Hoe moet het nu verder met de woningmarkt?
Het demissionaire kabinet wees vorige week in de miljoenennota drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen laat het kabinet over aan de volgende ploeg ministers. Omdat de problemen op de woningmarkt al enige tijd een hot item zijn, ligt er een flinke druk op het nieuwe nog onbekende kabinet om maatregelen te nemen. Wat is nu eigenlijk het probleem? En welke maatregelen kunnen dat probleem wel oplossen en welke niet? Huib Hielkema doet een voorzet.
Woningmarktcrisis
De problemen op de woningmarkt zijn er niet van vandaag of gisteren, maar zijn wel heftiger dan in het verleden, omdat de prijzen ongekend snel zijn gestegen[1]. Mensen met lagere inkomens, met name starters op de woningmarkt, klagen steen en been, omdat zij de huidige prijzen van koopwoningen niet kunnen betalen, niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen in verband met de lange wachtlijsten en vrije sector huurwoningen voor velen van hen te duur zijn geworden. Dat is een betaalbaarheidsprobleem voor een bepaalde groep woningzoekenden.
Maatregelen voor de lange termijn
Vooropgesteld zij dat de woningmarktproblematiek te ingewikkeld is om op korte termijn op te lossen. Elk nieuw kabinet zal verder moeten kijken dan vier jaar. Dat vergt visionaire bestuurders, die de lange termijn voor ogen durven te houden en die bereid zijn om soms impopulaire maatregelen te nemen. Maatregelen op allerlei gebied, met name op fiscaal en huurrechtelijk terrein. Maatregelen die in samenhang met elkaar worden gekozen en die uitsluitend worden getoetst op de effecten ervan op de lange termijn. Te vaak gaat het in het maatschappelijke debat over de voor- en nadelen van korte termijn maatregelen. Daarbij vergeet men vaak dat de koopprijzen van nu ook weer kunnen dalen, zoals nog maar tien jaar geleden gebeurde tijdens de kredietcrisis. Het is dus niet verstandig incidentenpolitiek te bedrijven, maar om op basis van een fundamentele analyse van wat er nu mis is te komen tot besluitvorming waar de samenleving als geheel nog jaren plezier van kan hebben.
Er is in het maatschappelijke debat, zoals eigenlijk altijd al, veel polarisatie tussen links en rechts. En er wordt veel geargumenteerd op basis van beeldvorming (zoals: ‘beleggers zijn huisjesmelkers en moeten dus worden geweerd’), waardoor de feiten nogal eens uit het oog worden verloren. Met een toenemend populisme is dat een bedreiging voor deugdelijke politieke besluitvorming. Hopelijk houdt een nieuw kabinet de rug recht.
Verdelingsvraagstuk
Er is geen sprake van woningnood zoals na de Tweede Wereldoorlog, toen er een groot absoluut tekort was aan woonruimte van voldoende kwaliteit als gevolg van de oorlogsverwoestingen en een jarenlang stilliggende bouw. Nu ligt dat anders. Nu lijkt het veel meer een verdelingsvraagstuk te zijn: er zijn genoeg goede woningen, maar de wijze waarop deze verdeeld zijn is onevenwichtig. Aan de ene kant zijn er bijvoorbeeld de gelukkigen, die al langere tijd goedkoop huren in de sociale huursector (die circa 85% van alle huurwoningen in ons land omvat; in de grote steden zelfs nog meer). Aan de andere kant zijn er de woningzoekenden die moeilijk aan de bak komen.
Frank Kalshoven deed in de Volkskrant van 5 september 2021 een aardig gedachtenexperiment: maak alle huurwoningen leeg en laat vervolgens alle huishoudens wonen in de huurwoning die passend is bij hun situatie en inkomen. Kalshoven voorspelde dat iedereen in ons land dan passend kan worden gehuisvest.
Huurbeëindiging bij niet passende huisvesting
Zo werkt het natuurlijk niet in de praktijk. En toch ligt in deze gedachte een van de sleutels om het probleem op de langere termijn op te lossen: zorg voor wetgeving die het mogelijk maakt om de huur van een woning te beëindigen indien de huurder niet passend is gehuisvest. Voorwaarde is dat de verhuurder moet kunnen aantonen dat er voor de betreffende huurder alternatieve wel passende huisvesting aanwezig is.
