Meer duidelijkheid over boetes in huurcontracten voor woonruimte

De rechtbank Amsterdam deed uitspraak nadat prejudiciële vragen zijn gesteld

 Al in 2019 heeft de kort gedingrechter in Amsterdam in een zaak waarin Hielkema & co optrad voor de verhuurder, prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van justitie van de EU, over de uitleg van boetebedingen in algemene huurvoorwaarden. Hier schreven we eerder al over en dat stuk is hier terug te lezen. De reden dat het hof van justitie van de EU hierbij betrokken kan worden, is dat op algemene huurvoorwaarden met particulieren de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing is. Een beding wordt als oneerlijk beschouwd als het de rechten en verplichtingen uit de overeenkomst aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument.

De rechter moet in iedere zaak waarin dergelijke bedingen een rol spelen, toetsen of die al dan niet onredelijk zijn.  De vraag waar rechters mee worstelden is kort gezegd: hoe te handelen als er meerdere boetes in algemene huurvoorwaarden zijn opgenomen, en meer in het bijzonder: wat te doen als er meerdere boetes in staan die op dezelfde tekortkoming (bijv. onderhuur, of wanbetaling) zien. Met andere woorden: wat is de “cumulatieve werking” van dergelijke bedingen.

In deze zaak ging het om illegale onderhuur van een sociale huurwoning. In de algemene huurvoorwaarden stond (alleen) een gemaximeerde boete van EUR 5.000 op het illegaal onderverhuren van de woning. Die boete vorderde de verhuurder. De rechter die de zaak behandelde vond die boete op zichzelf niet oneerlijk, maar vroeg zich wel af of dat beding, in samenhang met andere bedingen uit de algemene huurvoorwaarden, wellicht toch als oneerlijk moest worden beschouwd. Daarom heeft de rechter dat voorgelegd aan het Hof van justitie de EU.

Hof van Justitie van de Europese Unie

Op 10 september 2020 heeft het Hof van de justitie van de EU de vragen beantwoord, en heeft (onder meer) geoordeeld dat de rechter moet onderzoeken of de verhuurder ook andere boetebedingen in heeft geroepen of in kan roepen. Als dat zo is, dan zal de rechtbank daar in de beslissing rekening mee moeten (kunnen) houden, met de beoordeling of het beding al dan niet (on)eerlijk is in de zin van de richtlijn. Dat geldt ook als de bedingen op zichzelf niet oneerlijk zouden zijn. Er moet dus worden bekeken of het beding oneerlijk is bezien in combinatie met andere bedingen in de huurovereenkomsten. Het Hof heeft dus richtlijnen gegeven en heeft geen uitspraak gedaan in het individuele geval. Daarvoor is de zaak weer terug naar de Amsterdamse rechtbank gegaan.

Rechtbank Amsterdam

Naast betaling van de boete van EUR 5.000 die stond op onderverhuur, vorderde de verhuurder in deze zaak ook de afdracht van de winst die de huurder/onderverhuurder met de illegale onderverhuur had verdiend. Dat kan op grond van de wet (artikel 6:104 BW) maar voor de vordering tot winstafdracht was ook een en grondslag in de algemene huurvoorwaarden te vinden. Er waren dus twee bepalingen op grond waarvan de huurder zou moeten betalen.

De rechter heeft in het vonnis van 28 januari 2021 geoordeeld dat, ook als rekening wordt gehouden met de cumulatieve werking van deze beide bedingen, zij niet oneerlijk zijn. De rechter onderbouwt dat als volgt:  “de sanctie op onderverhuur zou onvoldoende uitwerking hebben als de daarop gestelde boete in voorkomend geval geheel of gedeeltelijk uit de met die onderverhuur genoten winst kon worden voldaan. Omgekeerd zou er weinig prikkel zijn om zich aan het verbod tot onderverhuur te houden als men in het ergste geval alleen de daarmee genoten winst kwijt zou zijn.”

De huurder werd dus veroordeeld tot betaling van de boete van EUR 5.000, én tot betaling van ruim EUR 3.600 winstafdracht.  Een bittere pil voor deze huurder.

Gevolgen voor de praktijk

Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk? In elk geval is (meer) duidelijk dat wanneer er meerdere boetes in de huurovereenkomst of de algemene huurvoorwaarden staan met betrekking tot een en dezelfde tekortkoming van de huurder (zoals illegale onderhuur), dat ertoe kan leiden dat er helemaal geen boete  wordt opgelegd omdat de cumulatie van die boetes oneerlijk wordt geacht. Het voorgaande is bijvoorbeeld aan de orde op het moment dat er én een boete specifiek voor onderhuur is opgenomen, én een generieke boete voor “overtreding van een verplichting uit de huurovereenkomst”. Een dergelijke  vangnetbepaling staat bijvoorbeeld (nog?) in het ROZ-model voor verhuur van woonruimte. Wij hebben zelf huurovereenkomsten ontwikkeld, die onlangs zijn gereviseerd. In onze huurcontracten voor verhuur van woonruimte zijn boetebedingen opgenomen die in lijn zijn met de rechtspraak.

Voor woningcorporaties is deze uitspraak waarschijnlijk een opluchting. Zij hebben vaak boetebepalingen in hun huurovereenkomsten opgenomen en hebben een wettelijke taak te vervullen. Wanneer er wordt gefraudeerd met huurwoningen door deze bijvoorbeeld onder te verhuren, is het voor een verhuurder prettig als daar een sanctie op staat. Dan kan de huurder worden gewezen op de boete en weet de huurder waar hij of zij aan toe is.

Natuurlijk blijft het maatwerk en zijn niet alle boetes uit de huurovereenkomst zomaar verschuldigd. Per geval zal moeten worden bekeken of er sprake is van een oneerlijk beding en zullen de verschillende boetes uit de huurovereenkomsten moeten worden beoordeeld. Ons kantoor kan helpen bij het opstellen van huurcontracten en kan ook uw huurcontract tegen het licht houden. We helpen u graag.