De huurprijs vaststellen: tips & valkuilen
Hoe stel je een goede huurovereenkomst op? Als verhuurder wil je natuurlijk een goede prijs voor jouw mooie huurwoning afspreken. Met dit verzoek ga je naar een makelaar en die regelt de rest. Het kan echter geen kwaad om je goed te laten informeren over de manier waarop een huurprijs wordt vastgesteld.
De huurprijs bestaat uit meerdere onderdelen, namelijk een deel kale huur, een deel voor servicekosten en nutsvoorzieningen (indien van toepassing) en een deel voor stoffering en meubilering (indien van toepassing). Al deze onderdelen kennen eigen regels op grond waarvan de hoogte van de bedragen vastgesteld moeten worden.
Kale huurprijs
De kale huurprijs hangt af van het woningwaarderingsstelsel. Bij de vaststelling van het aantal punten spelen verschillende aspecten van de woning een rol, zoals oppervlakte, verwarming, energie-index en de WOZ-waarde. U kunt heel eenvoudig een indicatie krijgen van het puntenaantal van uw woning via de website van de huurcommissie.
Indien het puntenaantal van uw zelfstandige woning een huurprijs aangeeft van meer dan € 710,68 dan is de huurovereenkomst geliberaliseerd en geldt contractsvrijheid. U mag dan met de huurder vrijelijk een huurprijs boven de € 710,68 afspreken. Geeft het puntenaantal een lagere huurprijs aan dan valt uw huurwoning binnen het gereguleerde segment en bent u gebonden aan de huurprijs die het puntensysteem als maximum aangeeft.
Nutsvoorzieningen en servicekosten
Naast een kale huurprijs voor het gebruik van de woning op zich betaalt de verhuurder voor de huurder vaak de rekeningen voor gas, licht en water en soms ook nog andere kosten, zoals belastingen. Met de huurder wordt dan afgesproken dat de huurder maandelijks een voorschot voor deze kosten betaalt. De regel is dat bij de huurder alleen de door de verhuurder werkelijk gemaakte kosten in rekening gebracht mogen worden. De verhuurder moet het voorschot daarom aan het einde van een jaar afrekenen. Zijn de door de verhuurder betaalde kosten hoger dan de voorschotten van de huurder? Dan moet de huurder bijbetalen en mag voor het komende jaar worden afgesproken dat de voorschotten worden verhoogd. Zijn de voorschotten echter hoger dan de werkelijke kosten van de verhuurder? Dan heeft de huurder recht op terugbetaling van het te veel betaalde.
Stoffering en meubilering
Indien een woning gestoffeerd en gemeubileerd wordt verhuurd, wordt doorgaans een vergoeding voor de ter beschikking gestelde inrichting overeengekomen.
In de praktijk blijkt dat deze post vaak als correctiemechanisme wordt gebruikt. Bijvoorbeeld: De verhuurder wil voor zijn woning een bedrag van € 1.500,00 per maand ontvangen. Op grond van het woningwaarderingsstelsel mag echter maar € 700,00 voor de woning worden gevraagd. In de praktijk wordt het gat tussen de gewenste huurprijs en de toegestane huurprijs nog wel eens gevuld met een bijdrage voor stoffering en meubilering. Dit kan voor de verhuurder grote nadelige gevolgen hebben. De huurder kan namelijk naar de huurcommissie of naar de rechter gaan met een verzoek tot toetsing van de servicekosten (waar deze kosten ook onder vallen). De rechter of de huurcommissie gaan dan na of de gevraagde vergoeding redelijk is.
Voor het vaststellen van de vergoeding voor stoffering en meubilering (en dus ook de toetsing van de redelijkheid daarvan) geldt een uitgebreide berekening op basis van de waarde van de inboedel. Om de vergoeding te berekenen moet de waarde van de inboedel en stoffering worden vastgesteld door middel van bonnen of een taxatierapport. Vervolgens moet de afschrijvingstermijn worden bepaald. Dit is doorgaans 5 jaar, tenzij het om meubilering gaat die sowieso langer meegaat zoals bijvoorbeeld een laminaatvloer. Daarvoor kan een afschrijvingstermijn van 10 jaar worden gehanteerd. De waarde van de inboedel moet vervolgens worden gedeeld door 5 jaar om tot de waarde van de inboedel per jaar te komen en vervolgens weer door 12 maanden om tot de waarde van de inboedel per maand te komen. Deze waarde van de inboedel per maand is het bedrag dat maandelijks bij de huurder in rekening gebracht mag worden.
Stel: De waarde van de inboedel van de woning bedraagt € 12.000,00 en de afschrijvingstermijn is 5 jaar (dit kan dus per meubelstuk verschillen). Dan is de waarde van de inboedel per jaar (€ 12.000,00 : 5 =) € 2.400,00. De waarde van de inboedel per maand is dan (€ 2.400,00 : 12 =) € 200,00.
Indien de huurder een procedure tot toetsing van de servicekosten start, is het van belang dat de verhuurder de waarde van de inboedel kan onderbouwen door middel van een taxatierapport of aankoopbewijzen. Indien de meubilering al 5 jaar oud is bij aanvang van de huur zijn de aankoopbewijzen alweer achterhaald en zou officieel een taxatie nodig zijn. Als de verhuurder er niet in slaagt om de waarde te onderbouwen, loopt hij het risico dat hij wordt veroordeeld tot terugbetaling van (een deel van) de betaalde vergoeding voor stoffering en meubilering. Dat kan aardig oplopen.
Kortom: laat u goed informeren en adviseren voordat u uw woning verhuurt. Uiteraard kunnen wij u helpen bij het opstellen van de huurovereenkomst.