Tijdelijke contracten: de eerste jurisprudentie

Bij de invoering van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ op 1 juli 2016 was nog niet geheel duidelijk hoe de nieuwe regeling van de tijdelijke verhuur van woonruimte zou moeten worden uitgelegd. Zo was het bijvoorbeeld onzeker of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zoals die voor 1 juli 2016 werd gesloten, nog konden worden aangegaan. En het was nog ongewis wat er zou hebben te gelden als partijen tijdelijke verhuur beogen, maar niet de juiste (model)huurovereenkomst gebruiken. Verder bestonden er vragen over de mogelijke samenloop van verschillende soorten huurovereenkomsten en vreesden verhuurders de sanctie op het vergeten van de schriftelijke kennisgeving. Ook gaven verhuurder vrijwel direct eigen (inventieve) interpretaties aan het verbod op het aangaan van opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten. Inmiddels zijn we bijna drie jaar verder en zijn de eerste gerechtelijke uitspraken over de tijdelijke huurovereenkomsten gewezen. Tijd om de balans op te maken en te bekijken of de onduidelijkheden zijn weggenomen.

Valt elke huurovereenkomst voor bepaalde tijd onder de nieuwe regeling?

Vóór 1 juli 2016 werden er ook huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gesloten. Daarmee bedoel ik niet de zogenoemde ‘tussenhuurovereenkomst’ (diplomatenovereenkomst) of een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’, maar de reguliere huurovereenkomst die voor een afgebakende periode (en dus niet voor onbepaalde tijd) is aangegaan. Deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigde niet van rechtswege, maar moest met een wettelijke opzeggingsgrond worden opgezegd. De enige functie van de bepaalde tijd was dat er niet vóór afloop van die bepaalde tijd kon worden opgezegd. Met de invoering van de nieuwe tijdelijke contracten rees de vraag of deze ‘oude’ na 1 juli 2016 gesloten modelhuurovereenkomsten voor bepaalde tijd automatisch onder de nieuwe regeling van de tijdelijke verhuur zouden vallen.

De eerste uitspraken bevestigen dat dit inderdaad zo is (zie bijvoorbeeld Ktr. Almere 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141), Ktr. Leeuwarden 29 augustus 2017, ECLI:NL:RBNNE: 2017:3261 (WR 2018/6 m.nt. Duijnstee-van Imhoff), Ktr. Amersfoort 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 (WR 2018/7 m.nt. Duinstee-van Imhoff), Ktr. Zwolle 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628 (WR 2019/3 m.nt. Strijen) en Ktr. Maastricht (vrz.) 21 februari 2019, ECLI:NL:RBLIM:2019:1709).

Op een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd en waarvan de bepaalde tijd twee jaar of korter (in geval van zelfstandige woonruimte) of vijf jaar of korter (in geval van onzelfstandige woonruimte) is, is het dwingendrechtelijke artikel 7:271 lid 1 BW onverkort van toepassing. Met andere woorden, een na 1 juli 2016 gesloten huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt nu automatisch gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming voor de huurder. De ‘oude’ huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat dus niet meer, tenzij deze is aangegaan voor een periode langer dan twee dan wel vijf jaar.

Wat als de huurovereenkomst onduidelijk is?

Het kan best zo zijn dat partijen zich bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd helemaal niet bewust waren van de nieuwe mogelijkheid van tijdelijke verhuur en dit dus ook niet beoogden. Of dat zij juist wél bewust een tijdelijke huurovereenkomst wilden aangaan, maar dit niet goed in de huurovereenkomst hebben vast gelegd. Regelmatig kom ik huurovereenkomsten tegen die na 1 juli 2016 zijn gesloten en die tijdelijk zijn bedoeld, maar die bijvoorbeeld bepalingen bevatten over (tussentijdse) opzegging en/of over verlenging (voor bepaalde tijd) die nu juist duiden op een reguliere huurovereenkomst. Partijen hebben dan niet het juiste modelcontract gehanteerd, maar hebben veelal zelf in een standaard huurovereenkomst zitten knippen en plakken. Dat kan problemen geven.

Want als er tussen partijen een geschil ontstaat, bijvoorbeeld over het einde van de huurovereenkomst, zal de rechter de huurovereenkomst moeten uitleggen. Daarbij zal de rechter moeten nagaan wat partijen hebben bedoeld overeen te komen.  Als de huurovereenkomst onduidelijk is omdat deze bedoelingen daarin niet (goed) zijn verwoord en het tegenstrijdige of onduidelijke bepalingen bevat, dan zal dat de rechter dus weinig houvast bieden. De uitkomst van de beoordeling is dan behoorlijk ongewis.

