Hoe gaat de noodknop van Ollongren eruit zien?

De markt zit er al maanden op te wachten: de door minister Ollongren aangekondigde noodknop voor het middenhuursegment. Ik schreef er de afgelopen maanden herhaaldelijk over;

Zij beloofde voor de zomer met duidelijkheid te komen. Op 4 juli 2019 stuurde Ollongren eindelijk haar brief aan de Kamer. Geeft de brief nu de duidelijkheid waar de markt al zo lang op wacht?

Middeninkomens en middenhuursegment

De minister had ABF Research opdracht gegeven onderzoek te doen naar de ontwikkeling van huurprijzen in het middenhuursegment en naar de draagkracht van middeninkomens. ABF kwam in juni met haar resultaten. Daaruit blijkt dat huishoudens met een middeninkomen een gemêleerde groep vormen en dat de meerderheid een koop- of huurwoning in het middensegment goed kan betalen. Maar er zijn ook specifieke groepen met een middeninkomen die moeite hebben de prijs in de vrije sector op te brengen. En doordat de vraag groter is dan het aanbod, blijven de prijzen stijgen waardoor het risico bestaat dat woningen, die nu nog in het middensegment zitten, naar het duurdere segment gaan en onbereikbaar worden voor middeninkomens. In haar brief, getiteld ‘mensen met een middeninkomen op de woningmarkt’ zoekt zij naar oplossingen hiervoor.

Bouwen, bestemmen, betaalbaar houden

Met deze kreten presenteert de minister haar oplossingen. Dat er veel moet worden bijgebouwd spreekt voor zich. De minister is daar druk mee bezig, onder meer, door lokaal zogenoemde woondeals te sluiten.

Met bestemmen bedoelt de minister dat gemeenten via de huisvestingsverordening middenhuurwoningen kunnen koppelen aan middeninkomens. De eerste gemeente die dat onlangs heeft gedaan is Den Haag. Daarnaast oppert de minister dat corporaties hun zogenaamde vrije toewijzingsruimte (ongeveer 20% van hun woningaanbod) meer zouden moeten gebruiken om woningen aan middeninkomens toe te wijzen.

Verreweg de meeste aandacht besteedt de minister aan het betaalbaar houden. Het gaat daarbij om twee maatregelen: maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de noodknop.

Maximering WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS)

De minister wenst niet te tornen aan het gegeven dat de WOZ-waarde een onderdeel vormt van het WWS. Zij vindt het een waardevolle toevoeging om de marktwaardering van de woning in het sociale  segment mee te nemen. Precies zoals de bedoeling was toen minister Blok deze maatregel in 2015 invoerde. Maar tegelijkertijd vindt de minister dat de WOZ -waarde in sommige gebieden een te grote rol speelt in de prijsbepaling van sociale huurwoningen. Daarom moet, zo schrijft de minister, het aantal WOZ-punten worden gemaximeerd.

Hoe precies staat niet in de brief. Eerder gaf de minister wel duidelijkheid:  in haar brief van 22 februari 2019 dacht zij aan een WOZ-maximum van circa een derde deel en dat voornemen staat ook in de Amsterdamse ‘woondeal’ die zij op 5 juli 2019 sloot. Zij bedoelt daarmee dat van het totale puntental dat een woning heeft maximaal 33% wordt bepaald door de WOZ-waarde van de woning.

Dat percentage noemt zij vreemd genoeg niet in haar brief van 4 juli 2019. De minister zoekt naar een zodanige maximum van het WOZ-aandeel in het WWS dat daarmee “ongewenste liberalisatie” wordt tegengegaan. De minister vindt dat er een categorie woningen is die eigenlijk sociale huurwoningen behoren te zijn, maar die door de hoge WOZ-waarde in de vrije sector terecht zijn gekomen.

De. minister noemt ook iets nieuws: de introductie van een minimaal percentage van de WOZ-waarde. Dit om te voorkomen dat het WOZ-aandeel in het WWS te ver afwijkt van het landelijk gemiddelde van 25%. Nu ligt het minimum op ongeveer € 44.000, wat voor verreweg de meeste woningen natuurlijk veel te laag is.

