Huurcommissie verbiedt verhuurders aanwezig te zijn bij haar woningonderzoeken
Ook de huurcommissie is gebonden aan de corona-richtlijnen van de overheid. De huurcommissie meent dat dat betekent dat het aantal mensen dat aanwezig is tijdens haar onderzoek in de woning moet worden gebonden aan een maximum en dat de verhuurder daarom niet meer welkom is bij dat onderzoek. De verhuurder moet het doen met een telefoongesprek achteraf met de onderzoeker. De huurcommissie handelt met deze (tijdelijke) maatregel in strijd met de wet en haalt de legitimiteit van haar eigen uitspraken onderuit.
Tijdelijk (niet gepubliceerd) coronabeleid huurcommissie
De werkvoorraad bij de huurcommissie is in 2020 opgelopen, omdat er geruime tijd geen woningonderzoeken en zittingen hebben plaatsgehad. De huurcommissie heeft in december 2020 een actieplan ontwikkeld om de opgelopen achterstanden in te lopen. Het komt erop neer dat zaken zoveel mogelijk schriftelijk worden afgedaan. Wij schreven daar eerder over.
Wat de huurcommissie er niet bij vermeldde is dat zij ook besloten heeft de verhuurder niet meer toe te laten bij de woningonderzoeken. Ons kantoor kwam daarachter bij de behandeling van huurcommissiezaak voor de verhuurder. Wij kregen een brief waarin stond dat de huurcommissie een woningonderzoek had geagendeerd en dat de verhuurder daarbij niet welkom is. Dat verbaasde ons en we hebben er meteen tegen geprotesteerd. Dat protest bleek vergeefs. De huurcommissie hield vast aan haar beleid.
Op de website van de huurcommissie is een pagina ingericht over het actieplan met zelfs een filmpje van de voorzitter van de huurcommissie, de heer J.W.A. van Dijk. Merkwaardig is dat op de website van de huurcommissie over deze maatregel niets is te lezen. Onder ‘nieuws’ staat slechts dit: ‘De Huurcommissie heeft het werk zo ingericht dat de veiligheid en gezondheid van huurders, verhuurders en medewerkers wordt beschermd’. Het is onbegrijpelijk dat de huurcommissie een zo ingrijpende maatregel niet publiceert en verhuurders daarmee overvalt als zij een woningonderzoek aankondigt.
Onderzoek van de huurcommissie is cruciaal in huurprijsgeschillen
Het rapport van onderzoek is voor de door de huurcommissie te nemen
beslissing in huurprijsgeschillen verreweg het belangrijkste document. Dat betekent dat dit rapport op de juiste wijze tot stand dient te komen. Het spreekt voor zich dat bij het onderzoek in de woning niet alleen de huurder maar ook de verhuurder aanwezig is. Zo is het dan ook altijd gegaan de afgelopen tientallen jaren. Huurder en verhuurder moeten kunnen controleren wat de andere partij opmerkt tijdens het onderzoek en daarop kunnen reageren en zij moeten beiden de onderzoeker kunnen wijzen aspecten in de woning die van invloed zijn op de huurprijs.
Indien slechts één van beide partijen aanwezig is kan die partij in de verleiding komen de inspecteur van de Huurcommissie zaken op de mouw te spelden of te overdrijven (bijvoorbeeld waar het betreft (de ernst van) beweerdelijke gebreken en beweerdelijke door de huurder zelf gedane investeringen). Omdat de huurder van tevoren weet dat de verhuurder niet aanwezig is bij het onderzoek, kan die daardoor verleiding aangewakkerd worden. In onze praktijk maken wij het vaker mee dat een rapport van voorbereidend onderzoek onjuistheden bevat, omdat de huurder dingen beweerde die de rapporteur overnam, waarop de verhuurder, die niet bij het onderzoek aanwezig was, niet kon reageren.
Geen ‘fair trial’ / geen ‘equal arms’
Indien het onderzoek in de woning in afwezigheid van de verhuurder maar wel in aanwezigheid van de huurder plaatsvindt, handelt de huurcommissie in strijd met de grondbeginselen van het procesrecht: ‘fair trial’ en ‘equal arms’ (artikel 6 Europees Verdrag van de Rechten van de Mens). Indien de verhuurder niet aanwezig mag zijn bij het onderzoek maar de huurder wel, is geen sprake van een eerlijk proces en wordt de huurder ten opzichte van de verhuurder in een betere positie gebracht.
De aanwezigheid van de verhuurder is wettelijke verankerd
In artikel 38 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte staat dat het voor alle medewerkers van de huurcommissie verboden is contacten te hebben met slechts één van partijen, indien dit de onpartijdigheid in gevaar brengt. Indien het de verhuurder verboden is aanwezig te zijn bij het onderzoek in de woning, heeft de onderzoeker van de huurcommissie uitsluitend contact met de huurder. Daarmee handelt deze in strijd met de wet. Een telefoongesprek achteraf met de verhuurder kan dat vanzelfsprekend niet goedmaken. Alleen al omdat de verhuurder dan volstrekt afhankelijk is van wat de onderzoeker hem vertelt over zijn onderzoek in de woning. Ongetwijfeld zullen de onderzoekers van de huurcommissie hun best doen om zo goed mogelijk hetgeen is voorgevallen en besproken tijdens het woningonderzoek telefonisch over te brengen aan de verhuurder, maar gemakkelijk is dat niet. En de verhuurder kan niet verifiëren of de onderzoeker hem wel correct en volledig ‘brieft’. Hij mocht immers niet bij het woningonderzoek aanwezig zijn. De partijdigheid van de onderzoeker van de huurcommissie wordt daarmee in gevaar gebracht.
Legitimiteit uitspraken huurcommissie nu kwestieus
Omdat de uitspraak van de huurcommissie in zaken waarin de verhuurder niet aanwezig mocht zijn bij het onderzoek in de woning tot stand komt op met de wet strijdige wijze en doordat basale regels van procesrecht zijn geschonden, is deze kwestieus. De uitspraak is hoogstwaarschijnlijk niet rechtsgeldig, zodat de verhuurder de uitspraak naast zich neer kan leggen. Maar het is in voorkomende gevallen waarschijnlijk beter om een oordeel te vragen van de rechtbank. Met het risico dat de druk op de rechtbank toeneemt en dat de huurcommissie haar werk in de woning moet overdoen, maar nu met de verhuurder erbij.
Alternatieven
Het is te begrijpen dat ook de huurcommissie heeft geworsteld met de vraag hoe zij de risico’s op verspreiding van het coronavirus zoveel mogelijk kan beperken en dat zij daarbij oog heeft gehad voor de veiligheid van haar onderzoekers, huurders en verhuurders. Het zal niet altijd gemakkelijk zijn om bij het onderzoek in de woning 1,5 meter afstand te houden, maar onmogelijk is dat niet. Er waren echt wel andere maatregelen mogelijk geweest die het besmettingsgevaar beperken, bijvoorbeeld door van beide partijen te verlangen dat zij door één persoon worden vertegenwoordigd, dat zij 1,5 meter afstand bewaren, dat zij mondkapjes dragen en door ervoor te zorgen dat de woning tijdens het onderzoek wordt geventileerd.
Met het verbod aan de verhuurder om aanwezig te zijn bij het woningonderzoek slaat de huurcommissie door en, erger, handelt zij in strijd met de wet, zodat zij de legitimiteit van haar eigen uitspraken aantast.