Uit de recente uitspraken over dit onderwerp volgt dat de rechter tegenstrijdigheden in de huurovereenkomst in een enkel geval eenvoudig wegpoetst om tot de conclusie te komen dat het om een tijdelijke huurovereenkomst gaat (Ktr. Roermond 22 november 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:11286). De optie dat de overeenkomst na verloop van deze periode in overleg kan worden verlengd zou ook op een ander type huurovereenkomst kunnen duiden, maar de rechter vond dat in deze zaak niet relevant. Een tijdelijke overeenkomst kan immers voor onbepaalde tijd worden voortgezet, zo werd geredeneerd. En ook de omstandigheid dat op de huurovereenkomst algemene bepalingen van toepassing waren verklaard, waarin bepalingen stonden die strijdig waren met de regeling van tijdelijke verhuur, maakt het volgens deze rechter niet anders.

Maar partijen kunnen er niet vanuit gaan dat een onduidelijk opgestelde tijdelijke huurovereenkomst altijd onder de regeling van de tijdelijke verhuur wordt geschoven. Er zijn inmiddels meerdere uitspraken gewezen, waaruit blijkt dat men bij de uitleg van een onduidelijke huurovereenkomst juist terughoudend moet zijn met het aannemen van een tijdelijke huurovereenkomst in verband met het ontbreken van huurbescherming voor de huurder (.Ktr. Utrecht 20 juni 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:2812 en Ktr. Utrecht 1 augustus 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3662 (WR 2019/18 m.nt. Van Strijen). Of een vergelijkbare formulering: bij de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst was de bedoeling van de wetgever dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm bleef, zodat in geval van onduidelijkheid een uitleg moet gelden die recht doet aan de bescherming van de zwakkere partij (Ktr. Amsterdam (vrz.) 16 januari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:199). Dit betekent dat de regeling van tijdelijke verhuur bij de uitleg van een onduidelijke huurovereenkomst dus niet het uitgangspunt is.

Verder geldt dat onduidelijkheden in de huurovereenkomst voor risico van de verhuurder komen als de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgesteld en hij een professional is of is bijgestaan door een makelaar en de huurder als zwakkere partij moet worden beschouwd en geen invloed op de inhoud van de huurovereenkomst heeft gehad.

Een voorbeeld van wat partijen niet in een tijdelijk bedoelde huurovereenkomst moeten opnemen is de bepaling dat de huurovereenkomst ‘na het verstrijken van de einddatum in goed overleg elke keer voor één jaar wordt voorgezet’. Door de opgenomen verlenging strekt de duur zich over een langere periode uit en is er geen sprake van een tijdelijke huurovereenkomst (Ktr. Utrecht (vrz.) 30 januari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:2164).

Samenloop met huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimale huurperiode

In de praktijk worden regelmatig huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten, waarin een bepaalde termijn is opgenomen waarbinnen de huurovereenkomst niet mag worden opgezegd. Die bepaalde termijn wordt ook wel een minimale huurperiode genoemd. In de huurovereenkomst wordt niet altijd duidelijk vastgelegd dat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaat. Soms is er verwarring over de term ‘minimale huurperiode’ en leggen verhuurder en huurder dat beiden anders uit.

Stel, er is een huurovereenkomst aangegaan voor een minimale periode van 12 maanden en partijen komen overeen dat er tijdens deze periode niet tussentijds kan worden opgezegd en dat de overeenkomst beëindigd kan worden door opzegging. Hoe moet dit worden uitgelegd? Is dit een tijdelijke huurovereenkomst?

Uit verschillende recente uitspraken volgt dat er een duidelijk onderscheid gemaakt moet worden tussen de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn en de tijdelijke huurovereenkomst die van rechtswege eindigt. Als er een minimale huurperiode is overeengekomen (en geen maximale huurperiode zoals bij een tijdelijke huurovereenkomst), er een tussentijdse opzegverbod geldt (hetgeen bij een tijdelijke huurovereenkomst niet rechtsgeldig overeengekomen kan worden) en er bepalingen zijn opgenomen omtrent opzegging (bij een tijdelijke huurovereenkomst hoeft er niet worden opgezegd), dan wordt dit als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode beschouwd (Ktr. Groningen 19 december 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:4921, Ktr. Utrecht 20 juni 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:2812, Ktr. Utrecht 1 augustus 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3662 (WR 2019/18 m.nt. Van Strijen) en Ktr. Amsterdam (vrz.) 16 januari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:199). De huurovereenkomst uit het hierboven gegeven voorbeeld is dus geen tijdelijke huurovereenkomst.

Daarmee is de ook vraag beantwoord die bij de introductie van de ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ nog bestond, namelijk of de minimumperiode in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gezien moest worden als een ‘bepaalde tijd’ volgens de nieuwe regeling van tijdelijke verhuur als deze termijn korter is dan twee of vijf jaar. Dat is dus niet zo. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode en een tijdelijke huurovereenkomst zijn twee verschillende huurovereenkomsten met ieder een eigen regeling.

