Opkoopbescherming in Amsterdam: (te) ruime toepassing van de Huisvestingswet?

Op 3 november 2021 publiceerde het college van Amsterdam haar plannen voor invoering van een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Invoering van deze opkoopbescherming wordt mogelijk door aanpassing van de Huisvestingswet per 1 januari 2022, waarover wij al eerder schreven. Amsterdam lijkt de mogelijkheden die de Huisvestingswet haar biedt te ruim te willen toepassen.

Doel van de landelijke wet(gever)

Bij de parlementaire behandeling bij invoering van de Wet opkoopbescherming was de minister duidelijk: bij het invoeren van een lokale opkoopbescherming is terughoudendheid gepast en moet op buurtniveau gekeken worden naar de noodzaak van een opkoopbescherming. Zo werd onder andere overwogen:

Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast moet de gemeente onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk en effectief is.[1]

Ook wordt steeds benadrukt dat het om een lokale invoering gaat, waarbij keer op keer per buurt bekeken moet worden of de maatregel (een verhuurverbod) past bij de omstandigheden en problematiek in de betreffende buurt.

“De gemeenteraad zal wel moeten onderbouwen dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.”

Belangrijk is ook dat de opkoopbescherming alleen geldt voor goedkope- en middeldure koopwoningen, welke woningen bedoeld zijn voor starters en mensen met middeninkomens. De wet beoogt nadrukkelijk starters en middeninkomens te beschermen:

“3. Hoofdlijnen van het voorstel

Met deze wetswijziging wordt een tweetal wijzigingen doorgevoerd die tezamen de beschikbaarheid van betaalbare van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters verbeteren en tevens de excessen op de woningmarkt aanpakken.”

Amsterdam wil 60% van alle woningen onder de opkoopbescherming brengen

Niet alle woningen mogen dus onder de opkoopbescherming vallen, enkel goedkope- en middeldure woningen. Een gemeente moet dan ook vaststellen wat op lokaal niveau als goedkoop en middelduur te beschouwen valt.

Daarom heeft het college in Amsterdam een onderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat huishoudens met een jaarinkomen van € 61.000,- (de geldende norm voor middenhuur in Nederland en circa 1,5 keer modaal) een  leencapaciteit van € 314.000,- hebben (bij de huidige stand van zaken op de hypotheekmarkt). Middeninkomens kunnen dus een woning met een WOZ-waarde van € 314.000,- kopen. In Amsterdam valt op dit moment 20% van de woningen in deze categorie.

Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat huishoudens die 2x modaal verdienen een woning met een WOZ van € 400.000- kunnen kopen. In Amsterdam valt 41% van de woningen in deze categorie. Neemt men de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (€542.450 in 2020), dan zou 65% van de woningen onder de opkoopbescherming vallen, zo blijkt uit het onderzoek van de gemeente.

Je zou dan verwachten dat een WOZ-waarde van € 314.000,- of € 400.000,- als bovengrens voor opkoopbescherming gehanteerd wordt. Dat zijn immers woningen die voor huishoudens met een middeninkomen en 2x modaal inkomen betaalbaar zijn.  Het college van Amsterdam heeft echter de nadrukkelijke wens om 60% van de woningvoorraad onder de opkoopbescherming te laten vallen. Amsterdam wil daarom een WOZ-waarde grens van € 512.000,- hanteren ter afbakening van de opkoopbescherming.  Door deze substantieel hogere WOZ-waarde te hanteren ter vaststelling van de koopprijsgrens van de opkoopbescherming van goedkope- en middeldure woningen, gaat de gemeente voorbij aan de uitdrukkelijke wens van de landelijke wetgever. Amsterdam heeft zich kennelijk tot doel gesteld om de opkoopbescherming zo breed mogelijk in te voeren, en niet, zoals de wetgever wil, koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en middeninkomens. Dat staat met zoveel worden in de toelichting van het Amsterdamse voorstel:

“Met de grens van € 512.000 wordt de wens van het college om zestig procent van de woningen van eigenaar-bewoners te beschermen, gehaald.”

Middeninkomens kunnen (bij de huidige rentestand) maximaal € 400.000,- lenen. Woningen tussen de € 400.000,- en € 512.000,- zijn dus niet betaalbaar voor deze categorie inkomens, zodat woningen in deze prijscategorie niet onder de opkoopbescherming zouden mogen vallen, want dat is in strijd met de bedoeling van de wetgever. Amsterdam lijkt hier de door Den Haag aan haar gegeven bevoegdheden ver te buiten te gaan.

Conclusie

Dat Amsterdam weinig terughoudendheid zou tonen bij invoering van de opkoopbescherming bleek al uit een motie die in de zomer werd aangenomen door de gemeenteraad. Daarin werd opgeroepen de opkoopbescherming zo breed mogelijk (bedoeld werd: in de gehele stad) in te voeren. Dat Amsterdam met haar doel minimaal 60% van de woningen onder opkoopbescherming te scharen rechtstreeks ingaat tegen het uitdrukkelijke doel van de wetgever lijkt een zeer ruime overschrijding van haar lokale bevoegdheden. Het lijkt erop dat de gemeente erop speculeert dat, zodra deze regelgeving is ingevoerd, beleggers zich wel tien keer bedenken voordat zij een woning te kopen van meer dan € 400.000 om die te verhuren om te voorkomen dat zij de juridische strijd moeten aangaan met de gemeente. De toekomst zal het leren.

Het voorstel ligt nu ter inzage. Eenieder heeft de mogelijkheid om tot 15 december 2021 in te spreken en te reageren op het voorstel. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

[1] Memorie van toelichting 3.1.1