Wet betaalbare huur: flinke wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte (WWS) is op 1 juli 2024 flink aangepast. Hierbij is onder meer bestaand beleid van de huurcommissie overgenomen en zijn enkele definities verduidelijkt.

De belangrijkste wijzigingen zijn de volgende:

• Er worden nu andere eisen gesteld aan de begrippen vertrek en overige ruimten.
• De warmtelevering op basis van een gemeenschappelijke verwarming is nu net zo gewaardeerd als individuele warmtelevering.
• De mogelijkheid een woning te koelen wordt nu gewaardeerd met punten.
• Energielabels B en beter hebben nu meer punten. Energielabels E en slechter hebben aftrekpunten. Monumenten (rijks, provinciaal en gemeentelijk) zijn hiervan uitgezonderd. Dit is de nieuwe tabel:

• Indien een energielabel bij aanvang van de huur ontbreekt, is het bouwjaar bepalend voor de punten voor de energieprestatie en is het niet mogelijk om op basis van een later verkregen energielabel de huurprijs vast te stellen. Hierdoor wordt de regel uit HR 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) teruggedraaid. Woningen uit bouwjaar 1983 en ouder krijgen aftrekpunten:

• De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen (met een overgangsregeling).
• Moderne (luxe) voorzieningen in de keuken zijn gedetailleerd opgenomen in het WWS en worden als volgt gewaardeerd met punten:

• Moderne (luxe) voorzieningen in de badkamer zijn gedetailleerd opgenomen in het WWS en worden als volgt gewaardeerd met punten:

• Indien een WOZ-beschikking ontbreekt bij aanvang van de huur wordt de WOZ-waarde bepaald op basis van een door de verhuurder te verzorgen taxatierapport en wel op 85% van de getaxeerde waarde. Indien een taxatierapport ontbreekt, wordt de WOZ-waarde gelijk gesteld aan een minimumbedrag (dat per 1 juli 2024 € 73.607 bedraagt). Hierdoor is HR 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) gedeeltelijk teruggedraaid.
• De zogenaamde WOZ-cap is doorgetrokken naar 186 WWS-punten. Indien een woning zonder WOZ-cap in het hoogsegment valt, maar met WOZ-cap in het middensegment (186 WWS-punten of minder), wordt de huurprijs vastgesteld op de maximale huurprijs behorend bij 186 punten.

Voorbeelden van de werking van de WOZ-cap:

Voorbeeld 1

Woning:

• Zonder WOZ-punten: 130 WWS-punten
• WOZ-punten zonder cap: 90 punten
• Totaal puntental zonder cap: 210 WWS-punten > dus cap toepassen
• WWS-punten gecapt tot (33% van totaal): 64 punten
• Dus totaal puntental na cap: (130 + 64 = ) 194 WWS-punten

> Hoogsegment

Voorbeeld 2

Woning:

• Zonder WOZ-punten: 130 WWS-punten
• WOZ-punten zonder cap: 60 punten
• Totaal puntental zonder cap: 190 WWS-punten > dus cap toepassen
• WWS-punten gecapt tot (33% van totaal): 64 punten
• Dus totaal puntental na cap: (130 + 64 = ) 194 WWS-punten

> Hoogsegment

Voorbeeld 3

Woning:

• Zonder WOZ-punten: 110 WWS-punten
• WOZ-punten zonder cap: 80 punten
• Totaal puntental zonder cap: 190 WWS-punten > dus cap toepassen
• WWS-punten gecapt tot (33% van totaal): 54 punten
• Dus totaal puntental na cap: (110 + 54 = ) 164 WWS-punten

> Middensegment

> Huurprijs bij 186 punten > € 1.157,95

Voorbeeld 4

Woning:

• Zonder WOZ-punten: 110 WWS-punten
• WOZ-punten zonder cap: 110 punten
• Totaal puntental zonder cap: 220 WWS-punten > dus cap toepassen
• WWS-punten gecapt tot (33% van totaal): 54 punten
• Dus totaal puntental na cap: (110 + 54 = ) 164 WWS-punten

> Middensegment

> Huurprijs bij 186 punten > € 1.157,95

Voorbeeld 5

Woning:

• Zonder WOZ-punten: 100 WWS-punten
• WOZ-punten zonder cap: 80 punten
• Totaal puntental zonder cap: 180 WWS-punten > dus cap niet toepassen
• Dus totaal puntental blijft 180 WWS-punten

> Middensegment

> Huurprijs bij 180 WWS-punten: € 1.119,07 (per 1 juli 2024)

Voorbeeld 6

Woning:

• Zonder WOZ-punten: 80 WWS-punten
• WOZ-punten zonder cap: 60 punten
• Totaal puntental zonder cap: 140 WWS-punten > dus cap niet toepassen
• Dus totaal puntental blijft 140 WWS-punten

> Laagsegment

> Huurprijs bij 140 WWS-punten: € 860,17 (per 1 juli 2024)

• De afwijkende berekening van de WOZ-punten voor nieuwe zogenaamde kleine Corop-woningen (gerealiseerd in 2018-2022) vervalt per 1 januari 2042 (artikel 12b lid 1 BHW).

• De afwijkende berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 1 januari 2039 (artikel 12b lid 1 BHW).

• De WWS-punten voor renovatie zijn vervallen.

• De rijksmonumentenopslag van 50 WWS-punten is voor nieuwe huurovereenkomsten vervangen door een huurprijsopslag van 35% (art. 8a lid 1 BHW).

• De huurprijsopslag van 15% voor woningen in een beschermd stads- of dorpsgezicht is vervallen. Daarvoor in de plaats is een forfaitaire huurprijsopslag van 5% gekomen voor alle woningen, gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, gebouwd vóór 1965. Andere opslagen gelden in dat geval niet.

• Woningen in een gemeentelijk en provinciaal monument krijgen een huurprijsopslag van 15% (art. 8a lid 3 BHW).

• Voor nieuwbouw die is gestart voor 1 januari 2028 geldt een tijdelijke huurprijsopslag van 10% die 20 jaar blijft gelden (art. 10c UHW en 8a lid 4 BHW).

• Huurprijsopslagen tellen niet mee voor de vaststelling in welk segment een woning valt (artikel 8a lid 5 BHW).

• Buitenruimten worden gewaardeerd met meer punten dan voorheen.
  • Niet meer minimaal 1,5 breed/diep
  • Privé buitenruimte: 2 punten + 0,35 per m² (maximaal 15 punten)
  • Gemeenschappelijk: 0,75 per m² gedeeld door aantal woningen

• Gemeenschappelijke ruimten worden anders gewaardeerd.
  • Vertrekken: 1 punt per m² gedeeld door aantal woningen
  • Overige ruimten: 0,75 punt per m² gedeeld door aantal woningen

• Verschillende vormen van parkeren bij de woning krijgen punten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt o.b.v. wel/niet overdekte parkeervoorziening / carport / aanwezigheid laadpaal.

WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) volledig vernieuwd

Het verouderde WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) is per 1 juli 2024 ingrijpend aangepast en lijkt nu in een groot aantal opzichten op het WWS voor zelfstandige woonruimte (met onder meer punten voor de energieprestatie en de WOZ-waarde). Daarnaast is de huurprijs per WWS-punt met 25% verhoogd.