Samenloop met tussenhuur

Bij de uitleg van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan de conclusie ook zijn dat de huurovereenkomst duidelijke kenmerken bevat van een ‘tussenhuurovereenkomst’ (ook wel de diplomatenovereenkomst genoemd; niet te verwarren met de diplomatenclausule). Dat is de huurovereenkomst die tijdelijk is, omdat de verhuurder na afloop zelf in de woning gaat wonen.

Zo besliste de kantonrechter in Utrecht dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van 12 maanden en 17 dagen meerdere overwegingen en verwijzingen bevatte, waaruit duidelijk bleek dat partijen een tussenhuurovereenkomst met elkaar wilden sluiten en geen tijdelijke huurovereenkomst (Ktr. Utrecht 2 januari 2019 (zaaknummer 7108851 UC EXPL 18-8686 GS/1266). Volgens de rechter hebben partijen daarmee de toepasselijkheid van de bijzondere regeling van tijdelijke verhuur uitgesloten.

Hoe wordt er omgegaan met een niet tijdige kennisgeving?

Bij een tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur eindigt. Deze kennisgeving moet aan de huurder gestuurd worden in de periode van drie maanden tot één maand voor het einde van de huurovereenkomst. De wetgever heeft hierover duidelijk gezegd dat deze termijn strikt moet worden toegepast en dat de rechter het nalaten in principe niet kan herstellen. Als de huurder niet in het wettelijke tijdvak wordt geïnformeerd, dan ontstaat er na afloop van de bepaalde tijd een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

In de uitspraken die tot nu toe zijn gewezen wordt deze strikte toepassing niet altijd gevolgd. In sommige uitspraken zijn de rechters inderdaad onverbiddelijk, maar in andere uitspraken wordt juist een wat mildere koers gevaren.

Er zijn mij twee uitspraken bekend waarin de rechter soepel is omgegaan met de wettelijk voorgeschreven termijn (Ktr. Zwolle 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628 (WR 2019/3 m.nt. Van Strijen) en Ktr. Utrecht (vrz.) 4 december 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5957). In deze zaken had de verhuurder de huurder te vroeg geïnformeerd over de einddatum van de kortlopende huurovereenkomst (respectievelijk twee dagen en 22 dagen te vroeg). De rechters oordeelden dat er in beide gevallen sprake was van een situatie, waarbij een beroep van de huurder op het vereiste dat de aanzegging ‘niet eerder dan drie maanden’ mag worden verstuurd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Wat meewoog is dat de huurder geen nadeel ondervond doordat de verhuurder hem eerder dan de wettelijk voorgeschreven termijn van drie maanden had geïnformeerd dat aan de huurovereenkomst een einde zou komen.

Daartegenover staan vier uitspraken, waarin de strenge lijn wel wordt gevolgd (Ktr. Almere 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 (WR 2017/141), Knt. Breda 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332 (WR 2018/53 m.nt. Van Strijen), Ktr. Utrecht 31 oktober 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5265 (RVR 2018/108 m.nt. Van Dam-Van den Broek) en Ktr. Leeuwarden (vrz.) 19 december 2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:5073). De kennisgevingen waren in deze zaken door de verhuurder te laat en/of te vroeg verstuurd, respectievelijk: één dag te laat, één dag te vroeg en de tweede aanzegging vijf dagen te laat, twee dagen te laat en negen dagen te vroeg. Deze aanzeggingen werden niet geaccepteerd, omdat ze niet in het juiste tijdvak waren gestuurd. Er was daardoor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan met alle huurbescherming voor de huurder van dien. In de meest recente zaak oordeelde de rechter dat hij weliswaar niet inzag in welk belang de huurder door de te vroege aanzegging was geschaad, maar dat het beroep van de verhuurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid toch niet op ging.

Kortom, de rechtspraak geeft dus nog een wisselend beeld en biedt vooralsnog geen zekerheid. Het lijkt erop dat de verhuurder die de kennisgeving te vroeg heeft gestuurd hoop mag houden op clementie, al doet de meest recente uitspraak die hoop weer vervagen. Er zullen meer uitspraken (van hogere rechters) nodig zijn om een consistente lijn te kunnen ontdekken in deze problematiek. Het advies voor nu is dus nog steeds: agendeer de termijn waarbinnen de aanzegging moet worden gedaan en houdt daar strikt aan vast.

Hoe moet de kennisgeving worden gedaan?

Uit de praktijk blijkt dat verhuurders in de schriftelijke aanzegging niet altijd de juiste formulering kiezen en de huurovereenkomst ‘opzeggen’. Dit hoeft niet erg te zijn. De kantonrechter in Utrecht oordeelde dat de brief waarmee de verhuurder de huurovereenkomst had opgezegd beschouwd kan worden als een schriftelijke aanzegging als bedoeld in de regeling voor tijdelijke verhuur, omdat uit die opzeggingsbrief duidelijk en ondubbelzinnig blijkt dat de verhuurder de huur wenste te beëindigen (Ktr. Utrecht (vrz.) 4 december 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5957). Dat de verhuurder de verkeerde term had gebruikt, maakte dus niet zoveel uit.