Maatschappelijke verdeeldheid over de noodknop

De minister schrijft dat zij met de noodknop “excessieve huren in de vrije sector” wil tegengaan. Het gaat om huren die uitkomen boven de reële markthuur. De minister maakt in haar brief onderscheid tussen verhuurders die hun bezit voor de lange termijn exploiteren en die zij “fatsoenlijk investeerders” noemt en verhuurders die dat niet doen en excessieve huren vragen. Ze is ervan overtuigd dat de eerste categorie redelijke huren vraagt. Daartoe verwijst zij naar tabellen in de bijlagen bij haar brief. Daaruit blijkt dat alle beleggers gemiddeld gematigde huurprijsstijgingen hanteren, maar dat particuliere beleggers bij bewonersmutaties de huur forser verhogen dan grotere verhuurders. Ik denk dat de minister voorzichtig(er) moet zijn met deze tweedeling, omdat het gaat om gemiddelden.

Uit de brief blijkt dat de minister de afgelopen maanden met de verschillende “actoren” op de woningmarkt overleg heeft gevoerd over een door haar uitgewerkt voorstel voor de noodknop. Welke voorstel de minister aan de actoren heeft voorgelegd blijkt niet uit de brief. Maar zij kreeg de handen niet op elkaar. De belangen lopen te ver uiteen.

Zo vinden de gemeenten de uitwerking niet ver genoeg gaan omdat daarmee alleen excessieve huurhoogte worden aangepakt. Zij willen dat de minister de betaalbaarheid in het middensegment in het algemeen beschermt (lees: verdergaande huurregulering). Dat gaat de minister te ver omdat dan het risico bestaat dat de noodknop ten koste gaat van de investeringsmogelijkheden van beleggers. Als dat gebeurt wordt er niet meer voldoende gebouwd en wordt het nooit wat met de woningmarkt, zo lijkt de minister te denken. Belangenbehartigers van verhuurders (Vastgoed Belang en IVBN) zijn mordicus tegen een noodknop. Zij vinden dat elke noodknop (lees: huurregulering en dus huurverlaging) de bouw van woningen afremt, zodat op de langere termijn het probleem alleen maar groter wordt. Daar zit natuurlijk wat in, want vriend en vijand is het erover eens dat prioriteit nummer één is bouwen. Onderzoeksbureau SEO heeft de minister ook gewaarschuwd: het risico van een nieuw huurprijsplafond is dat er geen woningen meer worden gebouwd.

Zo leidt korte termijndenken versus lange termijndenken tot maatschappelijke verdeeldheid op de woningmarkt, maar dat is niks nieuws. Zo gaat dat al sinds de Tweede Wereldoorlog.,

De noodknop

De minister is dus (weer) aan zet. Uit de bijlagen bij brief wordt duidelijk in welke de richting zij denkt:

  1. De noodknop wordt een gemeentelijk instrument en zal worden opgenomen in de Huisvestingswet 2014. Daarna kunnen gemeenten in hun lokale huisvestingsverordening de noodknop uitwerken. Maar de minister gaat gemeenten daarin beperken om te voorkomen dat er niet meer wordt gebouwd. Zo moet de gemeente een plan van aanpak maken hoe zij de schaarste aan middenhuur ondertussen gaat oplossen. De minister vindt dat gemeenten hun investeringsklimaat moeten verbeteren, zodat nieuwbouw door investeerders niet meer wordt ontmoedigd. Dat zou wel eens het einde kunnen betekenen van het Amsterdamse 40-40-20-beleid (bij nieuwbouw moet er 40% sociale huur, 40% middenhuur en 20& vrije sector worden gerealiseerd).
  2. De noodknop is een tijdelijke maatregel met een maximale looptijd van vier jaar. Als een gemeente na vier jaar de noodknop wil behouden, zal zij dat moet onderbouwen en aantonen welke inspanningen zij de afgelopen vier jaar heeft geleverd om de schaarste te doen afnemen. Gemeenten worden daarmee gestimuleerd woningbouw niet in de weg zitten door bij bijvoorbeeld tenders en in bestemmingsplannen te grote beperkingen op te nemen. Het is de vraag hoe dat wordt getoetst en of dit geen papieren tijger wordt. Het is aanbevelenswaardig dat de gemeente die de noodknop wil verlengen daarvoor toestemming moet vragen aan de minister.
  3. De noodknop wordt een instrument om alleen de aanvangshuurprijs te reguleren voor bestaande bouw en nieuwbouw. Het gaat dus niet om een instrument om huurverhogingen te toetsen.
  4. De noodknop zal niet van toepassing zijn op de gehele vrije sector, maar alleen op die woningen die qua huurprijs bereikbaar zijn voor middeninkomens. De grens komt te liggen bij een WOZ-waarde van € 300.000, omdat landelijke cijfers laten zien dat bijna het gehele huidige segment van middenhuurwoningen onder deze grens zit.
  5. Woningen kunnen door toepassing van de noodknop niet terugvallen in het gereguleerde segment. Anders gezegd: de huur kan niet uitkomen onder de € 720 per maand.
  6. De minister wil een vast percentage van de WOZ-waarde nemen voor de toepassing van de noodknop. Dit “om zoveel mogelijk uniformiteit te creëren“. Op basis van het onderzoek van ABF komt de minister uit op een percentage van ongeveer 6% van de WOZ-waarde. Ze vergelijkt de noodknop met de Duitse ‘mietspiegel’.
  7. Als de verhuurder een te hoge huurprijs vraagt zal niet in de huurcommissie bevoegd zijn, maar zal de gemeente kunnen handhaven. Omdat de gemeente geen inzage heeft in huurcontracten, zal dat moeten lopen via de huurder die zich bij de gemeente meldt. Het valt te verwachten dat huurders dat zullen doen, omdat zij daar baat bij hebben: de huur zal er immers door kunnen worden verlaagd. De gemeente kan de verhuurder namelijk een last onder dwangsom opleggen: de verhuurder die de huurprijs niet verlaagt tot het niveau van de noodknop, moet een dwangsom betalen. Het ligt voor de hand dat het om een forse dwangsom zal gaan, zodat de verhuurder een prikkel voelt om eraan te voldoen. De minister denkt niet aan een boete bij een te hoge huurprijs.

