Maximering WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel

Het zat er al langer aan te komen: de maximering van het aantal punten voor de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De minister heeft onlangs de concepttekst van deze wijziging van het woningwaarderingsstelsel gepubliceerd. Daarin staat onder andere het voornemen dat de maximering al ingaat op 1 juli 2020. De vraag is of dat ook echt zal gebeuren.

Hoe zat het ook alweer?

Sinds oktober 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. Sindsdien worden er dus punten toegekend op basis van de WOZ-waarde. Oud-minister Blok voerde dit in om de huurprijs in het sociale segment beter te laten aansluiten op de huurprijzen in de vrije sector. Aan dat uitgangspunt wil minister Ollongren niet tornen. Maar zij vindt dat de WOZ-waarde in sommige grote steden een te grote rol speelt in de prijsbepaling van huurwoningen doordat de WOZ waarde daar zo sterk is gestegen. Daarom moet volgens de minister het aantal WOZ-punten worden gemaximeerd.

Maximering in de conceptregeling

In de conceptregeling wordt nu definitief duidelijk hoe die maximering wordt vormgegeven: van het totale puntental dat een woning heeft wordt voortaan maximaal 33% bepaald door de WOZ-waarde van de woning.

Deze maximering geldt niet in twee gevallen:

  • kleine woningen (tot 40 m2) in Amsterdam en Utrecht en omstreken, die gerealiseerd zijn in de jaren 2018 tot en met 2022;
  • woningen die zonder die maximering minder dan 142 punten waard zijn.

 

Vrije sector woningen worden sociale huurwoningen

De nieuwe regeling heeft, uitgaande van de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2020 en de geldende liberalisatiegrens van € 737,14 (vanaf 1 juli 2020 minimaal 142 punten), de volgende consequentie voor de vraag of een woning geliberaliseerd kan worden verhuurd.

Een woning kan nog steeds in de vrije sector verhuurd worden, indien deze voor alle overige woningwaarderingsaspecten minimaal 95 punten heeft en voor de WWS-waarde (tenminste maar gemaximeerd op) 47 punten. Dit betekent dat woningen die voor alle overige woningwaarderingsaspecten minder dan 95 punten scoren, per definitie niet (meer) kunnen worden verhuurd in de vrije sector. Twee voorbeelden om dit te verduidelijken:

Voorbeeld 1

  • 106 punten overige WWS-aspecten (dus exclusief de WOZ-punten)
  • maximering WOZ-punten: (106 : 2 = ) 53 punten
  • minimaal benodigd punten voor WOZ-waarde: (142 – 106 = ) 36  punten
  • WOZ-waarde: € 150.000
  • Oppervlakte: 30 m2
  • WOZ-punten: 54 punten
  • Totaal puntental: (106 + 54 = ) 160 punten > woning in vrije sector

 

Voorbeeld 2

  • Idem, maar oppervlakte: 60 m2
  • WOZ-punten in dat geval: 35 punten
  • Totaal puntental: (106 + 35 = ) 141 punten > sociale huur

 

Let op: het minimaal aantal punten dat benodigd is om een woning in de vrije sector te verhuren wijzigt elk half jaar. Per 1 juli 2020 is dat 142 punten, maar per 1 januari 2021 zullen meer punten nodig zijn. Hoeveel weten we nog niet; dat hangt af van de later dit jaar door de  minister vast te stellen liberalisatiegrens per 1 januari 2021.

Gevolgen van deze regelgeving

De maatregel zal ertoe leiden dat vooral woningen die in het hogere segment binnen de sociale sector zijn verhuurd een lagere maximale huurgrens zullen krijgen. Dat zal in de meeste gevallen gaan om enkele tientjes per maand.

De maatregel zal er ook toe leiden dat een flink aantal woningen die nu nog in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze 142 punten of meer waard zijn, niet meer in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze woningen onder de 142 puntengrens duiken. Deze woningen zullen dus een huurprijs krijgen tot maximaal € 737,14 per maand. Volgens een door bureau ABF in opdracht van de minister gemaakte berekening zal dit bij ongeveer 3% van de woningen in de vrije sector (nominaal 14.800 stuks) gebeuren. Duidelijk mag zijn dat het leeuwendeel daarvan zich zal bevinden in de grote steden, omdat daar de WOZ waarde nu eenmaal relatief hoog is. Dat percentage zal aldaar dus veel hoger zijn.

Beleggers de dupe

Ik vermoed dat er nogal wat beleggers met recente aankopen zullen zijn die door deze maatregel een verliesgevende exploitatie zullen krijgen, waar zij niet op hebben gerekend of hebben kunnen rekenen. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen. Maar verkoop van de woning aan een andere belegger zal niet gebeuren, omdat die hetzelfde probleem zal hebben. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen aan een partij die er zelf gaat wonen. Maar verkoop aan de zittende huurder, die huurbescherming heeft, levert een lage(re) prijs op. Deze beleggers kunnen er dus bekaaid van af komen. Het verbaast mij daarom dat in de toelichting van de maatregel met geen woord wordt gerept over de vraag of hiermee niet het door het EVRM beschermde eigendomsrecht disproportioneel wordt beperkt.

Al met al zou de maatregel ertoe kunnen leiden dat de door sommige lokale bestuurders bepleitte zelfbewoonplicht langs deze indirecte route wordt gestimuleerd en buy-to-let wordt beperkt.

De conceptregeling zal geen consequenties hebben voor lopende huurcontracten in de vrije sector. Dat is de expliciete bedoeling volgens de toelichting. Maar zodra de zittende huurder vertrekt krijgt de verhuurder wél te maken met de maximering.

Wanneer wordt de maximering ingevoerd?

Het lijkt de bedoeling te zijn dat de maximering al op 1 juli 2020 wordt ingevoerd. Maar in de toelichting wordt nadrukkelijk de mogelijkheid opengehouden dat de maximering later wordt ingevoerd, bijvoorbeeld op 1 januari 2021. Dat laatste is voor beleggers wel te hopen, want dan kunnen zij zich bij verhuur- en aankoopbeslissingen nog proberen te wapenen tegen deze nieuwe spelregel, die tijdens het spel wordt ingevoerd.