De schriftelijke aanzegging is vormvrij en kan bijvoorbeeld ook via een Whatsapp bericht worden gedaan (Ktr. Enschede 8 januari 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:31 (WR 2019/33 m.nt. Van der Sanden). Dit wordt gezien als (digitale) schriftelijke informatie. Overigens spitst de discussie zich in rechtszaken ook vaak toe op de vraag of de betreffende brief, fax of e-mail de huurder daadwerkelijk heeft bereikt. De verhuurder zal dat moeten bewijzen als de huurder stelt de kennisgeving niet of niet tijdig te hebben ontvangen (zie bijvoorbeeld Ktr. Amersfoort (vrz.) 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 (WR 2018/7 m.nt. Duijnstee-van Imhoff) en Hof Amsterdam 27 november 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4385).

Hoe zit het met opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten?

Het is niet mogelijk om voor de dezelfde woning met dezelfde huurder achtereenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. De tijdelijke huurovereenkomst kan dus niet met een bepaalde tijd worden verlengd. Ervanuit gegaan moet worden dat dit ook geldt als de totale duur van de twee tijdelijke overeenkomsten nog binnen de maximale termijn van twee jaar (of vijf jaar) blijft. Wordt het verbod overtreden, dan wordt de tweede huurovereenkomst opgevat als een verlenging van de eerste huurovereenkomst voor  onbepaalde tijd.

Er zijn nog niet veel uitspraken over dit onderwerp. De onzekerheid of bepaalde situaties (bijvoorbeeld waarbij het om dezelfde woning gaat maar niet dezelfde huurder, of net andersom of waarbij er enige tijd tussen de beide overeenkomsten zit) nu wel of niet onder het verbod vallen, blijft voorlopig dus nog bestaan.

Wel is er eind vorig jaar een uitspraak gewezen die de vraag beantwoordt of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opgevolgd kan worden door een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming (Ktr. Almelo (vrz.) 5 december 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4544 (WR 2018/42)). De rechter vond van niet. Zo’n constructie is volgens de rechter niet te verenigingen met de bedoeling van de wetgever. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. De rechter maakt een vergelijking met het arbeidsrecht, waar aan werknemers bescherming wordt geboden in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (met ontslagbescherming) wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd en hij acht het niet ondenkbaar dat soortgelijke redenering binnen het huurrecht wordt toegepast.

En inmiddels is er ook een uitspraak gewezen over de situatie waarin een vóór 1 juli 2016 aangegane huurovereenkomst voor bepaalde tijd door partijen ná 1 juli 2016 voor zes maanden is verlengd (Hof Den Haag 9 april 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:804). Het hof Den Haag oordeelde dat de overeengekomen verlenging geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomst is, maar een verlenging van de oude huurovereenkomst. Het betrof namelijk feitelijk een voortzetting, aangezien het huurobject en de huurprijs gelijk waren gebleven. Op de verlenging bleven de vóór 1 juli 2016 geldende bepalingen van toepassing en dus niet de nieuwe regeling van tijdelijke verhuur.

Wat kunnen we concluderen?

De eerste rechtspraak over de sinds 1 juli 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomsten geeft met name duidelijkheid over de kwalificatie ervan. De oude huurovereenkomst voor bepaalde tijd bestaat niet meer en wordt nu gezien als een tijdelijke huurovereenkomst, tenzij deze is aangegaan voor een langere periode dan twee dan wel vijf jaar. En de in de praktijk veel gebruikte huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode behoudt zijn plek, naast de tijdelijke huurovereenkomst. De recente rechtspraak bevestigt eens te meer hoe belangrijk het is om in de huurovereenkomst duidelijk te vermelden welk type huurovereenkomst partijen voor ogen hebben. Toepassing van de regeling van tijdelijke verhuur zal in geval van een onduidelijke huurovereenkomst niet zomaar worden aangenomen, de rechters zijn daar in verband met de beperkte huurbescherming terughoudend in. Als het gaat om de wettelijk voorgeschreven termijn voor de schriftelijke kennisgeving door de verhuurder, geeft de rechtspraak vooralsnog een wisselend beeld en we zullen verdere uitspraken moeten afwachten. Het lijkt mij dat er, ook bij de strikte toepassing, in voorkomende gevallen ruimte is om af te wijken op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Ook wat betreft de invulling van de grijze gebieden bij het verbod op opeenvolgende tijdelijke huurovereenkomsten zal de rechtspraak nog meer piketpalen moeten gaan slaan.