Wat is de minister van plan met de huurprijzen van woonruimte?

Na enkele jaren van crisis, stijgen sinds 2013 de prijzen van woningen weer. In sommige steden, Amsterdam en Utrecht voorop, stijgen de prijzen meer dan gemiddeld. De gemeentebesturen van die steden dringen er al enige tijd bij minister Ollongren op aan om maatregelen te nemen tegen te hoge huurprijzen. De minister opereert tot nu toe behoedzaam, maar liet kort geleden wat “proefballonnetjes” op. Het is nog steeds niet duidelijk waar het naartoe gaat, maar dat er iets gaat veranderen rond de huurprijzen in zowel het sociale segment als het middenhuursegment valt wel te verwachten.

Op 9 november 2018 stuurde de minister een tweetal brieven naar de Tweede Kamer over haar plannen met de woningmarkt en beantwoordde zij Kamervragen van de SP over hetzelfde onderwerp. Deze Kamerstukken gaan over allerlei aspecten van de woningmarkt. In dit artikel zoom ik in op de huurprijzen van woonruimte.

Middenhuursegment

In mei 2018 werd de motie van Eijs/Ronnes aangenomen door de Tweede Kamer. In de motie wordt de minister gevraagd via een tijdelijke maatregel, de zogenaamde “noodknop” gemeenten de mogelijkheid te geven “de extreme huren in de middenhuursector een halt toe te roepen”. Het gaat in deze motie niet om gewone markthuren, maar om ‘exorbitante huurstijgingen’. De motie gaat ervan uit dat het puntenstelsel daarvoor niet uit de kast wordt gehaald. De motie vraagt de minister bij het ontwerpen van de ‘noodknop’ de ‘kostenstructuur’ van de verhuurder in aanmerking te nemen.

De minister licht in haar recente brieven een tipje van de sluiter op over de wijze waarop zij uitvoering wil geven aan de motie. Zij schrijft te zullen onderzoeken of en hoe gemeenten de aanvangshuurprijs in de vrije sector kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.

Als het hiervan gaat komen zou dat om verschillende redenen opmerkelijk zijn. In eerste plaats omdat het duurdere segment, dat wil zeggen woningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens (met ingang van 1 januari 2019 € 720,42 per maand, corresponderend met een puntenwaarde vanaf 145), al sinds 1994 geliberaliseerd is. De klok zou dus worden teruggezet. In de tweede plaats: de motie gaat niet over de regulering van de (aanvangs)huurprijzen in de vrije sector, maar gaat over het voorkomen van exorbitante huurstijgingen. Dat is iets anders. De minister gaat met haar voornemen dus verder dan een Kamermeerderheid van haar vraagt. In de derde plaats hebben we iets dergelijks eerder gezien. Toen het kabinet Rutte II in 2012 aantrad stond in het regeerakkoord het voornemen het puntensysteem voor sociale huurwoningen af te schaffen en daarvoor in de plaats de huurprijs te maximeren op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat idee sneuvelde al snel, omdat dat tot grote schokken in de huurontwikkeling zou kunnen leiden: grote huurstijgingen in dure gebieden en grote huurverlagingen in goedkope gebieden. Het kabinet bond in en introduceerde in 2015 de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.

Daarmee komt de vraag op welk percentage de minister nu wil gaan hanteren. Een percentage van 4,5 % lijkt te laag, het gaat immers om het tegengaan van exorbitante huren. Het is op dit moment lastig te voorspellen. De minister zal vast en zeker rekenmeesters inhuren die de gevolgen van verschillende scenario’s in verschillende steden onder de loep zullen nemen.

Sociale segment

De WOZ-waarde is sinds 2015 een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daaraan lagen enkele gedachten ten grondslag. Het doel was dat de sociale huurprijzen meer richting marktprijzen zouden kunnen groeien. Maar bij de start mochten de huurprijzen uit het nieuwe WWS niet te veel afwijken van de huurprijzen uit het oude WWS. De gedachte was verder dat de WOZ-waarde ongeveer 25% van de totale sociale huurprijs bepaalt.

De minister evalueert op dit moment de introductie van de WOZ-waarde in het WWS en wil daar nu nog niet zo veel over kwijt. Maar in een van haar brieven aan de Kamer merkt zij op dat zij in die evaluatie ook zal beoordelen of in specifieke regio’s (lees: enkele grote steden) grote afwijkingen ten opzichte van het beoogde gemiddelde van 25% zijn opgetreden en of die aanleiding geven om het effect van de WOZ-waarde in het WWS bij te stellen. Een eventuele bijstelling van het WWS wil zij dan bezien in een breder palet van maatregelen voor de woningmarkt.

Als ik het goed lees staat er dat de minister overweegt om, in het geval de WOZ-waarde in enkele dure steden voor veel meer dan 25% de huurprijs bepalen, het aantal punten dat de WOZ-waarde oplevert in het WWS te maximeren.

Dit kan ertoe leiden dat woningen die de afgelopen jaren geliberaliseerd zijn ineens weer terugvallen naar het sociale segment. Met de huidige systematiek van huurprijsregelgeving kan dat zelfs bij lopende huurcontracten gebeuren. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor verhuurders die recentelijk huurwoningen hebben gekocht of ontwikkeld en daarbij mochten rekenen op geliberaliseerde huurprijzen. Deze verhuurders zouden weleens met een verliesgevende exploitatie kunnen blijven zitten. Het is te hopen dat de minister daar oog voor heeft. Dat ligt wel in de rede. De wetgever die huren zodanig reguleert dat de exploitatie ineens verliesgevend wordt, handelt in strijd met het door internationale verdragen beschermde eigendomsrecht. Niet voor niets vraagt de motie van Eijs/Ronnes om bij het daarin bedoelde overheidsingrijpen rekening te houden met de kostenstructuur van de verhuurder.

Het is nog steeds niet goed te voorspellen waar het naartoe gaat. Maar de contouren daarvan worden wel steeds duidelijker. Beleggers doen er verstandig aan nu alvast rekening te houden met deze ontwikkelingen.