Gevolgen van de maatregelen

De minister merkt op dat er door de noodknop ongetwijfeld investeerders (‘speculanten’) zijn die zich zullen terugtrekken uit de markt. Zij juicht dat toe, omdat hun woningen dan beschikbaar komen voor de koopmarkt. Maar of die koopwoningen dan bereikbaar zijn voor middeninkomens is de vraag. De minister is ervan overtuigd dat de “fatsoenlijke investeerders” zullen blijven.

De minister vindt het logisch dat gemeenten die de noodknop toepassen gaan bepalen aan wie middenhuurwoningen worden toegewezen. Den Haag doet dat al sinds 1 juli 2019. Het is te hopen dat de minister voorkomt dat verhuurders middeninkomens opgedrongen krijgen die de huur niet kunnen betalen. In Den Haag lijkt daar niet goed genoeg over te zijn nagedacht.

Ik mis in de brief van de minister een noodknop voor de verhuurder: wat nu als de noodknop tot een zodanig lage huurprijs leidt dat de verhuurder niet uit de kosten komt en dus verlies lijdt. Dat zal vooral kunnen gebeuren bij eigenaren die hun bezit recentelijk in een dure markt hebben gekocht. Ik schreef al eerder dat, indien de minister daar geen oplossing voor biedt, haar wetgeving in strijd zou kunnen zijn met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. De minister heeft nog voldoende tijd om ook dit aspect uit te werken.

Maximering van de WOZ-waarde in het WWS is een betrekkelijk eenvoudige ingreep die al op korte termijn kan worden toegepast. Maar bij de noodknop ligt dat heel anders. Daarvoor moet een tijdrovend wetgevingsproces worden doorlopen. En daarna moeten gemeenten hun huisvestingsverordening wijzigen door de noodknop daarin op te nemen. Het kan nog wel enkele jaren duren voordat de noodknop daadwerkelijk is ingevoerd. Tegen die tijd is de noodknop misschien helemaal niet meer nodig omdat de prijzen weer  zijn gedaald onder invloed van een nieuwe recessie. De ongewisse toekomst zal het leren. Voor de langere termijn is er maar één oplossing: bouwen, bouwen en nog eens bouwen.

De minister zal in het najaar haar definitieve maatregelenpakket presenteren. Dan komt zij met de precieze vormgeving en maatvoering van de noodknop. Ons geduld wordt hiermee verder op de proef gesteld en dat is niet goed, want beleggers/investeerders weten niet waar zij aan toe zijn. Het is te hopen dat het een evenwichtig pakket wordt, waarbij de nieuwbouw op geen enkele manier in de weg wordt gezeten.