Enkele jaren geleden presenteerde een groep van Amsterdamse woningcorporaties een plan voor levensloopbestendige passende huisvesting: zorg aan de ene kant voor wetgeving die het mogelijk maakt om de huur te beëindigen indien de huurder niet passend is gehuisvest, en zorg er aan de andere kant voor dat aan die huurder woonruimte wordt aangeboden die wel passend is. Langs deze weg kan een begin worden gemaakt met de grote volksverhuizing die Kalshoven deed in zijn gedachtenexperiment. Het zal er toe leiden dat er (op termijn) meer goedkope sociale huur woningen beschikbaar komen voor woningzoekenden, bijvoorbeeld door verhuizing van ouderen, die hun kinderen hebben zien uitvliegen, naar een kleinere woning en door verhuizing van goedkope scheefwoners naar duurdere woonruimte die passend is bij hun inkomen.
Afschaffing koopprijs opdrijvende overheidsmaatregelen
Er zijn economen die betogen dat de belangrijkste aanjager van de koopprijzen de extreem lage rentestand is die door de European Central Bank (ECB) in Frankfurt wordt bepaald. Dat die lage rente een belangrijke factor is staat wel vast: als geld lenen goedkoop is, kan meer geld worden geleend en kunnen dus hogere koopprijzen worden betaald. Maar de Nederlandse regering heeft slechts beperkte invloed op het (rente)beleid van de ECB, zodat de lage rentestand een gegeven lijkt te zijn waar we voorlopig nog niet van af zijn. Maar een nieuw kabinet kan zelf wel andere maatregelen treffen, die flinke invloed zullen hebben op de koopprijzen van woningen.
De overheid heeft er met allerlei goed bedoelde (maar soms ondoordachte) maatregelen zelf voor gezorgd dat de koopprijzen omhoog worden gestimuleerd. De grootste boosdoener is de hypotheekrenteaftrek. Die zorgt ervoor dat mensen meer kunnen lenen en dus hogere prijzen kunnen betalen dan zonder deze fiscale maatregel. Snelle(re) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek lijkt dus noodzakelijk. Dat zal bovendien het einde inluiden van de ongelijke financiële behandeling van (rijkere) kopers en (armere) huurders. Deze maatregel dient gecombineerd te worden met een aanscherping van de huidige leennormen. De leennormen zijn nergens zo ruim als in Nederland en ook die hebben een duidelijk prijsopdrijvend effect. Verder moet de overdrachtsbelasting weer voor alle kopers op hetzelfde niveau komen. Algemeen wordt aangenomen dat deze nog geen jaar oude maatregel de koopprijzen alleen maar heeft opgestuwd en dus niet beantwoordt aan haar doel: dat starters op de woningmarkt gemakkelijker een woning kunnen kopen. Een bijkomend gevolg van afschaffing van koopprijs opdrijvende overheidsmaatregelen is dat dat een drukkend effect zal hebben op de huurprijzen, omdat de WOZ-waarde invloed heeft op de hoogte daarvan.
Modernisering woningwaarderingsstelsel (WWS)
Het WWS is in 2015 weliswaar gewijzigd door de introductie van de WOZ-waarde[2], maar een herijking van de overige WWS-aspecten is sinds de introductie ervan in 1979 nooit gebeurd (hoezo wordt een keuken anno 2021 gewaardeerd op basis van de lengte van het aanrecht?). Het is met andere woorden hoognodig dat het woningwaarderingsstelsel wordt gemoderniseerd. Dan kunnen ook verscheidene luxere voorzieningen, die tegenwoordig niet ongebruikelijk zijn bij sociale huur maar die niet worden gewaardeerd met punten terwijl ze wel investeringen vergen (zoals bv. zonwering of koelsystemen), worden opgenomen in het WWS. Bij deze noodzakelijke herijking moet ook de cap op de WOZ-waarde worden meegenomen en heroverwogen. Het lijkt zelfs verstandig het WWS in de huidige vorm, al dan niet op termijn, helemaal af te schaffen en de maximale huurprijzen uitsluitend te koppelen aan de WOZ-waarde van de woning, omdat dan het sociale huursegment beter aansluit op de vrije sector en het koopsegment, zodat de alom noodzakelijk geachte doorstroming wordt gestimuleerd. Maar dan moet de overheid de koopprijzen niet meer omhoog stimuleren.
