Forse kritiek in de internetconsultatie over de cap op de WOZ-woningwaarderingspunten

Minister Ollongren wil het aantal punten voor de WOZ-waarde van een woning in het woningwaarderingsstelsel maximeren tot 33% van het totale puntental. Wij hebben er al vaak en telkens kritisch over geschreven (zie “Wat is de minister van plan met de huurprijzen van woonruimte?”, “Wijziging Woningwaarderingsstelsel op komst: massale huurverlagingen?”, “Nieuwe maatregelen woningmarkt” en “Maximering WOZ-punten in het Woningwaarderingsstelsel”). In 2018 lanceerde de minister dit plan voor het eerst en in juni 2020 voegde zij de daad bij het woord door haar voorstel in de vorm van een internetconsultatie te publiceren. De consultatie is inmiddels gesloten en heeft tal van kritische reacties opgeleverd.

Plotseling verliesgevende exploitatie

De ongetwijfeld meest klemmende waarschuwing die in de reacties is te lezen is het risico van plotseling verliesgevende exploitaties. Immers woningen die de afgelopen jaren geliberaliseerd zijn kunnen na invoering van de maatregel ineens weer terugvallen in het sociale segment. Volgens een analyse van ABF research gaat het om een groot aantal bestaande huurwoningen (14.800 stuks) en een onbekend aantal in ontwikkeling zijnde woningen.

Negatieve financiële bijeffecten

Met de voorgestelde systematiek kan deze terugval niet optreden bij lopende huurcontracten, maar wel bij elke volgende huurovereenkomst. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor verhuurders die recentelijk huurwoningen hebben gekocht of ontwikkeld en daarbij mochten rekenen op geliberaliseerde huurprijzen. Deze verhuurders zouden weleens met een verliesgevende exploitatie kunnen blijven zitten. Niet alleen door de maatregel zelf, maar ook omdat voor woningen die terugvallen in het sociale segment in veel gevallen verhuurderbelasting moet worden betaald en omdat verhuurders bij huurcommissieprocedures dan een (flinke) verhuurderbijdrage voor de procedure moeten betalen.

Strijd met internationaal recht

De wetgever die de huren zodanig reguleert dat de exploitatie ineens verliesgevend wordt, handelt in strijd met het door internationale verdragen beschermde eigendomsrecht. Ook de Orde van Advocaten wijst hierop in haar wetgevingsadvies. Het ligt voor de hand om rekening te houden met de ‘kostenstructuur van de verhuurder’. Daarop werd terecht ook in de motie Eijs/Ronnes (over de inmiddels afgeschoten noodknop voor het middensegment) aangedrongen. Anders gezegd: huurprijsmaatregelen mogen, maar niet als die leiden tot een verliesgevende exploitatie of het ontbreken van elk rendement. De minister zou de maatregel tenminste zo moeten aanpassen dat deze geen betrekking heeft op bestaande huurwoningen en op nieuwbouwwoningen die reeds in ontwikkeling zijn.

Negatieve effecten voor de woningmarkt

Vastgoed Belang wijst er in haar reactie op dat de maatregel ook voor de woningmarkt als geheel negatieve effecten heeft. Immers het nog steeds te kleine middensegment wordt er nog kleiner door, zodat de krapte op de woningmarkt toe zal nemen in plaats van afnemen en de doorstroming wordt afgeremd.

Telkens wanneer er een tekort aan betaalbare woonruimte dreigt en de wetgever (korte termijn) maatregelen neemt om de betaalbaarheid van het huren te verbeteren, maakt dat het woningtekort op de lange termijn alleen maar groter. Ontwikkelaars bouwen immers de zo broodnodige nieuwe woningen niet als zij er door overheidsmaatregelen geen of onvoldoende rendement op kunnen maken. Zelfs de vrees dat de overheid dergelijke maatregelen gaat nemen kan projectontwikkelaars afschrikken. Vriend en vijand is het erover eens dat er veel bijgebouwd moet worden en dat daarin de sleutel ligt van de oplossing van het woningtekort. Het lijkt dan ook niet verstandig maatregelen te nemen die nieuwbouw in de weg zitten.

Wanneer invoering?

Niet duidelijk is of de minister zich de terechte kritiek op haar voorstel aantrekt. Ook is nog niet duidelijk wanneer de maatregel wordt ingevoerd.