Omissie in de spoedwet
In verband met de coronacrisis is vorige maand de spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Deze wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Wij schreven er al enkele keren over. Nu blijkt er een foutje te zitten in de wet.
De spoedwet is van toepassing op huurovereenkomsten voor woonruimte die volgens de oorspronkelijke afspraken zouden eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. Deze overeenkomsten kunnen tijdelijk worden verlengd tot uiterlijk 1 september 2020 zonder dat zij overgaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming. Er zijn verschillende voorwaarden gesteld aan en manieren waarop de overeenkomst verlengd kan worden. Wij hebben hierover al verschillende artikelen gepubliceerd.[1]
Mogelijke verlenging van de wet
De spoedwet vervalt per 1 september 2020, maar de wet kan door het kabinet eenmalig worden verlengd tot 1 oktober, 1 november of 1 december 2020. Als de wet wordt verlengd, kunnen overeenkomsten die op grond van de spoedwet reeds zijn verlengd nogmaals worden verlengd en ook huurovereenkomsten, die na 30 juni 2020 en niet later dan twee maanden voor de nieuwe vervaldatum van de wet zouden eindigen, kunnen worden verlengd tot de nieuwe vervaldatum van de wet. Het gaat hierbij om huurovereenkomsten die zouden eindigen voor 1 augustus, 1 september of 1 oktober 2020, afhankelijk van de nieuwe vervaldatum van de wet.
Aanzegging einde huur en verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst na een mogelijke verlenging van de wet
Artikel 8 van de wet bepaalt dat, bij verlenging van de wet, de huurder zijn verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst voor 9 juli 2020 moet doen indien de verhuurder de aanzegging voor het beëindigen van de huur voor 1 juni heeft gedaan en de huurovereenkomst eindigt na 30 juni 2020. Dit artikel dekt echter niet alle mogelijke scenario’s die zich kunnen voordoen na verlenging.
Een verhuurder moet maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het einde van de overeenkomst de aanzegging einde huur toesturen aan de huurder om de huurovereenkomst te laten eindigen. Indien de aanzegging voor 1 juni moet zijn gestuurd om artikel 8 van de spoedwet van toepassing te laten zijn, geldt artikel 8 slechts voor drie gevallen, namelijk de volgende:
- Een huurovereenkomst met einddatum 31 juli 2020 waarvoor de verhuurder drie maanden van tevoren de aanzegging heeft gestuurd (30 april 2020);
- Een huurovereenkomst met einddatum 31 juli 2020 waarvoor de verhuurder twee maanden van tevoren de aanzegging heeft gestuurd (30 mei 2020);
- Een huurovereenkomst met einddatum 31 augustus 2020 waarvoor de verhuurder drie maanden van tevoren de aanzegging heeft gestuurd (30 mei 2020).
In deze drie gevallen moet de huurder uiterlijk op 9 juli 2020 zijn verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst toesturen aan de verhuurder.
De wet dekt niet alle scenario’s
Er zijn echter nog veel meer scenario’s, bijvoorbeeld de huurovereenkomst met einddatum 31 juli 2020, waarvoor de verhuurder ongeveer één maand voor het einde de aanzegging einde huur heeft gestuurd aan zijn huurder (bijvoorbeeld op 20 juni 2020). Overeenkomsten die eindigen per september 2020 vallen überhaupt niet binnen de werking van artikel 8 van de spoedwet, omdat de aanzegging voor beëindiging van die overeenkomsten pas vanaf juni 2020 (drie maanden voor de einddatum) gestuurd kunnen worden. De vraag is dus wanneer de huurder zijn verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst bij zijn verhuurder moet indienen in de gevallen die niet gedekt worden door artikel 8 van de spoedwet. Een oplossing zou kunnen zijn dat artikel 2 lid 2 van de spoedwet wordt toegepast. Dit zou inhouden dat de huurder zijn verzoek binnen een week na de aanzegging moet indienen bij de verhuurder, indien de aanzegging de huurder heeft gewezen op zijn mogelijkheden die de spoedwet hem biedt. Indien de informatie niet is opgenomen in de aanzegging heeft de huurder tot de oorspronkelijke einddatum de tijd om zijn verzoek in te dienen.
Het voorgaande leidt tot de volgende termijnen voor de huurder:
- Huurovereenkomsten die eindigen op 31 juli of 31 augustus 2020 en waarvan het einde is aangezegd voor 1 juni 2020 à de huurder moet het verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst uiterlijk op 9 juli 2020 indienen bij de verhuurder.
- Overeenkomsten die eindigen op 31 juli, 31 augustus of 30 september 2020 en waarbij de verhuurder in de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst de huurder gewezen heeft op zijn rechten binnen de spoedwet à de huurder moet het verzoek tot verlenging binnen een week na de aanzegging bij de verhuurder indienen.
- Overeenkomsten die eindigen op 31 juli, 31 augustus of 30 september 2020 en waarbij de verhuurder in de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst de huurder niet gewezen heeft op zijn rechten binnen de spoedwet à de huurder moet het verzoek tot verlenging voor de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst bij de verhuurder indienen.
Reparatie is nog mogelijk
De omissie in de wet komt alleen aan de orde als de werking van de spoedwet verlengd wordt. Of dat gaat gebeuren en tot wanneer de werking van de wet dan verlengd wordt, is nog niet bekend. Het is de bedoeling dat de beslissing hierover in mei 2020 wordt genomen. Het is dus mogelijk dat het foutje in de wet nog tijdig wordt gerepareerd. Zodra bekend wordt of de spoedwet wordt verlengd, stellen wij u daarvan via onze nieuwsbrief op de hoogte.
[1] https://hielkemaco.nl/nieuws/spoedwet-in-werking/; https://hielkemaco.nl/nieuws/allonge-tijdelijke-verlenging-huurovereenkomst-tijdelijke-verhuur/; https://hielkemaco.nl/nieuws/spoedwet-tijdelijke-verlenging-van-tijdelijke-huurovereenkomsten-aangenomen-door-de-eerste-kamer/