Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen

Per 1 januari 2021 is de Wet eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen in werking getreden. Hiermee wordt de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet gewijzigd. Het doel van de wet is om huishoudens in een sociale huurwoning een eenmalige huurverlaging te geven, als ze relatief duur wonen. Een deel van de huishoudens die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen[1] woont in een woning met een huur boven de aftoppingsgrens en woont daarmee relatief te duur (“dure scheefheid”).

Eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een hoge huur

Woningcorporaties houden sinds 2016 bij het toewijzen van woningen rekening met het inkomen van huurders. Zo betalen huurders van een sociale huurwoning een huurprijs passend bij hun inkomen (‘passend toewijzen’). Voor huurders die een te hoge huur betalen voor hun inkomen, bijvoorbeeld omdat zij in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken hebben gekregen met een inkomensterugval, maakt het kabinet het mogelijk om een (meer) passende huur te verkrijgen door middel van een eenmalige huurverlaging. Met ingang van 1 januari 2021 zijn woningcorporaties eenmalig verplicht om op eigen initiatief of op verzoek van de huurder de huur te verlagen tot de toepasselijke aftoppingsgrens.

Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie

Woningcorporaties vragen voor de woonadressen waarvan de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens (in 2021: € 633,25) bij de belastingdienst[2] een verklaring over de categorie van het huishoudinkomen van 2019[3]. Als uit de verklaring van de belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen van 2019 niet hoger was dan de actuele toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en de geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens, stelt de woningcorporatie uiterlijk 1 april 2021 een huurverlaging voor tot het bedrag dat gelijk is aan de voor dat huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.

Welke huishoudens komen in aanmerking voor huurverlaging?

Uit onderstaand schema blijkt welke huishoudens in aanmerking komen voor huurverlaging.

 Type huishouden

Huishoudens die na 2019 een inkomensdaling hebben gehad en/of waarbij de huurprijs boven de aftoppingsgrens is gekomen kunnen ook in aanmerking komen voor een huurverlaging. De huurder kan dan zelf om een huurverlaging vragen. De huurder kan voor 31 december 2021 de woningcorporatie verzoeken een huurverlagingsvoorstel tot de toepasselijke aftoppingsgrens te doen. Hij moet daarbij aantonen dat het huishoudinkomen in de laatste zes maanden voorafgaand aan het verzoek niet hoger was dan de toepasselijke inkomensgrens. De corporatie moet binnen drie weken na ontvangst van de actuele inkomensgegevens het huurverlagingsvoorstel doen. Ook hier geldt dat de huurverlaging ingaat op de eerste dag van de tweede maand na de datum van het voorstel.
Huurverlaging op verzoek van huurderDe voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging ligt, in afwijking van artikel 7:252 lid 1 BW, niet later dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.

Geen tijdelijke huurkorting

De huurverlaging is een permanente huurverlaging en geen (vrijwillige) tijdelijke huurkorting. Indien de huurder voldoet aan de voorwaarden is de corporatie verplicht de huur te verlagen. Aanvullende eisen zijn niet toegestaan. De wet geldt voor alle gereguleerde woningen van de corporatie. De wet geldt niet voor woningen met een geliberaliseerd contract.

Huurverhoging

Per 1 januari 2021 worden de aftoppingsgrenzen bepaald. Een huishouden dat  vóór 1 juli 2021 een huurverlaging heeft gekregen tot de aftoppingsgrens, mag geen huurverhoging krijgen per 1 juli 2021 conform de reguliere huuraanpassing. De corporatie mag, als gevolg van een renovatie of verduurzaming van de woning, ook later in het jaar de huurprijs niet verhogen tot boven de aftoppingsgrens. Indien de huurverlaging ná 1 juli 2021 is ingegaan, kan de huur per 1 juli 2022 weer worden verhoogd.

Huurcommissie

Als de huurder en verhuurder een geschil hebben over de eenmalige huurverlaging kan de huurder zijn verzoek om huurverlaging voorleggen aan de huurcommissie.

[1] Woningcorporaties moeten sinds 2016 jaarlijks aan minimaal 95% van de verhuizende huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen (€ 23.725 voor eenpersoonshuishoudens, € 23.650 voor

eenpersoonsouderenhuishoudens, € 32.200 voor meerpersoonshuishoudens en € 32.075 voor

meerpersoonsouderenhuishoudens (2021)), een woning met een huurprijs onder of gelijk aan de aftoppingsgrens (€ 633,25 voor een-en tweepersoonshuishoudens en € 678,66 voor meerpersoonshuishoudens (2021)) toewijzen.

[2] Vanaf begin januari 2021 kunnen woningcorporaties een account aanvragen via een digitaal portaal van de Belastingdienst.

[3] Het inkomen van 2019 is in het voorjaar 2021 het door de belastingdienst recentst vastgestelde inkomen.