P-G Wissink: bij sociale huur is huurverhoging wel mogelijk als een huurverhogingsbeding oneerlijk is
Plaatsvervangend Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, Mark Wissink, heeft, zoals bekend, in juli 2024 een lijvig (128 pagina’s tellend) advies geschreven over de rechtmatigheid van een huurverhogingsregeling in een huurovereenkomst voor een vrije sector huurwoning. Die regeling hield in dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de CPI (inflatie) plus een opslag van 3%. Wissink concludeert, samengevat, dat deze regeling in het algemeen niet in strijd is met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen.
Minder bekend is dat Wissink ook iets zegt over dergelijke regelingen in huurovereenkomsten voor sociale huurwoningen. Hij concludeert, samengevat, dat als zo’n regeling oneerlijk is wegens strijd met de Europese Richtlijn, de huur toch kan worden verhoogd: op grond van de wettelijke huurverhogingsregeling.
In de sociale huursector heeft de verhuurder de keuze tussen:
- periodieke huurverhoging op basis van en met gebruikmaking van de wettelijke regeling;
- een huurverhogingsbeding dat ervoor zorgt dat de huurprijs periodiek met het uit dat beding voortvloeiende percentage of bedrag van rechtswege (dus automatisch) wordt verhoogd.
In het eerste geval (ad a) behoeft de verhuurder in de huurovereenkomst helemaal niets te vermelden over de jaarlijkse huurverhoging, want hij kan gebruik maken van de voorgeschreven route van de wet. Die route komt erop neer dat de verhuurder de huur eenmaal per jaar maximaal mag verhogen met een percentage dat de minister elk jaar vaststelt. Sinds 1 juli 2024 luidt dat percentage 5,8%. De wet schrijft voor dat de verhuurder de huurverhoging minimaal twee maanden tevoren schriftelijk aan de huurder moet aanzeggen.
Dat betekent dat, indien in een huurovereenkomst voor sociale huur niets is geregeld voor de jaarlijkse huurverhoging, de verhuurder de huur elk jaar kan verhogen zonder dat toetsing aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen mogelijk is, want er is immers geen te toetsen beding in de huurovereenkomst. Dat lijkt tegenstrijdig met de rechtsprak over deze materie, want een van de volgens de Europese Richtlijn relevante omstandigheden is, kort gezegd, dat de huurder moet weten waar hij aan toe is bij de jaarlijkse huurverhoging: het huurcontract moet daar duidelijk over zijn.
De meeste verhuurders van sociale huurwoningen nemen wel een regeling voor de jaarlijkse huurverhoging op in de huurovereenkomst. Soms is dat een beding dat de huur jaarlijks van rechtswege verhoogt (het tweede geval; ad b). Maar meestal staat in de huurovereenkomst een verwijzing naar de wettelijke regeling. Het komt voor dat dat beding niet duidelijk is geformuleerd, waardoor niet duidelijk is dat daarin wordt verwezen naar de wettelijke route en de huurder dus niet weet waar hij aan toe is. In beide gevallen kan de conclusie zijn dat het beding in strijd is met de Europese Richtlijn. Vervolgens is de vraag of dat betekent dat de huur dan mag worden verhoogd met gebruikmaking van de wettelijke regeling. Of anders gezegd: kan dan worden teruggevallen op de wettelijke regeling zodat de huur toch elk jaar kan worden verhoogd. Wissink concludeert (in randnummers 3.20 en 3.21 van zijn advies) dat dat mogelijk is, omdat dat terugvallen op de wet expliciet en dwingendrechtelijk geregeld is in de wet (namelijk in de laatste volzin van artikel 7:248 lid 1 BW).
Dat betekent dat, indien een huurverhogingsbeding oneerlijk is en dus niet van kracht is, de wettelijke regeling van rechtswege van toepassing is en de verhuurder met in achtneming van de wettelijke regels de huur jaarlijks kan verhogen.
De Hoge Raad moet nog uitspraak doen in deze zaak. Omdat het daarin gaat om een huurverhogingsbeding voor een vrije sectorwoning valt niet te verwachten dat dat de Hoge Raad, zoals Wissink heeft gedaan, ook ingaat op de situatie bij sociale huurwoningen.