Uitzonderingen en overgangsregeling van de Wet Vaste Huurcontracten
De Wet Vaste Huurcontracten is door de Eerste Kamer aanvaard op 14 november 2023. Op 1 december 2023 is de wet gepubliceerd. Alom wordt ervan uitgegaan dat de wet op 1 juli 2024 van kracht gaat. Maar het hangt nog op de Eerste Kamer, want die moet de lijst met uitzonderingen nog goedkeuren. Dat is de lijst met doelgroepen met wie nog wel tijdelijke huurcontracten mogen worden aangegaan.
Wat houdt de wet ook alweer in?
Na inwerkingtreding van de wet wordt (wederom) de norm dat huurders van zelfstandige woonruimtes én van onzelfstandige woonruimtes (zoals kamers) vanaf de aanvang van de huurovereenkomst huurbescherming genieten. Dat betekent dat de verhuurder een wettelijke opzeggingsgrond nodig heeft om de huurovereenkomst rechtsgeldig te kunnen opzeggen.
Welke uitzonderingen gelden er?
In het “Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst” staan de uitzonderingen op de voornoemde norm opgenomen. Deze uitzonderingen houden in dat met een aantal categorieën van personen nog steeds een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar kan worden gesloten. Deze tijdelijke huurovereenkomst zal van rechtswege komen te eindigen op de overeengekomen einddatum, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand vóór de einddatum de huurder over die einddatum informeert.
De categorieën van personen zijn de volgende:
- Studenten;
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
- Urgent woningzoekenden;
- Huurders met wie de verhuurder een zogenaamd tweedekans-contract aangaat: dat zijn huurders waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte en met het nieuwe contract tijdelijk een tweede kans krijgt;
- Wezen en nabestaanden;
- Gescheiden ouders;
- Huurders die werken op de Waddeneilanden;
- Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting.
Hier vindt u de officiële tekst van het Besluit. Let op: de Eerste Kamer moet er nog definitief akkoord op geven, zodat de tekst nog niet definitief is.
Hoewel de verhuurmarkt graag had gezien dat in ieder geval ook arbeidsmigranten aan de lijst zouden zijn toegevoegd, heeft de wetgever een andere keuze gemaakt.
Hoe luidt het overgangsrecht?
De wet wordt van toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten op of na de inwerkingtredingsdatum van de wet.
De wet is niét van toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór deze inwerkingtredingsdatum. Let op: blijkens de formulering van het overgangsrecht is uitsluitend de sluitingsdatum leidend en dus niet de datum waarop de huurovereenkomst in werking treedt.
Voorbeeld
Een verhuurder en een huurder hebben op 1 juni 2024 een huurovereenkomst gesloten. Zij zijn een huuringangsdatum overeengekomen van 1 augustus 2024. Bij een strikte interpretatie van het overgangsrecht is de Wet Vaste Huurcontracten, als deze op 1 juli 2024 ingaat, niet op deze huurovereenkomst van toepassing en geldt daarvoor nog steeds de wettelijke regeling van vóór de inwerkingtredingsdatum. Dat betekent dat met deze huurder – ongeacht tot welke categorieën van personen hij of zij behoort – een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar kan worden overeengekomen die op de overeengekomen einddatum van rechtswege zal eindigen mits de verhuurder tijdig de kennisgeving einde huurovereenkomst heeft toegestuurd.