Niet doen: optrekken liberaliseringsgrens
De roep om verhoging van de liberaliseringsgrens (of zelfs afschaffing daarvan) wordt de laatste tijd steeds luider. Deze maatregel zal plezierig zijn voor huurders in de vrije sector, omdat hun woning dan (in veel gevallen) verandert in een sociale huurwoning met bijbehorend veel lagere prijsniveau (ook als er geen betaalbaarheidsprobleem is). Je hoeft er geen visionair voor te zijn om vast te stellen dat een dergelijke maatregel (zeker indien wordt vastgehouden aan het huidige WWS) een flinke rem zet op de (evenzeer alom noodzakelijke geachte) woningbouw. Niemand wil dat.
Een ander effect van optrekking van de liberaliseringsgrens is dat de verhuurder van een voorheen vrije sector huurwoning financieel ernstig in de problemen zal komen, indien de daardoor ineens verlaagde want wettelijk gemaximeerde huurprijs lager is dan zijn kosten. Dat risico is er vooral bij (recent) voor hoge prijzen ingekochte huurwoningen.
Indien een dergelijke maatregel al zou worden overwegen, dan ontkomt de wetgever er niet aan ook een ondergrens van de wettelijk gemaximeerde huurprijs te definiëren, zodat een verlies gevende exploitatie wordt voorkomen en de verhuurder een redelijk rendement behoudt. Laat de wetgever dat na, dan is de kans groot dat daarmee het eigendomsrecht te vergaand wordt aangetast wat in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. , alleen al omdat dat een onvoorziene wijziging van de spelregels betekent, terwijl het spel in volle gang is.
Iedereen lijkt te zijn vergeten dat het WWS in 1979 is ontworpen met als uitgangspunt een door de verhuurder te verkrijgen redelijk rendement. Verantwoordelijk minister Job de Ruijter bevestigde destijds bij de parlementaire behandeling van het betreffende wetsontwerp dat de verhuur van woningen rendabel moet zijn en in reactie op vragen vanuit de Tweede Kamer stelde hij dat het rendement minimaal overeen dient te komen met de rente van staatsleningen (toen gelijk aan ongeveer 8%).[3] Het wordt tijd een nader te bepalen redelijk rendement als ondergrens en uitgangspunt te verankeren in de huurprijswetgeving.
Bouwen, bouwen, bouwen
De mantra bij alle politieke partijen is terecht bouwen, bouwen, bouwen. Het gedachtenexperiment van Kalshoven is immers theorie. Het is daarom onvermijdelijk dat er woningen bij komen en dat de woningbouw door woningcorporaties en beleggers wordt gestimuleerd. De overheid bouwt zelf immers niet. De daartoe te nemen maatregelen zijn door velen al genoemd: afschaffing van de alom verguisde verhuurderheffing, aanpak van de stikstofcrisis en versnelling van de woningbouwprocedures bij de overheid.
Tenslotte
Welke maatregelen ook worden genomen, deze zullen de betaalbaarheidscrisis op de woningmarkt niet in één keer en ook niet op korte termijn oplossen. Het is te hopen dat het nog te formeren kabinet dat beseft, leert van ervaringen uit het verleden en de moed heeft om verder te kijken dan de eigen regeerperiode van vier jaar.
[1] Hierbij zij aangetekend dat niet iedereen vindt dat de huizenprijzen te hoog zijn. Zie onder meer Peter Boelhouwer, Rosa van der Drift, Harry Bouwmeester, Jan de Haan en Sylvia Jansen in hun artikel van 23 september 2021 in het ESB.
[2] Wat nodig was, omdat tot 2015 de vrije sector slechts ongeveer 5% van de totale voorraad huurwoningen omvatte. Sindsdien is dat aandeel gegroeid naar ongeveer 15%.
[3] Kamerstukken II, 14 175-11, Nota n.a.v. het eindverslag..