Het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015

Het zat er sinds het regeerakkoord van 29 oktober 2012 al aan te komen: een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS), waarin de marktwaarde van de woning een belangrijke rol gaat spelen. Oorspronkelijk zou het WWS helemaal afgeschaft worden en zou de maximale jaarhuurprijs gelijk zijn aan 4,5% van de WOZ-waarde. Dat idee sneuvelde al snel. Hoe de WOZ-waarde dan in het WWS zou worden versleuteld bleef lange tijd onbekend. Sinds het woningmarktakkoord van 13 februari 2013 wisten we alleen dat het nieuwe WWS niet zou mogen leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit van de verhuurders op macroniveau of andere schokeffecten’. Minister Blok is eerst uitgebreid gaan praten met marktpartijen en heeft door onderzoeksbureaus rekenexercities laten uitvoeren om te bekijken wat het effect op de huurprijs zou zijn van allerlei varianten.

Op 17 oktober 2014 presenteerde hij zijn plan voor een sterk gewijzigd WWS. Zijn voorstel werd op 24 december 2014 door de Tweede Kamer goedgekeurd. Daarbij werd afgesproken dat het nieuwe WWS op 1 oktober 2015 wordt ingevoerd en niet al op 1 juli 2015 wat oorspronkelijk de bedoeling was. Daarmee krijgen verhuurders meer tijd om zich op het nieuwe WWS in te stellen. In het nieuwe WWS zal de maximaal wettelijke huurprijs voor 25% worden bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Dat effect wordt bereikt door de volgende wijzigingen van het WWS:

• De punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarstepunten (ook wel de “Donnerpunten’ genoemd) vervallen.
• Daarvoor in de plaats komt een puntenwaardering op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en op basis van de absolute WOZ-waarde van de woning.
• Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2016 de WOZ-waardebeschikking van 1 januari 2016 bepalend is.
• Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van € 40.000.
• De huurprijs per WWS-punt wordt met 3,8 procent verlaagd.

Het WWS geldt alleen voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte (zoals studentenkamers) gold al een ander WWS, waar niets aan verandert.

Uitgangspunt van het nieuwe WWS is dat de maximumhuren gemiddeld genomen gelijk blijven. Maar volgens een doorrekening van het bureau ABF Research in opdracht van de Minister blijk dat er regionaal wel degelijke verschillen zijn. In de Randstad valt op dat de maximale huurprijzen in de drie grootste steden gemiddeld met 2,5% stijgen, maar dat die in Utrecht gemiddeld met 3,5% dalen.

Nu de hoogte van de WOZ er ineens toe doet, valt te verwachten dat huurder en verhuurder de hoogte van de huurprijs voortaan niet alleen gaan uitvechten in juridische procedures bij de huurcommissie, maar ook bij de belastingrechter. Het wordt er dus bepaald niet eenvoudiger op.

Een belangrijk gevolg van het nieuwe WWS is dat de puntenwaarde en dus de maximale huurprijs van veel woningen elk jaar gaat wijzigen. Dat komt doordat de WOZ-waarde voortdurend aan wijziging onderhevig is. Daalt de WOZ-waarde, dan daalt ook de maximale huurprijs. Ligt die op of rond het niveau van de maximaal wettelijke huurprijs, dan kan de huurder huurverlaging vragen. Andersom, als de WOZ-waarde en dus de maximale huurprijs stijgt kan de verhuurder geen huurverhoging op die grond vragen. Dat is bepaald onevenwichtig te noemen in het systeem. Dit zal een dempend effect hebben op het huurprijsniveau in het algemeen.