Rechtspraak na ‘Acantus’ – deel 2

Het is alweer bijna drie jaar geleden dat de Hoge Raad het ‘Acantus’ arrest wees, verhuurders, die hadden geïnvesteerd in (dure) WKO- en vergelijkbare verwarmings-/koelingsinstallaties, in vertwijfeling achterlatend. Want het was ineens niet meer duidelijk of het nog wel mogelijk is om de investerings- en onderhoudskosten te versleutelen in de aan de huurder in rekening te brengen huurprijs (of servicekosten). En wat te denken van al die huurovereenkomsten die al voor Acantus gesloten waren en misschien niet meer door de beugel konden? Wat het extra zuur maakt is dat de woninghuurder doorgaans lagere kosten heeft aan de verwarming (en koeling) van zijn woning (en de levering van warm water) en het dus redelijk en logisch is dat de extra investeringen die de verhuurder daarvoor doet op een of andere manier kunnen worden terugverdiend. Een jaar geleden publiceerden wij een blog over hoe lagere rechters inmiddels omgaan met de Acantus-doctrine. Die rechtspraak gaf voor verhuurders nog geen onverdeeld gunstig beeld. Inmiddels is er meer rechtspraak en zijn er lichtpuntjes.

Kantonrechter Utrecht 21 februari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:899

De kantonrechter Utrecht moest in zijn vonnis van 21 februari 2024 oordelen over een woning die wordt verwarmd door een WKN-installatie (warmte- en koudenetwerk). De huurder had daarvoor met een warmteleverancier een leveringsovereenkomst gesloten. De huurder vordert dat verhuurder Veenvesters wordt veroordeeld tot vergoeding van de reeds betaalde vaste kosten, die hij op grond van de leveringsovereenkomst aan de warmteleverancier moet betalen. De huurder wijst naar het Acantus-arrest en stelt zich op het standpunt dat sprake is van een gebrek dan wel dat de verhuurder niet gerechtigd was om de vaste kosten (via de warmteleverancier) bij hem neer te leggen.

De kantonrechter wijst de vorderingen van de huurder af. De kantonrechter overweegt eerst dat een woning die wordt verwarmd op grond van een overeenkomst met een warmteleverancier in plaats van met Veenvesters niet behept is met een gebrek, want hij kan zijn woning gewoon verwarmen zodat zijn huurgenot niet wordt aangetast.

De kantonrechter oordeelt verder dat uit het Acantus arrest niet een algemene verplichting voor de verhuurder kan worden afgeleid om in alle gevallen de vaste kosten voor een WKO- of WKN-installatie zelf te dragen. Uit dat arrest volgt hooguit dat het wettelijke huurrecht prevaleert boven de Warmtewet bij strijd tussen beide regelingen. Van strijd kan sprake zijn als een WKO- of WKN-installatie een onroerende aanhorigheid is en de huurder de vaste kosten daarvan via de servicekosten aan de verhuurder moet betalen (wat bij Acantus het geval was). Want de vaste kosten worden dan geacht in de kale huurprijs te zitten.

De kantonrechter vervolgt met de vaststelling dat de onderhavige casus anders is dan het Acantus-arrest omdat de huurder een leveringsovereenkomst met een warmteleverancier heeft gesloten en Veenvesters daardoor buiten de levering van warmte staat. De vaste kosten die de warmteleverancier in rekening brengt zien alleen op het leidingnetwerk buiten de woning, de afleverset en bijbehorende apparatuur die eigendom zijn van de warmteleverancier. De vaste kosten zien niet op de installaties in de woning zelf, dus voorbij de afleverset, bijvoorbeeld het leidingstelsel voor de vloerverwarming en koeling en de thermostaat (die eigendom zijn van Veenvesters). Veenvesters profiteert dus niet van de vaste kosten die de huurder aan warmteleverancier betaalt. Die kosten heeft Veenvesters niet verdisconteerd in de huurprijs of de servicekosten die de huurder aan haar betaalt.

Bijzonder van deze uitspraak is dat nog geen jaar daarvoor een collega kantonrechter van de dezelfde Utrechtse rechtbank hier nog anders over dacht in een vergelijkbare casus.

Kantonrechter Tilburg 10 januari 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:228

Ook de kantonrechter Tilburg vond in zijn uitspraak van 10 januari 2024 dat het Acantus-arrest niet van toepassing is. Het ging in deze casus ook niet om een verhuurder die de kapitaal- en onderhoudskosten van een WKO-installatie bij de huurder in rekening bracht. Dat deed een aan de verhuurder gelieerde onderneming, die een warmteleveringsovereenkomst met de huurder had gesloten. De kantonrechter vond niet dat er sprake was van vereenzelviging tussen de verhuurder en de warmteleverancier. Daaraan toevoegend dat er wel van vereenzelviging sprake kan zijn als de gehanteerde constructie de bedoeling heeft de huurder financieel te benadelen. Daarvan was hier niet gebleken, nu de warmteleverancier al was opgericht vóór de inwerkingtreding van de Warmtewet (2014) en de huurder sinds de aanvang van de huurovereenkomst (2015) nooit tegen deze constructie bezwaar had gemaakt.

De kantonrechter stelde ook vast dat de WKO-installatie op grond van de huurovereenkomst geen deel uitmaakt van het gehuurde, waardoor de WKO-installatie geen onroerende aanhorigheid is.

Ook in Tilburg trok de huurder dus aan het kortste eind.

Hoe nu verder?

De rechtspraak zit nog niet op één lijn, zodat er nog veel onduidelijk is. Dat is ongewenst. Alleen al omdat het de energietransitie in de weg zit. Duidelijkheid is dus geboden, door ingrijpen van de wetgever of door prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen. Bedacht moet worden dat de verhuurder in de Acantus-casus zo’n beetje alles ‘fout’ had gedaan wat hij fout kon doen, waardoor die casus onvoldoende representatief is. Centrale prejudiciële vraag die aan de Hoge Raad zou moeten worden voorgelegd is of een WKO-installatie, die volgens de huurovereenkomst geen deel uitmaakt van het gehuurde en waarvan de vaste kosten niet in de huurprijs zijn verdisconteerd, een onroerende aanhorigheid is.

Nieuw WWS

Vermeldenswaard is tenslotte dat het per 1 juli 2024 op grond van de Wet betaalbare huur gewijzigde woningwaarderingsstelsel (WWS) in twee relevante opzichten is aangepast:

• gemeenschappelijke verwarmingsinstallaties scoren (weer) 2 punten per verwarmd vertrek;
• koeling wordt nu ook gewaardeerd met punten.