Verhuurder van tijdelijke huurovereenkomst woonruimte: aanzegging twee dagen te vroeg: einde huur treft tóch doel.
Hoewel het uitgangspunt bij een huurovereenkomst woonruimte is dat deze moet worden opgezegd om deze te kunnen beëindigen, kent de wet ook een belangrijke uitzondering op het opzeggingsvereiste. Kort gezegd geldt dat opzegging niet vereist is voor de huur van zelfstandige woonruimte met een duur van maximaal twee jaar en voor de huur van onzelfstandige woonruimte met een duur van maximaal vijf jaar. Bij een dergelijke tijdelijke huur dient de verhuurder de huurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk te informeren over het naderende einde. Als de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huur in beginsel voor onbepaalde tijd verlengd.
Als een verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst sluit als hiervoor beschreven (ex art. 7:271 lid 1 BW, onder de ‘wet doorstroming huurmarkt’) moet de termijn voor het aanzeggen van het einde van de huurovereenkomst goed worden geagendeerd. De termijnen worden strikt gehanteerd. Zo is er al rechtspraak waarin de aanzegging einde huur (informatieplicht) van de verhuurder niet tijdig was gedaan, namelijk een dag te laat, wat heeft geleid tot een huur voor onbepaalde tijd. (ECLI:NL:RBMNE:2017:4759)
Op 24 februari 2022 heeft het Hof Arnhem Leeuwarden uitspraak gedaan in een zaak waarin de verhuurder een vordering tot ontruiming van woonruimte in kort geding had ingesteld. De vraag was of er sprake was van het einde van huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl de aanzegging door de verhuurder twee dagen te vroeg was aangezegd. Het hof oordeelde (voorlopig) dat het ontstaan van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in strijd met redelijkheid en billijkheid is. Een dergelijk oordeel is altijd afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In de casus van het hof was nog relevant dat de verhuurder geen commerciële partij was en dat er geen commerciële huurprijs gold.
De aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. In dit geval is sprake van een zeer geringe afwijking van de termijn van aanzegging van slechts twee dagen. (Hof, r.o. 3.10.) De huurder kon op basis van de (weliswaar iets te vroeg verzonden) brief goed inschatten dat hij op zoek moest naar een nieuwe woning.
De verhuurder kwam goed weg in deze zaak. De wettelijke regeling over de termijnen voor aanzeggen van einde huur zijn namelijk van dwingend recht, en een uitzondering op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is niet snel plaats. De rechter dient echter terughoudend te zijn met de honorering van een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.