Wijze raad van de rechtbank aan de (Haarlemse) makelaardij

Over het algemeen staan in gerechtelijke uitspraken slechts overwegingen die betrekking hebben op de inhoud van de zaak. Af en toe komt het voor dat de rechtbank zich genoodzaakt ziet om aan een bepaald aspect een extra overweging te wijden. Zo zijn er bijvoorbeeld uitspraken waarin de rechtbank een opmerking heeft gemaakt over de proceshouding of de pleitstijl van (één van) de advocaten. Aan dit rijtje kan een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland worden toegevoegd waarin deze een algemeen advies geeft aan de (Haarlemse) makelaardij.

In de uitspraak ging het om de koper van een woning die de verkoper aansprakelijk stelde voor na de verkoop geconstateerde funderingsproblemen. Beide partijen werden bij de verkooptransactie bijgestaan door een makelaar. Hoewel deze makelaars geen procespartijen waren, achtte de rechtbank het wenselijk om over de rol van de makelaardij bij verkooptransacties een aantal raadgevende opmerkingen te maken.

In dit artikel zal de uitspraak van de rechtbank nader worden toegelicht. Daartoe zal eerst worden ingegaan op de feiten van de zaak. Vervolgens zal worden ingegaan op het oordeel van de rechtbank en de gegeven raad aan de makelaardij.

De zaak

In de uitspraak ging het om een kwestie waarin tussen twee partijen een overeenkomst betreffende de koop van een woning in Haarlem tot stand was gekomen. De koopsom betrof een bedrag van € 350.152,00. Beide partijen werden bijgestaan door een makelaar. In de koopovereenkomst tussen partijen stond onder andere opgenomen dat:

  • de koper voldoende gelegenheid had gehad om zich te laten informeren over de fundering van de woning;
  • de aanwezige funderingsgegevens van de gemeente Haarlem afkomstig waren en dat die gegevens al jarenlang niet meer waren geactualiseerd en
  • de verkoper niet instond voor de kwaliteit van de fundering.

Kort na de levering van de woning raakte de koper bekend met een bouwkundig rapport van 19 mei 1998 waarin stond dat de fundering in slechte staat verkeerde. De verkoper beschikte ten tijde van de verkoop van de woning over een verkoopbrochure uit 2007 waarin melding is gemaakt van dit rapport. De verkoopbrochure heeft de verkoper bij de verkoop niet aan de koper verstrekt.

In navolging hiervan heeft de koper de verkoper aansprakelijk gesteld en verzocht om het funderingsprobleem binnen drie weken deugdelijk op te lossen. De verkoper heeft niet aan dit verzoek voldaan en alle aansprakelijkheid afgewezen.

Vervolgens is de koper overgegaan tot het starten van een kort geding procedure tegen de verkoper. In die procedure heeft de koper een voorschotbetaling gevorderd van € 77.000,00. Dit zou volgens de koper namelijk het bedrag zijn dat nodig was om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de fundering uit te voeren.

Het oordeel van de rechtbank

De koper heeft in deze zaak een beroep gedaan op dwaling. Zo zou de verkoper ten onrechte niet hebben medegedeeld dat er gebreken waren aan de fundering van de woning.

In de beoordeling is de rechtbank tot een andere conclusie gekomen. Volgens de rechtbank:

  • was het niet aannemelijk dat de verkoper wist van de funderingsproblemen;
  • kon niet geoordeeld worden dat de verkoper had behoren te weten van deze problemen en
  • kan de eventuele wetenschap van de makelaar van de verkoper met de problemen niet voor rekening van de verkoper komen.

Met name op grond van deze overwegingen heeft de rechtbank geconcludeerd dat de verkoper geen mededelingsplicht had geschonden en dat geen sprake was van dwaling. De vorderingen van de koper zijn daarom afgewezen.

Het advies aan de (Haarlemse) makelaardij

Door de afwijzing van de vorderingen komen de aanzienlijke herstelkosten van de funderingsproblemen voor rekening van de koper. Voor de koper is dat uiteraard een enorme tegenvaller. Dit geldt te meer aangezien uit het vonnis volgt dat deze gehele situatie had kunnen worden voorkomen. Schijnbaar was wel bekend dat de betreffende woning funderingsproblemen had, maar was die informatie niet, althans niet op de juiste wijze, vastgelegd en gedeeld met de juiste partijen.

De rechtbank heeft zich het lot van deze en toekomstige kopers aangetrokken en daarom ten overvloede een algemeen advies gegeven aan de (Haarlemse) makelaardij om dit soort situaties in de toekomst te voorkomen. Daarover is in de uitspraak het volgende te lezen:

“4.16. Voor het geval de Haarlemse makelaardij van dit vonnis kennis neemt (wat gezien de betrokkenheid van vier Haarlemse makelaars bij deze zaak niet onwaarschijnlijk is), merkt de voorzieningenrechter ten overvloede nog het volgende op.

 De makelaardij zou het, meer dan nu kennelijk gebeurt, tot haar verantwoordelijkheid moeten rekenen dat verkooptransacties wat betreft de informatieve kant zodanig worden begeleid dat een treurige afloop als hier aan de orde zich niet kan voordoen.

 Dat begint ermee dat makelaars cruciale informatie omtrent de staat van een woning zodanig aan die woning moeten koppelen dat de waarschuwende werking die ervan uitgaat zo lang als nodig voor de markt beschikbaar blijft.

 Dat betekent voor het onderhavige geval minstgenomen dat de conclusies van het Wareco-rapport in de verkoopbrochure 2007 hadden moeten worden opgenomen en dat het rapport bij de contractstukken had moeten worden genoemd. Nog beter is het om ervoor te zorgen het betrokken rapport in de transportakte wordt vermeld en als bijlage aan die akte worden gehecht. Dat stimuleert de opvolgend eigenaar om bij vervreemding klare wijn te schenken omtrent de vraag hoe met het in het rapport vermelde gebrek is omgegaan.”

Kortom, een helder en praktisch advies om cruciale informatie over de staat van een woning zo vast te leggen dat bij opvolgende verkooptransacties deze informatie tijdig boven water komt.