Maximering huurverhoging vrije sector ook in lopende procedures?

Zoals bekend is op 1 mei 2021 een nieuwe wet in werking getreden die de huurverhogingen in de geliberaliseerde sector voor een periode van drie jaren maximeert. Met deze wet is aanpassing van een huurprijs die onder het marktniveau ligt ook niet mogelijk. Maar hoe zit dat met juridische procedures die vóór deze wet zijn aangevangen: vallen die wel of niet onder deze wet? De rechtbank Amsterdam heeft over deze vraag op 15 juni 2021 een vonnis gewezen.

Huurverhogingsvoorstel van voor 1 mei 2021

In deze zaak had de verhuurder van een vrije sectorhuurwoning in 2020 aan de huurder voorgesteld de huur vanaf 1 mei 2021 in drie stappen te verhogen van € 1.217 naar € 2.100 per maand. Omdat de huurder daar niet mee instemde, was de verhuurder daarover in februari 2021 een juridische procedure begonnen.

Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. De wet maximeert met ingang van 1 mei 2021 voor een periode van drie jaar de huurverhogingen in de vrije sector. De huren van deze woningen mogen niet worden verhoogd met meer dan het inflatiepercentage plus 1%. In 2021 is dat maximaal 2,4%. Dat betekent dat, indien in de huurovereenkomst staat dat de huur met een hoger percentage wordt verhoogd, de huurovereenkomst op dat punt niet geldig is en de verhuurder het maximale percentage moet aanhouden. In de nieuwe wet is ook bepaald dat aanpassing van een huurprijs die onder het marktniveau ligt, door daartoe een ‘redelijke voorstel’ te doen, ook niet mogelijk is.

Vonnis kantonrechter

De huurder stelde in deze procedure dat de wet onmiddellijke werking heeft en dus ook betrekking heeft op lopende procedures. De verhuurder betwiste dat. Probleem voor de kantonrechter was dat in de wet hierover niets geregeld is. Daarom betrok de kantonrechter de bedoeling van de wetgever in zijn oordeel. Daaruit bleek volgens de rechter dat de wetgever de huurverhogingsmaximering in verband met het oplopende woningtekort en de daardoor sterk gestegen huurprijzen dringend nodig acht. Daarom stelde de kantonrechter de huurder in het gelijk, zodat de huurverhoging niet doorging.

Vonnis ‘knaagt’

Bij de invoering van nieuwe wetten is er meestal ook een overgangsregeling, zodat duidelijk is of de wet ook van toepassing is op oude gevallen. Daarin is meestal bepaald dat de nieuwe wet niet van toepassing is op lopende procedures. En dat is ook logisch, want onmiddellijke werking voor lopende procedures staat op gespannen met de rechtszekerheid. De verhuurder had daar dan ook terecht op gewezen. Omdat deze wet geen overgangsregeling had, is het te begrijpen dat de kantonrechter aan de hand van de wetsgeschiedenis probeerde na te gaan wat de wetgever heeft beoogd en vervolgens tot deze uitspraak kwam. Maar toch blijft de uitspraak ‘knagen’, want de verhuurder kon, toen hij de procedure startte, niet weten dat de wetgever er later een stokje voor zou steken. Het is daarom niet gezegd dat alle rechters zo over deze materie denken.