Het wijzigen van de huurbetalingsdatum door een woningcorporatie, mag dat?
In de meeste huurovereenkomsten van woningcorporaties staat opgenomen dat de huurder de huur uiterlijk op de eerste van de maand moet betalen. In sommige (oude) huurovereenkomsten staat echter nog wel eens een afwijkende betaaldatum. Verder komt het voor dat een deel van de huurders om een andere reden gerechtigd is om de huur later in de maand te betalen. Een dergelijke situatie waarbij de huurders op verschillende datums de huur mogen betalen kan voor woningcorporaties een onwenselijke situatie opleveren. Dit leidt immers niet alleen tot een ongelijke situatie, maar brengt ook extra kosten en administratieve lasten met zich mee.
In dit artikel zal worden ingegaan op de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om in zo’n geval de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum te verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders.
Wat zegt de wet?
Voor zover relevant, bepaalt de wet allereerst dat de huurder verplicht is om de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Als er dus in de huurovereenkomst een huurbetalingsdatum staat opgenomen, dan is het duidelijk op welke uiterste datum de huurder steeds de huur zal moeten betalen. Mochten partijen geen huurbetalingsdatum overeengekomen zijn, dan zal dienen te worden gekeken naar hun handelswijze in de praktijk. Als een huurder bijvoorbeeld al jaren steeds uiterlijk op de 5e van de maand de huur betaalt, dan is hij/zij in beginsel gerechtigd om deze handelswijze voort te zetten.
De wet bevat eigenlijk geen bepaling waarin specifiek wordt ingegaan op de situatie dat een verhuurder, bijvoorbeeld een woningcorporatie, de overeengekomen huurbetalingsdatum wil wijzigen. In principe geldt daarom als uitgangspunt dat een woningcorporatie niet zomaar deze huurbetalingsdatum van een huurder mag wijzigen. Desondanks heeft een woningcorporatie verscheidene handvatten om dit alsnog voor elkaar te krijgen.
Beroep op eenzijdig wijzigingsbeding
Een eerste handvat voor de wijziging van de huurbetalingsdatum wordt geboden door de mogelijkheid een beroep te doen op het zogeheten eenzijdig wijzigingsbeding. Een dergelijk beding dient dan wel in de huurovereenkomst te staan en zou bijvoorbeeld als volgt kunnen luiden:
“Verhuurder is gerechtigd wijzigingen aan te brengen in de huurovereenkomst, voor zover het gaat om redelijke wijzigingen. Huurder is aan deze wijzigingen gebonden.”
Daarbij dient echter wel een kanttekening te worden gemaakt. In de juridische literatuur bestaat er namelijk discussie over de rechtsgeldigheid van zo’n beding en de situaties waarin deze toegepast kan worden. Het is daarom niet zeker dat een woningcorporatie met een beroep op een dergelijk beding een wijziging van de huurbetalingsdatum kan bewerkstelligen.
Beroep op het ‘redelijke aanbod’
Een tweede handvat wordt geboden door één van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder kan op grond van artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek namelijk een huurovereenkomst opzeggen:
“indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, (…);”
Dit zou betekenen dat wanneer het aanbod van de woningcorporatie tot wijziging van de huurbetalingsdatum als redelijk wordt gezien, maar een huurder dit aanbod vervolgens afwijst, de woningcorporatie tot opzegging van de huurovereenkomst zou kunnen overgaan. Indien de huurder niet instemt met de opzegging kan de woningcorporatie vervolgens bij de rechter de beëindiging van de huur vragen. De rechter toetst dan de redelijkheid van het voorstel tot wijziging van de huurbetalingsdatum. Indien de rechter het voorstel redelijk acht, dan krijgt de huurder doorgaans een maand de tijd het alsnog te aanvaarden. Doet de huurder dat niet, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd.
Om van een redelijk aanbod te kunnen spreken, zal de woningcorporatie naar alle waarschijnlijkheid:
- Inzichtelijk moeten maken wat het belang is bij de wijziging van de huurbetalingsdatum (bijvoorbeeld een noemenswaardige verlaging van kosten of administratieve lasten);
- Een redelijke overgangsperiode in acht moeten nemen;
- Duidelijk moeten communiceren richting de huurders;
Logischerwijs zou een opzegging van de huurovereenkomst in dit verband wel een vergaande stap zijn, waarvan bij voorkeur pas gebruikt wordt gemaakt als een huurder – na meerdere malen te zijn aangeschreven – blijft weigeren om medewerking aan de wijziging van de huurbetalingsdatum te verlenen.
Wet op het overleg huurders verhuurder
Tot slot dient te worden gewezen op de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Op grond van de WOHV zal het wijzigen van de huurbetalingsdatum ook gecommuniceerd moeten worden met de betrokken huurdersorganisatie en de bewonerscommissie. Het gaat immers om een beleidswijziging inzake de huurprijzen (artikel 3 lid 2 sub e WOHV).
Conclusie
Kortom, woningcorporaties die daartoe een belang hebben, kunnen naar alle waarschijnlijkheid de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders. De meest gerede weg om dit te bewerkstelligen is door gebruikmaking van een beroep op het ‘redelijke aanbod’, zoals in het voorgaande besproken. Voorts dienen woningcorporaties daarbij de WOHV in acht te nemen.