weer openen. Ik verwacht dat de meeste winkels dat ook wel zullen en willen doen. Zij willen dan juist weer open om weer omzet te kunnen maken. Dat is in het belang van beide partijen.

Indachtig de boodschap van het kabinet besluit ik dit artikel met deze woorden: Let een beetje op elkaar. Dan moet het goed komen.