Kort nieuws

De liberalisatiegrens is gewijzigd, maar blijft de komende drie jaar gelijk
De liberalisatiegrens is op 1 januari 2015 verhoogd van € 699,48 naar € 710,98. Dat betekent dat een woning sinds 1 januari 2015 ten minste 142 punten moet hebben wil deze geliberaliseerd verhuurd kunnen worden. Sinds 1 juli 2014 volstonden nog 140 punten. Dit jojo-effect treedt op sinds 1 januari 2011. Het is eigenlijk niet goed te begrijpen dat het afhankelijk is van de datum waarop een woning verhuurd wordt of deze wel of niet geliberaliseerd kan worden verhuurd. Zeker in gebieden waar het verschil tussen de markthuur en de maximale wettelijke huur groot is, zoals in de grotere steden, maakt dat veel uit.

De Minister heeft onlangs besloten de liberalisatiegrens vanaf 1 januari 2016 tot en met 1 januari 2018 niet te wijzigen. Omdat de maximale huurprijzen (= de prijs per WWS-punt) wel elk jaar zullen stijgen, zal het effect daarvan zijn dat meer woningen geliberaliseerd verhuurd kunnen worden.

Tijdelijke verhuur
In het voorjaar kondigde Minister Blok het al aan: er komt een wetsontwerp, waarin de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur worden verruimd. Nog geen half jaar later publiceerde de Minister al zijn wetsontwerp (in consultatiefase). Het voorstel bevat ruimere mogelijkheden voor opzegging van de huur bij verhuur aan bepaalde doelgroepen (net zoals dat nu al bestaat bij de zogenaamde campusverhuur van studentenwoningen). Maar ronduit spectaculair is de introductie van de voor alle woningen geldende mogelijkheid van tijdelijke verhuur voor maximaal twee jaar. Het voorstel houdt in dat indien een woning tot maximaal twee jaar wordt verhuurd, de huurder zich niet kan beroepen op enige vorm van huurbescherming indien de verhuurder de huur opzegt. Wel blijft het woningwaarderingsstelsel gelden, indien het om niet-geliberaliseerde huur gaat. Het zal ons benieuwen of het voorstel de eindstreep haalt. Het voorstel zal zeker leiden tot veel meer doorstroming en dat is precies de bedoeling van de Minister.

We zullen u op de hoogte houden van de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel.

Nieuw ROZ-model voor bedrijfsruimte in aantocht
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) werkt hard aan een nieuw model huurovereenkomst voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Dit model wordt in de loop van 2015 vernieuwd. De ROZ heeft eerder aangekondigd het nieuwe model al in januari 2015 op haar website (www.roz.nl) te publiceren en als dat is gebeurd een persbericht te laten uitgaan. Tot op heden staat het model nog niet online. Wij houden u van ontwikkelingen op de hoogte.

Wijziging Wet maatschappelijke ondersteuning
Op 1 januari 2015 is de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (WMO 2015) gedeeltelijk in werking getreden. Het doel van de wet is dat mensen, ondanks beperkingen, zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. In het geval van een gehandicapte huurder is dat vaak slechts mogelijk na woningaanpassing aan de handicap van die huurder, bijvoorbeeld door plaatsing van een traplift of een douchestoel.

De WMO 2015 schrijft voor dat, als het college van Burgemeester & Wethouders heeft bepaald dat het ten behoeve van de huurder noodzakelijk is om een woningaanpassing aan te brengen en het college daartoe een maatwerkvoorziening of een persoonsgebonden budget heeft toegekend, voor die woningaanpassing geen toestemming van de eigenaar van de woning vereist is.

Het is opmerkelijk dat het voorgaande niet is neergelegd in het materiële huurrecht in het Burgerlijk Wetboek. Daarin is onder meer bepaald dat de huurder niet bevoegd is grote veranderingen in het gehuurde aan te brengen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. De bepaling in de WMO 2015 is dus een uitzondering op deze regel.

De WMO 2015 bepaalt tevens dat de eigenaar de mogelijkheid heeft te worden “gehoord” over de voorgenomen aanpassing. De verwachting is dat dit in de praktijk zal gaan betekenen dat de eigenaar slechts de gelegenheid krijgt bij uitvoeringskwesties te worden betrokken. Indien de eigenaar het niet eens is met een besluit tot woningaanpassing kan hij proberen als belanghebbende op grond van het bestuursrecht bezwaar te maken. Of dat veel zal uitmaken, valt te betwijfelen, nu het belang van de huurder met beperkingen blijkens de wet voorop staat.

