Verkoop gemeentegrond moet voortaan via openbare biedingsprocedure
In een baanbrekend arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat een overheidslichaam die een onroerende zaak verkoopt, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om daarnaar mee te dingen. Een overheidslichaam mag dus niet meer één-op-één een grondverkoopovereenkomst aangaan met een marktpartij.
De casus die zich voordeed speelde zich af in de gemeente Montferland. De gemeente wilde een perceel gemeentegrond, waarop zich het voormalige gemeentehuis bevindt, aan een projectontwikkelaar verkopen, die het zou ontwikkelen tot supermarktlocatie. Bij de gemeente meldde zich echter een andere vastgoedondernemer, die het perceel ook wilde kopen om er eveneens een supermarkt te vestigen. De gemeente verkocht de grond echter aan de projectontwikkelaar en negeerde dus de interesse van de andere vastgoedondernemer. De vastgoedondernemer spande hierop een kort geding aan tegen de gemeente en betoogde daarin dat de gemeente het perceel alleen had mogen verkopen na een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure, waarin alle gegadigden een kans hadden gekregen het perceel van de gemeente te kopen.
De rechtbank Gelderland en het Hof Arnhem-Leeuwarden gaven de gemeente nog gelijk en oordeelden dat de gemeente niet verplicht is om gelegenheid tot mededinging te bieden bij de uitgifte van gemeentegrond. De procureur-generaal bij de Hoge Raad ging ook in dat betoog mee. Heel kort gezegd was de procureur-generaal van mening dat schaarste aan gemeentegrond inherent is aan de concurrentiestrijd in een vrije markt. De schaarste aan gemeentegrond werd niet gecreëerd door gemeentelijke publiekrechtelijke regelgeving, maar is zoals gezegd gewoon een uitvloeisel van vrije markt.
De Hoge Raad is echter een andere mening toegedaan. Een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, moet volgens de Hoge Raad gelegenheid bieden aan (potentiële) gegadigden om daarnaar mee te dingen. Daartoe moet het overheidslichaam de koper selecteren in een openbaar bekend gemaakte selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van vastgestelde criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, hoeft geen openbare selectieprocedure te worden georganiseerd. Van het afzien van een selectieprocedure moet het overheidslichaam dan echter gemotiveerd en tijdig voorafgaand aan de voorgenomen verkoop in het openbaar kennis geven. De Hoge Raad baseert deze plicht voor overheden op het gelijkheidsbeginsel (in deze context het bieden van gelijke kansen), welk beginsel ook geldt bij civielrechtelijke (ver)koopovereenkomsten (artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek).
Dit arrest is baanbrekend. Al sinds 2013 gaan er in de rechtsliteratuur stemmen op dat gemeentegrond via een openbare selectieprocedure zou moeten plaatsvinden. Tot op heden wilde rechters daar niet aan. Met het recente arrest van de Hoge Raad wordt na vele jaren onderkend dat het bieden van gelijke kansen ook geldt bij verkoop van gemeentegronden.