Stand van zaken Herzieningswet
Zoals bekend voorziet de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in een aantal ingrijpende wijzigingen van hoofdzakelijk de Woningwet. Op 11 december 2014 is dit wetsvoorstel in gewijzigde vorm aangenomen in de Tweede Kamer. De Eerste Kamer zal zich er vanaf 20 januari 2015 over buigen. Het wetsvoorstel beoogt de maatschappelijke functie van woningcorporaties te bevorderen, onder meer door een verbeterde samenwerking met gemeenten.

De nadruk ligt op de kerntaak van woningcorporaties: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Zodoende wordt het taakgebied van woningcorporaties afgebakend. Zij krijgen de keuze tussen een administratieve of een juridische scheiding van DEAB- en niet-DAEB-activiteiten. Grofweg geldt dat in geval van een administratieve scheiding alle DAEB-activiteiten administratief worden gescheiden van alle niet-DAEB activiteiten en in geval van een juridische scheiding niet-DAEB-activiteiten worden ondergebracht in een zogeheten ‘woningvennootschap’. Herfinanciering van niet-DEAB-activiteiten moet binnen een redelijke termijn plaatsvinden. Dit biedt kansen voor beleggers.

Nieuwe niet-DAEB-activiteiten door woningcorporaties zijn onder omstandigheden toegestaan, mits zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals herstructurering in stads-en dorpsvernieuwing. Wel moet eerst worden bekeken of er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Het toezicht op woningcorporaties komt in handen van de “Autoriteit Woningcorporaties”, een nieuw toezichthoudend orgaan dat ressorteert onder de Minister.

Samenwerking met Nestas
Vorig jaar hebben onze advocaten verschillende cursussen gegeven voor Nestas communicatie. Zij organiseren cursussen voor medewerkers van woningcorporaties. Hun cursusaanbod is te vinden op www.corporatiecursussen.nl. We hebben onder meer gedoceerd over:

  • Huurrecht woonruimte;
  • Huurrecht bedrijfsruimte;
  • Tijdelijke verhuur;
  • Het slimmer inzetten van huurcontracten;
  • Aanpak van overlast en bevordering van woongenot.

 

Nestas heeft het cursusprogramma voor 2015 al op de website gepubliceerd. Bovenstaande cursussen zullen ook dit jaar weer door ons worden gegeven in samenwerking met Nestas communicatie. Wij zullen op onze site ook in de agenda vermelden wanneer onze advocaten optreden als docent.

Naast de verschillende cursusonderwerpen heeft Jeroen Groenewoud in november mogen spreken op een bijeenkomst van Vakwerk, een jaarlijks terugkerende dag voor directiesecretaresses van corporaties. Daar werden verschillende onderwerpen in corporatie-land besproken, waaronder de Herzieningswet en de parlementaire enquête, die toen net achter de rug was. Het was een inspirerende dag en de organisatie van de dag was zeer goed verzorgd.

Aanmelden voor deelname voor een van de corporatiecursussen kan via bovengenoemde website. De bijeenkomsten worden meestal gehouden in Utrecht. Wie weet zien wij u daar als deelnemer.

Wijzigingen WWS voor zorgwoningen
Onder het huidige WWS geldt een toeslag van 35% op het aantal punten dat de woning telt, wanneer sprake is van een serviceflat. De achtergrond van de toeslag bij serviceflatwoningen is dat deze woningen doorgaans een gering oppervlakte hebben en daardoor een gering aantal WWS-punten, zodat, gelet op de hogere investeringen en kosten, de huurprijs te laag uitvalt. Onder het nieuwe WWS, dat waarschijnlijk op 1 oktober 2015 in werking treedt, geldt die toeslag nog steeds, maar de criteria zullen veranderen.

Het begrip “serviceflatwoning” wordt vervangen door het begrip “zorgwoning”. Een woning moet onder het huidige WWS aan bepaalde vereisten voldoen om onder het begrip “serviceflat” te vallen. Zo dient de verhuurder onder meer zorg te dragen voor i) maaltijdlevering, ii) levering van medische/paramedische zorg van eenvoudige aard, en iii) logeermogelijkheden voor gasten. Deze drie criteria gaan verdwijnen, voornamelijk omdat ze niet meer van deze tijd zijn. Huurders willen zelf keuzevrijheid hebben voor wat betreft maaltijden en in de praktijk blijkt men nauwelijks gebruik te maken van de logeermogelijkheden. De nadruk komt in het nieuwe WWS te liggen op de fysieke beperkingen van bewoners: de woning moet geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid.

Evenals nu het geval is, kan de toeslag in de toekomst alleen worden toegekend bij complexen waar ook gemeenschappelijke ruimten zijn, die zijn ingericht en gebruikt kunnen worden voor het nuttigen van maaltijden en recreatie. Waarschijnlijk zullen de nieuwe criteria verhuurders meer mogelijkheden geven om de regeling toe te passen en de opslag van 35% door te berekenen in de huurprijs.